Предварительный договор

Таким образом, для ответа на вопрос о возможности обеспечения  исполнения предварительного договора посредством задатка необходимо прежде всего разобраться в сущности порождаемых предварительным договором обязательств.

Предварительный договор  должен содержать условия, позволяющие  установить предмет, а также другие существенные условия основного  договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Краткий обзор развития норм о предварительном договоре представленный в предыдущем параграфе свидетельствует, что цель предварительного договора всегда заключалась в установлении обязательств неимущественного (организационного) характера.

Как отмечает М.И. Брагинский, несмотря на то что предварительный  договор может предусматривать  заключение в будущем как консенсуального, так и реального договора, потребность в формировании особого гражданско-правового обязательства, направленного на заключение в будущем основного договора, возникла прежде всего применительно к реальным договорам⁸.

Поэтому, если договор, который  предстоит заключить, относится  к числу консенсуальных, содержание предварительного обязательства сводится лишь к тому, что обе стороны взаимно обязуются выразить в будущем друг другу волю, необходимую для заключения основного договора. В силу же предварительного договора, который предопределяет необходимость заключить в будущем реальный договор, каждая из сторон обязуется помимо оферты и акцепта одновременно совершить и другое действие: передать определенную вещь и соответственно принять ее.

Отмеченное обстоятельство имеет значение при определении  последствий нарушения сторонами  предварительного обязательства. Если нарушено предварительное обязательство  о заключении консенсуального договора, в принципе допустима в виде санкции трансформация предварительного договора в основной. Однако описанное последствие невозможно предусмотреть в законе для варианта, при котором основной договор является реальным, поскольку при такой трансформации выпал бы непременный конституирующий реальный договорный момент — передача и приемка вещи. Поэтому последствием нарушения такого предварительного обязательства может быть лишь уплата имущественных санкций.

Итак, предварительный договор  носит организационный характер и не порождает имущественных, а  тем более денежных, обязательств.

Следовательно, в рамках данного договора платежная функция  задатка реализована быть не может. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного договора, зачитывается в счет платежей по основному  договору, положения не меняет, ведь основной договор еще не заключен. Но, даже если абстрагироваться от последнего обстоятельства, следует признать, что основной и предварительный  договор — это хотя и взаимосвязанные, но тем не менее самостоятельные договоры. С момента заключения основного договора вытекающее из предварительного договора обязательство прекращается исполнением (ст. 408 ГК)⁹. Таким образом, основной и предварительный договоры существуют в различном временном диапазоне. Реализовать функции задатка в рамках двух совершенно разных по своей правовой природе и временному бытию договорах невозможно. Такой вариант, как и вариант, когда задатком обеспечивается еще не возникшее обязательство, противоречит акцессорному (дополнительному) характеру правоотношения, основанного на соглашении о задатке. Последнее возникает и прекращается одновременно с основным и всегда следует его судьбе при правопреемстве.

Таким образом, можно сделать  вывод, что в рассматриваемой ситуации, равно как и в отношениях, основанных на любом другом предварительном договоре, классическая конструкция задатка неприменима.

Так называемый задаток по предварительному договору всегда вносится будущим покупателем (если говорить более широко — будущим плательщиком) по основному договору, т.е. платежная функция подразумевается. В ее отсутствие трудно найти рациональное объяснение, почему одна сторона предварительного договора должна предоставлять другой стороне деньги в обеспечение исполнения своих обязательств, а другая нет, ведь предварительный договор возлагает на обе стороны одинаковые обязанности. В подобной ситуации более уместным выглядит такой способ обеспечения обязательства, как внесение обеими сторонами денежных депозитов на счет третьего лица с условием их полной или частичной утраты либо взыскания из этих депозитов процентов за просрочку заключения основного договора. Но это, конечно же, будет не задаток, а иной, не поименованный в ГК, способ обеспечения обязательства, механизм реализации которого, опять же, необходимо тщательно регламентировать в договоре.

Если же определенная денежная сумма вносится в целях обеспечения  исполнения предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи жилого помещения, но при этом указывается, что она  будет зачтена в счет платежей по основному договору, то следует, видимо, говорить еще об одном не поименованном в ГК способе обеспечения  обязательства¹⁰.

Представляется, что отсутствие специального регулирования таких отношений следует рассматривать как недостаток ГК.

Учитывая потребности  современного оборота, а также сложившуюся  историческую традицию, в ГК, на наш  взгляд, следовало бы предусмотреть  специальные нормы об особой форме задатка, рассчитанной специально на обеспечение исполнения предварительного договора, если предусмотренный в нем основной договор порождает денежное обязательство. По крайней мере, соответствующие положения нужно ввести для предварительных договоров, из которых вытекает обязательство сторон заключить в будущем договор продажи недвижимости, включая жилые помещения.

