Предоставление жилых помещений по договорам социального найма

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим ЖК РФ;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем  жилого помещения перечисленных  в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Согласно Правил пользования  жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации  № 25 от 21 января 2006 г.⁴⁰, помимо обозначенных обязанностей, в качестве пользователя жилым помещением наниматель также обязан «при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг».

Ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правилами ст. 68 ЖК РФ⁴¹ и другими нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ⁴²,    КоАП РФ⁴³.

Основные права и  обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма регулирует ст. 69 ЖК РФ.

Поскольку члены семьи  нанимателя обладают широкими правами  в сфере пользования предоставленным нанимателю жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 61 ЖК РФ), на дееспособных членов семьи, по общему правилу, возлагается солидарная с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения⁴⁴.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Данное правило, установленное в ч. 3 ст. 69 ЖК РФ, является принципиально новым, прежнему жилищному законодательству оно не было известно.

2.2.  Изменение  и прекращение договора социального  найма.

 

Возникающее из договора социального найма обязательственное правоотношение является длящимся. В период своего существования данное правоотношение может измениться.

Чаще всего изменения  происходят в субъектном составе  обязательства, реже встречается изменение  объекта⁴⁵.

Договор социального  найма может быть изменен или  расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.

ЖК РФ в отличие от положений ГК РФ о договоре найма жилого помещения не предусматривает возможности перераспределения обязанностей сторон или исключения каких-либо прав одной из сторон по соглашению между нанимателем и наймодателем. Гражданско-правовой принцип свободы договора проявляется в отношении жилищно-правовых договоров в ограниченном варианте. На стадии заключения договора относительная свобода выбора присутствует у нанимателя. Даже при наличии решения о предоставлении жилого помещения он может отказаться от заключения договора. Свобода прекращения договора признается только за нанимателем. Причем и он может расторгнуть договор только при наличии согласия граждан, проживающих с ним в качестве членов семьи⁴⁶.

Статья 82 ЖК РФ посвящена изменению договора социального найма жилого помещения.

Одним из оснований изменения  договора социального найма является объединение граждан, проживающих  в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании  отдельных договоров социального найма, в одну семью.

Второе основание изменения  договора социального найма - замена нанимателя. Согласно ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя⁴⁷.

Изменение договора социального  найма имеет место не только в  случае замены нанимателя, но и при  изменении состава членов семьи  нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ)⁴⁸.

Члены семьи нанимателя как лица, приобретающие в результате вселения в жилое помещение определенные права и обязанности, обязательно указываются в договоре социального найма. Появление новых членов семьи либо выбытие (смерть) кого-либо из проживавших в жилом помещении влияет на условия пользования жилым помещением иными членами семьи, размер платы за отдельные виды услуг⁴⁹.

Для выбытия из жилого помещения чьего-либо согласия не требуется. Данный вопрос решается исключительно  по воле выбывающего лица.

Помимо выбытия из жилого помещения нанимателя или  члена его семьи, основанием для изменения договора найма может служить их принудительное выселение в случаях, когда это допускается законом. В таких ситуациях основанием для внесения изменений в договор является судебное решение о выселении. Договор изменяется и при выселении на основании решения суда граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ)⁵⁰.

Следует отметить, что  жилые помещения социального  использования могут находиться только в публичной собственности  Российской Федерации, субъекта РФ или муниципальных образований. Соответственно, передача жилого помещения без изменения целевого назначения и освобождения от проживающих в нем лиц в частную собственность не допускается. Исключением является приватизация жилого помещения нанимателем и членами его семьи. В этом случае договор социального найма прекращается.

Изменение договора социального  найма может быть связано не только с субъектным составом, но и с  объектом найма. Жилое помещение  может претерпеть изменения в связи с переустройством, перепланировкой, осуществленными как нанимателем, так и наймодателем, в том числе в связи с капитальным ремонтом. Как правило, считается существенным для договора социального найма изменение площади жилого помещения, его конфигурации, изменение оборудования, влекущее изменения в предоставляемых коммунальных услугах, т.е. только изменение тех параметров, которые влияют на права и обязанности сторон⁵¹.

Иные основания изменения договора социального найма жилого помещения можно вывести из анализа других статей Жилищного кодекса.

