Сделки: понятие и виды

Нотариальная форма отличается от простой письменной формы только тем, что специально уполномоченное должностное лицо - нотариус совершает  на письменном документе удостоверительную  надпись. В случаях, предусмотренных  законодательными актами России, удостоверительные  надписи вправе совершать и иные должностные лица: командиры воинских частей, консулы и т.д. ¹⁰

Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в  которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, дарение, купля-продажа в жилищной сфере. Некоторые сделки требуют государственной  регистрации. Обязательность государственной  регистрации предусмотрена для  сделок с землей и другим недвижимым имуществом.

Порядок государственной  регистрации предусмотрен законом " О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. "Федеральный  Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года затронул интересы ряда влиятельных государственных структур и практически всех субъектов гражданского оборота.

До последнего времени  государство являлось исключительным собственником подавляющего большинства  объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых строений. Сделки с недвижимостью представляли по существу перекладывание этих объектов из кармана в карман того же собственника. Причем совершались они с удивительной легкостью путем распоряжения правительства, министра, начальника управления. В  связи с этим главным было не учет прав на эти объекты, а учет объектов в физическом смысле, описание их параметров. Возрождение рыночной экономики поставило новую задачу - учитывать недвижимость не только как физический объект, но и права на нее.

Закон четко определяет, что государственная регистрация  является единственным доказательством  существований зарегистрированного  права. Закон вступил в силу, и  его надо выполнять.

Нотариальное удостоверение  сделки с недвижимостью стало  отныне необязательным, а значит, не существует более "первичного фильтра", через который ранее проходили  все правоустанавливающие документы. Технический учет объектов ведется  сразу несколькими ведомствами, а его правила нередко разнятся даже в пределах одного субъекта Федерации. Не определена форма свидетельства  о государственной регистрации  и максимальный размер платы, взимаемый  за его выдачу. Вот далеко не полный перечень проблем, с которыми столкнулись  на местах.

Очевидно, что число вопросов, возникающих в ходе регистрации, несоразмерно мизерному сроку действия закона. Остается лишь надеяться на то, что ситуация изменится.

Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требования о государственной  регистрации отличаются более жесткими мерами, чем при несоблюдении простой  письменной формы. Несоблюдение нотариальной формы сделки, либо требования государственной  регистрации влечет недействительность сделки. На практике нередко возникают  случаи, когда стороны исполнили  сделку, но не оформили ее нотариально.

Аналогичное правило установлено  и для уклонения от государственной регистрации. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки.

Двойная санация такой  сделки не предусматривается. В случае установления судом недобросовестного  уклонения одной их сторон в сделке от ее надлежащего оформления или  государственной регистрации, на нее  возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные  с задержкой (п.4 ст.165). Следует иметь в виду, что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершенной либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность уклонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объективными причинами, препятствующими одной из сторон оформлять сделку надлежащим образом, например, болезнью, отсутствием по служебным делам. ¹¹

Существование прав и обязанностей во времени - важное средство юридического воздействия на участников гражданского правоотношения. Правильный учет истечения  времени имеет большое значение для гражданских правоотношений, возникающих из сделок.

Сроком в гражданском  праве признаётся известный отрезок  времени, определяемый тем или иным способом - календарной датой; истечением периода времени, который исчисляется  годами, месяцами, неделями, днями, часами; а также указанием на событие, которое должно наступить (ст.190 ГКРФ).

Наступление или истечение  того или иного установленного гражданским  законодательством срока всегда влечет за собой определенные правовые последствия, связанные с возникновением, изменением или прекращением гражданских  правоотношений. Поэтому по юридической  природе срок является юридическим  фактом. Однако он имеет двойственную природу: во-первых, юридические сроки  устанавливаются законом, административными  актами, соглашением сторон, а также  органами, рассматривающими правовые споры, и, следовательно, являются волевыми по происхождению; во-вторых, сроки  подчиняются объективному закону течения  времени. Таким образом, будучи волевым  по правовой природе, юридический срок вместе с тем несет на себе печать объективного закона времени. И именно по этой причине «юридические сроки  представляют собой особую категорию  юридических фактов, которые не могут  быть отнесены ни к событиям, ни к  действиям».

