Право собственности на землю

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………………...4

Глава 1. Право собственности на землю………………………………………...6

Глава 2. Земля как объект вещного права ……………………………………..16

Глава 3. Наследование земельных участков…………………………………...20

Заключение ……………………………………………………………………....23

Список используемой литературы…………………………………………..….28

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Уже исполнилось десять лет с момента принятия на всероссийском  референдуме Конституции России. Одним из основополагающих прав, которое  закреплено в Конституции является право собственности на землю.

Оно закреплено в статье 36, которая гласит:

«1. Граждане и их объединения  вправе иметь в частной собственности  землю.

2. Владение, пользование  и распоряжение землей и другими  природными ресурсами осуществляются  их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

3. Условия и порядок  пользования землей определяются  на основе федерального закона.»

Земельный вопрос всегда стоял на повестке дня, и имел для российского общества огромное значение.

Так еще на заре становления  московского княжества появился класс помещиков, которые получали землю – поместья за службу Великому князю московскому.

Развитие крепостного  права также неразрывно было связано  с правом собственности на землю.

Крестьянская реформа 1861 года закончилась возникновением революционной ситуации из-за того что освобождая крестьян, законодатель не решил земельный вопрос.

Столыпинская реформа  в своей основе имела также  земельный вопрос. Основным положением этой реформы было создание системы, которая осуществляла через крестьянский банк кредитование крестьян, которые в состоянии вести прибыльные дела, денежными средствами на выкуп земельных участков.

Большевики пришли к  власти под лозунгом решения земельного вопроса в пользу крестьян, таким образом вызвав симпатии у большой части населения России.

Вопрос касаемый права  собственности на землю никогда не сходил с повестки дня. Можно вполне считать его прообразом правовые институты предоставления в пожизненное пользование и пожизненное наследуемое владение земельных участков в советском гражданском праве. Эти институты сохранились и в современном гражданском и земельном праве.

И все же право собственности  на землю для России это еще  не опробованный на практике правовой институт. Многие небезосновательно опасаются злоупотреблений в этом вопросе со стороны одних граждан, последствием чего будет ущемление прав других граждан.

Недаром проект действующего Земельного кодекса РФ вызвал в Государственной  Думе немало дебатов и стал причиной множества политических спекуляций лидеров партий различной направленности.

Тема этой работы очень  актуальна, потому что:

• Земельные отношения всегда играли основополагающую роль в жизни общества.
• На сегодняшний день отношения касающиеся права собственности на землю переходят в новую фазу. Впервые граждане России получили реальную возможность иметь в собственности землю;
• Обладание землей на праве собственности позволяет осуществлять её эффективное использование и оборот;
• Правовой институт права собственности на землю – неотъемлемая часть системы права развитого демократического государства.

Итак, цель данной дипломной  работы – исследовать договор  найма жилого помещения, его объектный и субъектный состав и присущие ему особенности.

Поставленная цель решается посредством следующих задач:

• исследовать основные направления развития гражданского и земельного права в сфере приобретения права собственности на землю в Российской Федерации;
• рассмотреть содержание законодательной базы лежащей в основе приобретения права собственности на землю;
• проанализировать плюсы и минусы существующего института права собственности на землю, исследовать проблематику, связанную с приобретением этого права;
• выяснить тенденции развития в этой сфере;
• в заключении - подвести итоги по проделанной работе, выработать пути решения возникших проблем.

 

 

ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

 

С принятием в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации  от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями  от 30 июня 2003 г.) (далее - ЗК РФ) земельный вопрос казался решенным. Однако, вскоре собственники объектов недвижимости столкнулись с требованием выкупить либо взять в аренду земельные участки, принадлежащие им на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сделать это надо до 1 января 2004 года. Проблема оказалась столь серьезной и многогранной, что правительство приняло решение подготовить к сентябрю проект изменений и дополнений ЗК РФ. Вопрос уходит корнями в 1992-1993 годы, когда в ходе обвальной кампании приватизировалось большинство промышленных объектов. Продать их сразу с землей политики не решились, в итоге правовой статус объектов раздвоился: постройки, сооружения, техника, продукция и т.д. находятся в собственности предпринимателей, а земельный участок по-прежнему принадлежит государству либо муниципальному образованию. Такая двойственность явно не согласуется с понятием предприятия как целостного имущественного комплекса. Статья 132 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), принятого в 1994 году, предусматривает, что предприятие должно включать все виды имущества, в том числе земельные участки, здания, сооружения и т.д. Логично предположить - хотя в ГК РФ об этом прямо не сказано - что все имущество предприятия (либо его обособленной части) должно находиться в собственности одного лица. Проблему, безусловно, видели и даже закладывали определенный механизм решения. Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" (с изменениями от 14 октября 1992 г., 16 мая 1997 г., 25 января 1999 г.) (утратил силу) определил порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Согласно Указу "обязательным условием проведения коммерческого, инвестиционного конкурса, аукциона по продаже приватизированного предприятия и заключения договора купли-продажи на это предприятие является право приобретения земельного участка собственником приватизированного предприятия" ¹. План приватизации государственного, муниципального предприятия включал "ситуационный план расположения предприятия, данные о границах, размерах, местоположении земельного участка предприятия, акт о нормативной цене земельного участка приватизируемого предприятия, размер земельного налога" ². При этом начальная цена предприятия, продаваемого при приватизации на коммерческом, инвестиционном конкурсе, аукционе, стоимость земельного участка не включала. Впоследствии земельный участок мог быть продан по цене, утвержденной в плане приватизации предприятия, то есть по нормативной цене. Нормативная цена земли определялась Правительством РФ и равнялась в 1992 году пятидесятикратной ставке земельного налога в рублях за единицу площади земель. Основой для определения цены служили "ставки земельного налога с учетом соответствующих повышающих коэффициентов".