Изменение договора социального  найма следует отличать от его  прекращения и заключения новых договоров социального найма в случаях, предусмотренных жилищным законодательством. В частности, договор прекращается при обмене жилого помещения, а также при замене жилого помещения (ч. 5 ст. 74, ст. 81 ЖК РФ)⁵².

Разграничение ситуаций, когда договор социального найма  жилого помещения прекращается, а когда - изменяется, проводится, прежде всего, исходя из того, сохраняется ли право пользования изначально предоставленным жилым помещением (пусть даже претерпевшим какие-либо преобразования), либо речь идет о предоставлении иного жилого помещения. Кроме того, договор прекратится, если изменится основание пользования жилым помещением, в частности, когда помещение переходит в собственность проживающих в нем лиц.

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального  найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев подряд;
• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• использования жилого помещения не по назначению⁵³.

Договор социального  найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко  проживавшего нанимателя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

 

Современное гражданское  и жилищное законодательство Российской Федерации устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями и наиболее распространенным является, договор найма жилого помещения. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ содержит общее определение договора найма жилого помещения независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется (ст. 671 ГК РФ). Главная особенность договора в том, что жилое помещение здесь предоставляется для проживания в нем граждан.

Как известно, гл. 35 ГК РФ устанавливает два вида договора найма жилого помещения: коммерческий наем и социальный наем.

Договор социального  найма регулируется, прежде всего, жилищным законодательством, центральное место, в системе которого занимает Жилищный кодекс Российской Федерации. Как известно, гражданское законодательство относится к ведению РФ, а жилищное - к совместному ведению РФ и субъектов Федерации. Поэтому в состав жилищного законодательства включаются и нормативные акты субъектов. Кроме того, ЖК РФ относит к жилищному законодательству нормативные правовые акты органов местного самоуправления. Правила гл. 35 ГК РФ применяются к договору социального найма преимущественно перед жилищным законодательством только в части, прямо указанной в названном пункте. Другие же положения ГК РФ используются при регулировании договора социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Однако с принятием Жилищного кодекса применение п. 3 ст. 672 ГК РФ в значительной мере осложнится, поскольку при регламентации социального найма ЖК РФ не делает отсылок к гражданскому законодательству.

ЖК РФ, сохранив распределительную систему получения жилья, в значительной мере сузил сферу ее применения. Согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, из муниципального и государственного жилищных фондов. Именно для этой цели и создается жилищный фонд социального использования (ст. 19 ЖК РФ).

Договор социального  найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК РФ). В отличие от договора коммерческого найма жилищное правоотношение здесь возникает из сложного юридического состава: решения о предоставлении жилого помещения и договора социального найма.

Следовательно, жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим либо иным гражданам, указанным в федеральном законе или законе субъекта РФ. Однако, согласно Конституции РФ право на жилище малоимущих и иных указанных в законе граждан - это действительно их субъективное публичное право, а не «абстрактная возможность» (или правоспособность), законодатель предпочел «не заметить». В этой связи попытки обнаружить в ЖК РФ правовые гарантии (не говоря уже об экономических) осуществления данного права остаются безрезультатными. В ЖК РФ отсутствует даже упоминание о том, что право малоимущих и иных указанных в законе граждан на жилище действительно является их правом, которому корреспондируют определенные обязанности государства. Как и ранее, законодатель предпочитает нейтральные, лишенные юридического содержания формулировки для конструирования норм, регулирующих соответствующие отношения, указывая, что право на жилище обеспечивается тем, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 2 ЖК РФ), не возлагая на эти органы юридической обязанности. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 13, п. 2 ст. 14 и ч. 2 ст. 49 ЖК РФ критерии для отнесения гражданина к категории малоимущих (уровень дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, принадлежащего им на праве собственности) определяются органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном законом соответствующего субъекта РФ, в то время как право малоимущего гражданина на предоставление ему жилого помещения является его конституционным правом, регулирование которого в силу п. «в» ст. 71 Конституции РФ может осуществляться только федеральным законом. Иными словами, конституционная категория «малоимущий гражданин» является объективной категорией, а ее содержание не может ставиться в зависимость от усмотрения законодателя того или иного субъекта РФ, а тем более от усмотрения органа местного самоуправления.