Исчисление сроков в сделках  осуществляется по общим правилам, установленным для исчисления сроков по гражданскому праву в целом.

Так, различаются сроки:

1) по характеру определения  в законе или договоре;

2) по назначению.

«К первой категории сроков относятся императивные и диспозитивные, определенные и неопределенные, общие  и частные, определяемые в виде промежутка во времени и в виде момента  во времени, и др. По назначению различают  сроки, порождающие гражданские  права, сроки осуществления гражданских  прав, исполнения обязанностей и сроки  защиты гражданских прав».

Сроки возникновения гражданских  прав - это сроки, с наступлением или истечением которых связано  появление новых гражданских  прав, т.е. сроки правопорождающего  характера. Примером может послужить  приобретательная давность как одно из оснований права собственности.

Сроками осуществления гражданских  прав являются сроки, в течение которых  управомоченный субъект вправе (а  иногда и обязан) сам реализовать  принадлежащее ему право либо потребовать совершения определенных действий по реализации своего права  непосредственно от обязанного лица. Среди данных сроков следует различать: сроки существований гражданских  прав, пресекательные, гарантийные  и претензионные. Назначение сроков существования гражданских прав состоит в обеспечении управомоченному  лицу времени для реализации его  права и вместе с тем известной  определенности и устойчивости гражданского оборота. Что касается пресекательных сроков, то их в гражданском праве  немного. Наиболее характерными для  сделок сроками являются гарантийные. Они представляют собой срок, в  течение которого изготовитель (поставщик, подрядчик) гарантирует безотказную  службу изделия, а приобретатель  при обнаружении в нем в  течение указанного срока неисправностей вправе потребовать их безвозмездного исправления или замены изделия. Данные сроки устанавливаются стандартами, техническими условиями или соглашением сторон. Различают гарантийные сроки эксплуатации, хранения, годности и др. По длительности они могут быть различными, но они являются одним из средств, обеспечивающих необходимое качество продукции.

Сроки исполнения обязанностей предусматриваются законом и  договорами. Они представляют собой  сроки в течение которых должник  обязан совершить действия, составляющие содержание его обязанности. Нарушение  срока исполнения обязанности влечет за собой применение мер имущественной  ответственности. Так, должник, просрочивший исполнение обязанности, обязан возместить другой стороне принесенные просрочкой убытки. ¹²

Таким образом, не вызывает сомнения то, что сроки упорядочивают  гражданский оборот, способствуют своевременному выполнению договоров, роль которых  в последнее время, в условиях перехода к новому экономическому механизму, резко повысилась.

ГЛАВА 2. КЛАССИФИКАЦИЯ  СДЕЛОК В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

2.1 Основные виды сделок

Наличие у всех сделок общих  признаков - совпадения воли и волеизъявления, правомерность действий и т.д. - не исключает их деления на виды: ¹³

1) в зависимости от  числа участвующих сторон, сделки  бывают одно-, двух- и многосторонними;

2) в зависимости от  того, соответствует ли обязанности  одной стороны в сделке совершить  определенные действия встречная  обязанность другой стороны по  предоставлению материального или  иного блага, сделки делятся  на возмездные и безвозмездные;

3) по моменту, к которому  приурочивается возникновение сделки  они делятся на реальные и  консенсуальные;

4) по степени зависимости  действительности сделки от её  основания (цели) они бывают каузальными  и абстрактными;

5) в силу зависимости  юридических последствий совершения  сделки от какого-либо обстоятельства, которое может наступить или  не наступить, выделяются условные  сделки.