В отсутствие же таких норм внесение задатка в обеспечение  предварительного договора о заключении в будущем договора продажи жилого помещения порождает преимущественно  негативные правовые последствия.

Возможность применения способа  обеспечения преддоговорного обязательства, не предусмотренного действующим Гражданским кодексом, но не противоречащего ему, с нашей точки зрения, не исключена и в случае, если основной договор подлежит государственной регистрации. Это возможно, если по условиям обеспеченного предварительного договора денежная сумма, внесенная в его обеспечение, в рамках основного договора выполняет исключительно платежную функцию (естественно, она реализуется только при нормальном развитии отношений). В таком случае наличие или отсутствие основного обязательства в момент совершения соглашения о предоставлении рассматриваемой формы обеспечения не может повлиять на действительность последнего. Сам же предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, регистрироваться, как известно, не должен.

 

 

 

 

 

Заключение

Итак, согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить  в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или  оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным  договором.

Предварительный договор  имеет форму основного договора, причем, несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. По законодательству РФ, предварительный  договор должен отражать предмет  сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного  договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы.

Если предварительным  договором не устанавливается срок заключения основного договора, то согласно Гражданскому кодексу РФ, статья 429, основной договор должен быть заключен в течение года с  момента подписания предварительного договора.

На сегодняшний день, актуальным является вопрос о том, какие способы  обеспечения обязательств по предварительному договору купли продажи возможно применить. По общему правилу единственное, что может предпринять покупатель при отказе продавца заключить основной договор – обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора. На основании предварительного договора продавец не обязан передавать покупателю имущество, соответственно покупатель не сможете требовать в суде установления права собственности на это имущество.

Однако, представляется, что существует особый способ задатка, сочетающий в себе черты задатка и неустойки, рассчитанный специально на обеспечение исполнения предварительного договора, если предусмотренный в нем основной договор порождает денежное обязательство. Положения о таком способе необходимо закрепить в действующем Гражданском кодексе РФ.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской федерации: часть 1  от 30 ноября 1994г. // Собрание законодательства РФ 05.12.1994, N 32, ст. 3301, часть 2 от 26 января 1996г. // Собрание законодательства РФ 29.01.1996, N 5, ст. 410,, часть 3 от 26 ноября 1996г. // Собрание законодательства РФ, 03.12.2001, N 49, ст. 4552., часть 4 от 18 декабря 2006г (вступила в силу 1 января 2008г.) // Собрание законодательства РФ, 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5496.
2. Актуальные проблемы гражданского права и процесса: Сборник материалов Международной научно-практической конференции. Выпуск №1 / Под ред. Д.Х. Валеева, М.Ю. Челышева. М.: Статут. 2006.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 2005.
4. Гражданское право. Ч. 1: Учебник для вузов / Под общ. ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2008.
5. Гражданское право: Учебник: в 3 т. т. 3 / Под ред. А.П. Сергеева. – М.: ТК Велби, 2009.
6. Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1 / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2008.
7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая/С.С.Алексеев, А.С.Васильев, В.В.Голофаев, Б.М.Гонгало и др.; под ред. С.А. Степанова; Ин-т частного права.-2-е изд., перераб. и доп.-М.:Проспект,2009.
8. Невзгодина Е.Л. Гражданское право: Учебник. 2-е изд. - М.: Норма, 2006.
9. Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник. – М.: «Дашков и К». 2007.

¹ Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1 / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 2008.

² Гражданское право: Учебник: в 3 т. т. 3 / Под ред. А.П. Сергеева. – М.: ТК Велби, 2009.

³ Гражданский кодекс Российской федерации: часть 2 от 26 января 1996г. // Собрание законодательства РФ 29.01.1996, N 5, ст. 410

⁴ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая/С.С.Алексеев, А.С.Васильев, В.В.Голофаев, Б.М.Гонгало и др.; под ред. С.А. Степанова; Ин-т частного права.-2-е изд., перераб. и доп.-М.:Проспект,2009

⁵ Актуальные проблемы гражданского права и процесса: Сборник материалов Международной научно-практической конференции. Выпуск №1 / Под ред. Д.Х. Валеева, М.Ю. Челышева. М.: Статут. 2006.

⁶ Гражданское право: Учебник: в 3 т. т. 3 / Под ред. А.П. Сергеева. – М.: ТК Велби, 2009.

⁷ Гражданский кодекс Российской федерации: часть 1  от 30 ноября 1994г. // Собрание законодательства РФ 05.12.1994, N 32, ст. 3301

⁸ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 2005.

⁹ Гражданский кодекс Российской федерации: часть 2 от 26 января 1996г. // Собрание законодательства РФ 29.01.1996, N 5, ст. 410

¹⁰ Невзгодина Е.Л. Гражданское право: Учебник. 2-е изд. - М.: Норма, 2006.