Приватизация как основание приобретения права собственности на жилое помещение

- при необходимости документ  органов опеки и попечительства.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.16

В письме Минобразования России от 9 июня 1999 г. "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних" дается также следующее указание. В целях более эффективной защиты жилищных прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, вне зависимости от формы их устройства их законные представители (опекуны, попечители, администрация соответствующего учреждения) в случае, когда несовершеннолетние остались проживать в жилом помещении одни, обязаны в трехмесячный срок с момента устройства ребенка оформить договор передачи жилого помещения в собственность ребенка (приватизировать) и в случае длительного отсутствия там несовершеннолетнего принять меры для его использования в интересах ребенка.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.17В этом же срок может быть дано заключение об отказе в приватизации занимаемого жилого помещения. Оно должно быть мотивированным и доведено до сведения заявителей в срок не более двух месяцев. Основаниями для отказа могут быть сведения об аварийности жилого помещения, дома; об имеющихся обременениях и ограничениях, наложенных на жилое помещение; об имеющихся исковых требованиях к нанимателям и иные сведения, на основании которых приватизация жилого помещения не допускается. Отказ в приватизации может быть обжалован в судебном порядке.

От приватизации следует отличать расприватизацию (деприватизацию)18 жилого помещения, которая представляет собой обратный процесс, когда жилое помещение переходит из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд социального использования.

Вопросы расприватизации урегулированы статьей 9.1 Закона о приватизации, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социальногонайма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.19

Как следует из указанных норм, расприватизация может осуществляться при наличии следующих условий:

- приватизированное жилое  помещение должно быть для  гражданина единственным местом  постоянного проживания;

- оно должно быть свободным  от обязательств (например, не передано  в залог)20.

П.В. Крашенников отмечает неточность формулировки первого условия расприватизации. Речь идет о термине «единственное место постоянного проживания». Известно, что в ст. 20 ГК РФ указывается на то, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Двух или более постоянных мест жительства быть не может, поскольку одно из них уже никак не постоянное21.

Следует отметить, что если первое условие имеет только неточную формулировку, не способную создать сколько-нибудь существенную проблему, то второе условие на практике вызывает сложность. Именно условие расприватизации о том, что жилое помещение должно быть свободным от обязательств, стало предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ. Неконституционность данной нормы заявители усматривали в том, что судебные и иные правоприменительные органы относят права членов семьи собственника, вселенных в жилое помещение после его приватизации, к обременению, препятствующему расторжению договора передачи жилья в собственность и его последующей расприватизации.

Механизм передачи жилых помещений в муниципальную собственность при расприватизации предусматривается органами местного самоуправления.

Говоря об основании для расприватизации - о договоре передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, нельзя не отметить, что речь в данном случае идет о заключении нового договора, а не о расторжении договора приватизации.  Исполненный договор приватизации нельзя расторгнуть, поскольку обязательство по нему уже прекратилось в момент передачи жилого помещения, то есть вследствие его надлежащего исполнения.22 О расторжении договора приватизации может идти речь, когда договор еще не исполнен (полностью или частично). Как отмечает Е.А. Кинзакова, если договор к моменту последующейрасприватизации полностью исполнен, то расторгать нечего. Передача при расприватизации осуществляется не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность.23

§ 2.  Особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества.

Первоначальная редакция Закона о приватизации жилищного фонда в РФ содержала запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, тогда как право на принятие решения о допущении приватизации коммунальных квартир как единых объектов, а также о порядке и условиях их приватизации предоставлялось собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, за которыми был закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждениям, в оперативное управление которых был передан жилищный фонд.ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Названная статья Закона о приватизации жилищного фонда была признана не соответствующей Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. 24

В ряде субъектов Федерации, в том числе и в г. Москве, приватизация коммунальной квартиры как единого объекта осуществлялась по заявлению всех без исключения граждан, проживавших в квартире по договорам жилищного (социального) найма. Если кто-либо из нанимателей или членов семьи нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире не выражал своего согласия на личное участие в приватизации и при этом не отказывался от принадлежащего ему права, давая согласие на приватизацию занимаемого жилого помещения совместно проживающими членами семьи, то коммунальная квартира не могла быть передана в собственность в порядке приватизации. В случае, когда согласие по вопросу приватизации квартиры достигалось, все участники подписывали один договор безвозмездной передачи, поскольку на квартиру возникала общая долевая собственность, а в соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ доли в праве собственности устанавливаются соглашением всех участников.

Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ч. 3 ст. 7 Закона была изменена и изложена в следующей редакции: Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре. Ранее, до 31 мая 2001 г., граждане, приватизировавшие жилье в долевую собственность, могли зарегистрировать свое право собственности на долю независимо друг от друга, поскольку право собственности у них возникало с момента регистрации договора безвозмездной передачи в местной администрации. В настоящее время необходимо, чтобы все участвовавшие в приватизации коммунальной квартиры лица одновременно обратились с заявлением о регистрации права общей долевой собственности.

С введением в действие ЖК РФ этот вопрос в некоторой степени разрешился.

Проблема приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитиях, была и остается дискуссионным вопросом в жилищном законодательстве России.

Ранее Закон о приватизации устанавливал запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, и не позволял гражданам осуществить свое право на приватизацию. Но при этом данный Закон не давал определения понятию «общежитие», вследствие чего суды испытывали затруднения при рассмотрении дел о признании права на приватизацию гражданами занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитиях.

По мнению Бондарева Е.С., сложившаяся судебная практика рассмотрения дел о приватизации жилых помещений в общежитиях осуществлялась на основе отказа в удовлетворении исковых требований и признании права на приватизацию в силу того, что спорные помещения находились в здании, которое имело статус общежития, и на основании ст. 4 Закона о приватизации не подлежали приватизации жилых помещений на общих основаниях. Данная практика лишала граждан шансов на приобретение в собственность занимаемых ими помещений, в том числе и в зданиях, номинально носящих название общежитий.25

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом. Договор социального найма имеет бессрочный характер.

Кроме того, ст. 94 Жилищного кодекса РФ определила понятие общежитий как жилых помещений, предназначенных для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, предоставляющийся в специально построенных или переоборудованных для этих целей домах либо части домов, укомплектовывающихся мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.26

Договор социального найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения, в силу наличия трудовых отношений между нанимателем и наймодателем, прохождения службы или обучения. Прекращение таких отношений влечет за собой прекращение действия договора социального найма жилого помещения.

Следует также обратить внимание на то, что в ст. 7 названного Федерального закона речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» утрачивают статус общежитий в силу закона.

Необходимо иметь в виду, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными, т.е. имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся), и в отношении их действует особый правовой режим (невозможность обмена, поднайма и т.д.). Изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, соответственно изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма).

Заключение

Приватизация относится к производным способам приобретения права собственности, являясь (за исключением внесения государственного или муниципального имущества в оплату уставного капитала обществ) особым случаем купли-продажи имущества. Данный договор является взаимообязывающим, материальным объектом договора является приватизируемое государственное или муниципальное имущество, юридическими объектами являются действия сторон по передаче данного имущества и уплате за него денежной суммы (цены), а также по выполнению других условий договора (например инвестиционных и (или) социальных условий при продаже имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями). Таким образом, приватизация представляет собой особый способ передачи имущества из публичной в частную собственность.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Предметом договора, как и объектом приватизации жилого помещения является жилое помещения, относимое к государственному или муниципальному жилищному фонду РФ.