Основное разграничение  сделок, закрепленное в ст.154 ГК РФ сводится к их делению на односторонние, и  двух- или многосторонние. Односторонней  называется сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны. Типичный пример - доверенность (ст.185 ГК РФ), у лица, указанного в  ней - поверенного, возникает право  выступать от имени доверителя –  лица, которое выдало доверенность. В односторонней сделке воля может  быть выражена сразу несколькими  лицами. Например, доверенность на продажу  дома может быть выдана сразу несколькими  его сособственниками. В данном

случае указанные лица выступают как одна сторона.

Гражданский кодекс впервые  специально урегулировал односторонние  сделки с учетом значения, которое  этот вид сделок в гражданском  обороте, и, прежде всего, для отношений, складывающихся в ходе предпринимательской  деятельности. В соответствии со ст.155 ГК РФ, правовое значение односторонней  сделки состоит в том, что она  порождает у того кто её совершает, определенные обязанности, а у указанных  в ней лиц только права.

Но ст.155 ГК РФ предусматривает  и возможность определенных исключений для закрепленного в ней правила, допуская возникновение из односторонних  сделок у других лиц не только прав, но и обязанностей, однако только в  тех случаях, которые установлены  законом либо соглашением с этими  лицами. Примером может служить разнарядка, представляющая собой одностороннюю  сделку, которая порождает у поставщика товаров обязанность отгрузить  товары непосредственно получателю, а у последнего - обязанность их принять и оплатить. ¹⁴

В отличие от односторонней  сделки, для совершения двухсторонней  необходимо выражение согласованной  воли двух сторон, а для многосторонней трёх и более сторон. Однако, в  двухсторонней сделке может иметь  место множественность лиц: когда, например, при совершении сделки купли-продажи  с одной стороны выступают  несколько покупателей, а с другой – несколько продавцов. Причем воля сторон должна быть встречной. Встречность  воли означает, что, во-первых, воля субъектов  диктуется взаимоудовлетворяемыми интересами (например, при найме  жилого помещения) и, во-вторых, присутствует согласованность воли (согласованность  цены и условий поставки при договоре купли-продажи).

Если в двухсторонней  сделке с множественностью лиц несколько  субъектов на одной стороне выражают единую волю, то в многосторонней сделке каждый её участник является самостоятельной  стороной и выражает

индивидуальную волю.

Примером может служить  учредительный договор о создании хозяйственных образований (концернов, ассоциаций, хозяйственных товариществ  и т.д.).

Двухсторонние и многосторонние сделки называются договорами. Именно договор является наиболее распространенной гражданско-правовой сделкой, порождающей  экономические связи между предпринимателями, предпринимателями и непосредственными  потребителями их товаров, работ, услуг. Договоры широко используются и в  отношениях между гражданами.

Таким образом, всякая сделка, в которой имеется более одной  стороны, именуется договором. Договоры, в свою очередь, занимают главное  место среди юридических фактов, которые являются основанием возникновения  обязательств.

Обязательства представляют собой имущественное гражданское  правоотношение, в котором одно лицо (должник) обязано совершить в  пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного  действия, а кредитор имеет право  требовать от должника исполнения его  обязанности (ст.307 ГК РФ). Именно договор  придает обязательству юридическую  силу, он определяет, какие действия должны быть совершены должником  для кредитора.

С учетом этих обстоятельств  и предусмотрены в ГК РФ правила, определяющие связь между нормами, регулирующими сделки, договоры и  обязательства. Так, в соответствии со ст.420 ГК РФ (п.2) к договорам применяются  правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ «Сделки». Здесь нет особых оговорок, поскольку все общие нормы  о сделках в полном объеме распространяются и на договоры (разумеется, кроме  статей, специально посвященным односторонним  сделкам). На односторонние сделки, в свою очередь, распространяются, согласно ст.156 ГК РФ, общие положения об обязательствах и о договорах, но лишь постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки. Что касается обязательств, возникших из договора к ним применяются общие положения об обязательствах (ст.ст.307-409 ГК РФ), что предусмотрено п.3 ст.420 ГК РФ.