 

ГЛАВА 2. ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ ВЕЩНОГО ПРАВА

 

Для того чтобы исследовать вопросы, связанные с возникновением права собственности на землю, необходимо исследовать землю как объект вещного права, т.к. она в этом плане имеет свои особенности и специфические признаки, прежде всего связанные с её оборотоспособностью и осуществлением права собственности.

Статья 260 ГК РФ определяет общие положения о праве собственности  на землю. Пункт 1 данной статьи определяет полномочия собственника по распоряжению земельным участком. Специально указана  возможность совершения собственником таких юридических действий, как купля-продажа, дарение, передача земельного участка в залог, сдача его в аренду. Допускается также возможность иных способов распоряжения земельным участком: в соответствии с п.2 ст.209 ГК собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования, распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его иными способами, распоряжаться им иным образом.

Однако вышеуказанные  возможности собственника ограничены случаями, когда земельный участок изъят из оборота или ограничен в нем. Возможность изъятия земельных участков из оборота и ограничения их в обороте специально оговорена в п.3 ст.209 ГК.

В соответствии с п.3 ст.129 ГК, регулирующей оборотоспособность объектов гражданских прав, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, должен устанавливаться ЗК. В ст.27 ЗК определяются понятие и перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.³

Трактовки изъятия из оборота и ограничения оборотоспособности, данные ЗК и ГК, отличаются друг от друга.

В п.2 ст.129 ГК под объектами, изъятыми из оборота, подразумеваются  объекты гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, т.е. те объекты, которые не могут  свободно отчуждаться, переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом (п.1 ст.129 ГК).

В соответствии с п.2 ст.27 ЗК земельные участки, отнесенные к  землям, изъятым из оборота, не могут  предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Таким образом, понятие  изъятых из оборота земельных  участков, определяемое ЗК, предусматривает  не только запрет перехода от одного лица к другому изъятых из оборота земельных участков в порядке правопреемства, но и запрет предоставления их в частную собственность.

В соответствии с п.2 ст.129 ГК виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте  не допускается, должны быть прямо указаны  в законе. Из этого следует, что перечень изъятых из оборота земельных участков, предусмотренный ЗК, носит исчерпывающий характер.

В соответствии с п.4 ст.27 ЗК из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими находящимися в  федеральной собственности объектами:

• государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст.95 ЗК);
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
• объектами организаций федеральной службы безопасности;
• объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
• объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы ЗАТО;
• исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста России и МВД РФ;
• воинскими и гражданскими захоронениями;
• инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Несоответствие между  понятиями можно также установить в отношении ограничения оборотоспособности объектов. В соответствии с абз.2 п.2 ст.129 ГК ограниченно оборотоспособными являются такие объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. В соответствии с абз.2 п.2 ст.27 ЗК земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.5 ст.27 ЗК ограничиваются в обороте следующие находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки:

• в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п.4 ст.27 ЗК;
• в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
• занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п.4 комментируемой статьи;
• в границах ЗАТО, не указанные в п.4 ст.27 ЗК;
• предоставленные для нужд организаций транспорта, в т.ч. морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
• предоставленные для нужд связи;
• занятые объектами космической инфраструктуры;
• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Абзац 2 п.2 ст.129 ГК не предусматривает  необходимости установления исчерпывающего перечня ограниченных в обороте  объектов, и соответственно перечень объектов, установленный в п.5 ст.27 ЗК, не является исчерпывающим.⁴ Например, как ограничение в обороте следует рассматривать предусмотренный п.3 ст.15 ЗК запрет на приобретение иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами земельных участков, находящихся на приграничных территориях.

Пункт 2 статьи 260 ГК предусматривает  необходимость пользования земельным  участком, отнесенным к определенной категории в соответствии с земельным  законодательством.

Деление земель на категории  по целевому назначению предусматривается  п.1 ст.7 ЗК. Необходимость использования  земельного участка в соответствии с целевым назначениям устанавливается  п.1 ст.42 ЗК, в соответствии с которым  собственники и лица, использующие земельные участки, обязаны использовать таковые в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в т.ч. земле как природному объекту. Статья 285 ГК предусматривает возможность изъятия земельного участка у его собственника в том случае, если земельный участок используется не по целевому назначению.