Приватизация

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года утвержденным Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации  от 28 мая 2008 года разъяснено, что, исходя из содержания статьи 2 Закона о приватизации жилья, передача жилого помещения в  собственность граждан возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе  бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ)³². Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Следовательно, считает Верховный  Суд РФ, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим  свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования  приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого  жилого помещения необходимо было его  согласие. Данное право пользования  жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и  при переходе права собственности  на жилое помещение к другому  лицу. К указанным случаям могут  быть применены вышеизложенные положения  статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Принцип добровольности приватизации жилых помещений означает свободу  волеизъявления физических лиц на приобретение жилья в собственность путем  его передачи органами государственной  или местной власти. В правоприменительной  деятельности возникли вопросы: "В  какой процессуальной форме должно быть выражено волеизъявление на приватизацию жилого помещения? Может ли отсутствие договора о передаче жилого помещения в собственность физическому лицу при наличии заявления о приватизации жилья служить основанием для отказа во включении приватизируемого жилого помещения в наследственную массу?"

Важное разъяснение по данному  вопросу содержится в пункте 8 Постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых  вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации» (в  ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ N 11 от 21.12.1993, № 10 от 25.10.1996, N 6 от 06.02.2007): гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных Законом о приватизации жилья условиях³³. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу, необходимо иметь ввиду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Интересным представляется решение  Верховного Суда РФ, изложенное в Определении  Верховного Суда Российской Федерации N 5-В08-81 от 12 августа 2008 года, в котором  высшая судебная инстанция России дает смысловое толкование свободного волеизъявления физического лица о приватизации жилого помещения. Суды нижестоящих  инстанций отказали истцу в удовлетворении его требований о включении в наследственную массу квартиры, в отношении которой наследодатель выразил намерение о приватизации, и выдал две нотариально заверенные доверенности на право совершения всех действий, связанных с приватизацией квартиры, на имя матери истца, а также сотрудников службы "одного окна" Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Однако в связи со смертью, последовавшей в тот же день, не успел завершить процесс приватизации.

Высшая судебная инстанция России, руководствуясь вышеизложенным разъяснением Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24 августа 1993 г. и доводами истца о том, что еще при  жизни наследодателя были собраны  необходимые документы для оформления сделки по передаче жилого помещения  в собственность, возможность соблюсти правила оформления документов на приватизацию исключалась в связи с его  скоропостижной смертью, при этом наследодатель  при жизни своими действиями, в  том числе выдачей доверенностей  на совершение действий по приватизации, которые отозваны не были, определила отменить решения нижестоящих инстанций  и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Таким образом, волеизъявление физического  лица о приватизации жилья может  быть выражено не только в форме  письменно оформленного заявления, но и в виде доверенности. Приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов осуществляется путем бесплатной передачи гражданам  в собственность занимаемого  жилья.

В марте 2013 положения о бесплатной приватизации жилых помещений будут отменены. Законодатель стремился поэтапно подойти к решению вопроса об отмене бесплатного принципа приватизации жилых помещений. Так, в 2004 г. был принят Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», который зафиксировал в статье 4 Закона о приватизации жилья положение, в соответствии с которым не подлежали приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам после 01 марта 2005 года.

Данное положение было оспорено в Конституционном Суде РФ, который 15 июня 2006 г. вынес постановление  № 6-П «По делу о проверке

Данное положение было оспорено в Конституционном Суде РФ, который 15 июня 2006 г. вынес постановление  № 6-П «По делу о проверке конституционности  положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в  действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой»³⁴. Конституционный Суд России констатировал, что, установив в статье 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") запрет на бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений, предоставленных им после 1 марта 2005 года по договорам социального найма из государственного и муниципального жилищных фондов и обосновав это тем, что с введением в действие ЖК РФ договоры социального найма жилых помещений заключаются на новых условиях, федеральный законодатель фактически поставил таких граждан в неравное положение с гражданами, получившими жилье до указанной даты и, следовательно, сохранившими право на приватизацию в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда.

Между тем единственным различием  в условиях заключения договоров  социального найма до и после 1 марта 2005 года является форма административного  решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 года оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты - на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально-юридический характер и не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и потому не предопределяет каких-либо его особенностей. Следовательно, и после 1 марта 2005 года правомочия по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, осуществляются на единых условиях для всех нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов независимо от времени их предоставления.

