Преимущества и недостатки предусмотренных жилищным законодательством способов управления многоквартирным домом

Полдомасова А.А. 404 гр.

Преимущества  и недостатки предусмотренных жилищным законодательством способов управления многоквартирным домом.

Конституция Российской Федерации  закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться  им как единолично, так и совместно  с другими лицами.¹ Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.

Вопросам управления многоквартирным  жилым домом посвящен раздел VIII Жилищного  кодекса Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме².

На сегодняшний день, согласно ЖК РФ, существует несколько способов управления многоквартирными домами. Способы управления могут подвергаться изменению только при согласии всех собственников жилья. Решения, связанные  с управлением, принимаются обязательно  на общем собрании всех жильцов дома. 

Жилищный кодекс Российской Федерации возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;  
• управление управляющей организацией.

 

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир  в доме, насколько платёжеспособны  и дисциплинированы жители, какие  управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Способ управления многоквартирным  домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. ³

 

Для того, чтобы выявить  все недостатки и преимущества закрепленных форм управления многоквартирным домом, охарактеризуем каждую из них подробнее.

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном  доме.

В случае избрания непосредственного  способа управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального  жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны  доставлять ресурсы до установленных  в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или  «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.

Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа  управления многоквартирным домом  осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных  организаций. В роли последних может  выступать и одна управляющая  компания. Но при этом она также  является лишь выполняющим работы подрядным  предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных  вопросов.⁴

В качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно выделить следующие факторы:

● Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи.

●  При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей³.

●  Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания.

● Во многих сельских районах, где преобладает малоэтажная застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически проблематично, а управляющих компаний  здесь не существует.

У непосредственного способа управления многоквартирным домом есть и недостатки:

● В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

● При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.

В качестве отдельного варианта можно  рассматривать способ непосредственного управления многоэтажным многоквартирным домом. В этом случае в качестве альтернативы юридическому лицу необходимо создание домового комитета, занимающегося решением организационных проблем. Домком привлекает на объект управляющую компанию, которая занимается только техническим обслуживанием жилья, и контролирует ее работу.

По оценкам многих экспертов, непосредственный способ управления в многоэтажном многоквартирном  доме является профанацией и влечет разрушение объекта. Федеральными руководителями периодически поднимается вопрос о  необходимости запрета выбирать такую форму собственникам «многоэтажек».⁵

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления 
в многоэтажном многоквартирном доме влечет многочисленные проблемы.

● В Астрахани в 2007 году местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

●  Жители 172 «многоэтажек» Георгиевска (Ставропольский край), находящихся в непосредственном управлении, не заключили договоры с местной Теплосетью. 
В результате кредиторская задолженность  выросла до 22 миллионов рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

Управление товариществом собственников  жилья либо жилищным кооперативом или  иным специализированным потребительским  кооперативом.

Этот способ относится к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. В отличие от индивидуального домовладения, в многоквартирном доме, где проживают сотни или тысячи человек, непосредственный способ управления малоэффективен. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.⁶

Наиболее распространенная разновидность  способа управления многоквартирным  домом при создании ТСЖ — прямое управление. В данном случае при товариществе организуется мини-предприятие, состоящее из председателя, бухгалтера, сантехника, электрика — нескольких работников, обычно являющихся собственниками жилья. В некоторых домах в штате товариществ числятся управляющие ТСЖ — привлеченные сторонние специалисты, деятельности которых контролируют председатель и правление.

 

В качестве одного из недостатков при выборе этого способа управления многоквартирным домом является высокий уровень расходов на содержание персонала. На заработную плату работникам товарищества, организованного в типовой «пятиэтажке», тратится примерно 80% средств, собираемых с жильцов на содержание многоквартирного дома. В некоторых случаях эта проблема решается путем создания многодомного (или квартального) товарищества, когда в одно ТСЖ объединяются сразу несколько домов, расположенных по соседству.

 

Преимущества товарищества собственников жилья:

1. Товарищество собственников  жилья самостоятельно решает, каким  способом будет осуществлять  управление недвижимостью: силами  самих жильцов или специалистов  со стороны. Обладая статусом  юридического лица и имея расчетный  счёт в банке, товарищество  собственников жилья вправе напрямую  заключать договоры с предприятиями  о предоставлении жилищных и  коммунальных услуг и требовать  применения санкций за невыполнение  или плохое качество оказываемых  в рамках договора услуг. Товарищество  собственников жилья заинтересовано  в минимизации  затрат  на жилищные услуги.

2. Члены товарищества  принимают решение о капитальном  ремонте, реконструкции многоквартирного  дома (в том числе о его расширении  или надстройки), об использовании  земельного участка, на котором  расположен дом. 

3. Товарищество собственников  жилья заключает договоры найма,  аренды на принадлежащие ему  помещения, устанавливает арендную  плату, определяет размер  и порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения,  принимает решения о сроках ремонта и объёмах работ. Товарищество собственников жилья значительно расширяет перечень оказываемых жильцам услуг. Всё это предоставляет большие возможности для комфортного и безопасного  проживания.

4. Кроме того, являясь  наиболее эффективной  формой управления, товарищество собственников жилья способствует повышению рыночной стоимости управляемого жилья.

Факторами, сдерживающими  интенсивный рост многодомных ТСЖ, являются:

- организационные сложности;

- контрастное техническое состояние жилищного фонда (то есть новая постройка вряд ли захочет объединяться с домами старых построек).⁷

 

Управление управляющей  организацией.

 

Данный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций  управления УК. Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более  мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов.

 

К главным его недостаткам следует  отнести следующие:

 

● управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;

● собственники без наличия в  доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей  компании, досконально разбираться  в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых  работ.

Как показала практика, на выбор способа  управления многоквартирным домом  оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности  и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и  регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также  во многом влияет этажность и плотность  застройки.

В большинстве регионов наибольшее количество многоквартирных домов  избрало непосредственный способ управления. Но если измерять показатели не в численности  строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие  компании.

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся  отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет  собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

¹ Конституция РФ.

² Жилищный кодекс РФ.  ст. 161.

³ Андропов В.В. Основные начала управления многоквартирными домами / В.В. Андропов, И.Б. Миронов // Труд и право. – 2006. – №6. – С. 3 – 92.

⁴ Крашенинников П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2008. – 379 с.

⁵ Михайлов В.К. Проблемы управления многоквартирными домами // В.К. Михайлов // Московский адвокатский центр. – 2010. – №3. – С. 17 – 26

⁶ С.А. ЛУШКИН, С.И. ФЕДОРОВ, А.В. ШАНТАЛЕЙ «СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ.»

⁷ Козлова Н.Н. «Покупка, продажа и эксплуатация жилья: самые распространенные ситуации», «Омега-Л», 2008 г.