Конституционный Суд Российской Федерации, анализируя положения законодательства о приватизации жилищного фонда, пришел к выводу, что ограничение  прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо  только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового  режима жилого помещения, прежде всего - его целевое назначение, исключают  возможность передачи этого помещения  в частную собственность.

На основании изложенного Конституционный  Суд РФ констатировал, что нормативные  предписания, устанавливающие запрет на бесплатную приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 года, не имеют конституционного обоснования и противоречат статье 19 (часть 2) Конституции Российской Федерации, согласно которой государство гарантирует  равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к  религии, убеждений, принадлежности к  общественным объединениям, а также  других обстоятельств.

В резолютивной части постановления  указанные положения были признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации.

На протяжении нескольких лет приватизация комнат в коммунальной квартире была ограничена рядом условий, в частности, согласием соседей - нанимателей  комнат - в коммунальной квартире. Коммунальные квартиры - это жилые помещения, занятые  несколькими семьями по отдельным  договорам найма жилого помещения. Комната в коммунальной квартире является жилым помещением.

Конституционный Суд Российской Федерации  принял Постановление от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности  отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области  и жалобой гражданина В.А. Мостипанова", в котором рассмотрел вопрос о  соответствии запрета на приватизацию комнат в коммунальных квартирах  конституционным положениям³⁵.

Конституционный Суд констатировал, что определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать  ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства исключают  возможность передачи его в частную  собственность. Предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные  отличия, по сущностным правовым признакам  не различаются, поскольку в отношении  них действуют единые основания  предоставления жилья, и они имеют  общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания  для установления различий в праве  на их приватизацию, в том числе - для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах (часть первая статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.

В резолютивной части постановления  Конституционный Суд признал  ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых  помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей статьям 19 (части 1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) Конституции  Российской Федерации. Постановление  Конституционного Суда соответствует  положениям ГК РФ. Значение данного  документа заключается в том, что он окончательно оформил правовой режим комнаты, как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям.

Правовым последствием принятого  постановления Конституционного Суда РФ является действие в отношении  коммунальных квартир общего порядка  приватизации, начиная с 3 ноября 1998 г., без каких-либо ограничений.

В мае 2002 г. были приняты соответствующие  изменения ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилья, в соответствии с которыми из перечня объектов, не подлежащих приватизации, были исключены жилые  помещения в коммунальных квартирах³⁶.

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Основным  документом, регламентирующим процесс  приватизации, является Федеральный  закон от 21 декабря 2001 г. № 178—ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», которым определяются понятие приватизации, принципы, отношения, на которые не распространяется его действие, планирование приватизации государственного имущества, способы приватизации и другие моменты. Однако реализация указанного нормативно-правового акта также связана с недостатками правового регулирования процесса приватизации. По-прежнему законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества не может быть реализовано надлежащим образом в отсутствие ряда нормативных правовых актов.

Принятие  Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123—ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» сыграло положительную роль. Он закреплял понятие приватизации, объекты, субъекты приватизации, увеличивал способы приватизации государственного и муниципального имущества (до семи). Однако полную реализацию данный Федеральный закон не получил. Прежде всего, он не смог повлиять на оценку ранее совершенных сделок по приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 31 Закона о приватизации 1997 г. «все обязательства, возникшие по договорам купли—продажи государственного или муниципального имущества до вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат восстановлению в учете продавцами имущества в порядке, установленном законодательством РФ, в течение двенадцати месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона». Однако Правительством РФ не был установлен порядок восстановления в учете обязательств по купле—продаже государственного и муниципального имущества. Кроме того, в развитие этого Закона не была принята программа приватизации. Поэтому на деле Закон о приватизации 1997 г. остался нереализованным и утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178—ФЗ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ

 

1. НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ:

 

1. Конституция Российской Федерации  от 12.12.1993г. // «Российская газета»  от 25.12.1993г. №237
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, (часть первая) от 30.11.1994 № 51—ФЗ // СЗ РФ – 1994.
3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ// СЗ РФ – 2002.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12. 2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ 2008, № 17, ст. 1756.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122—ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Россйиская Газета» от 30.06.1997г. №145
6. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178—ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // «Российская газета» от 26.01.2002г. №16
7. Федеральный закон от 30.03.1999 № 52—ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» Федеральный закон от 30 марта 1999 г. // «Российская Газета» от 06.04.1999г. №64-65
8. Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // «Парламентская газета» № 7-8, , 2007, № 1, ст. 14, № 49, ст. 6071.
9. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 03. 01. 2005, № 1 (часть 1), ст. 39.
10. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости СНД РСФСР, 1991, №28