Сделки с жилыми помещениями

Обязательство плательщика ренты прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной иены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина; во втором случае имеет место договор в пользу третьего лица. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается17. Особенностью пожизненной ренты является то, что исключается помещение в него условия о выплате ренты в натуре, пожизненная рента всегда определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее МРОТ. Это требование закона имеет императивный характер, поэтому стороны вправе установить в договоре больший размер ренты, но не вправе его уменьшить18.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными нормами закона19, регулирующими отношения, складывающиеся между сторонами договора пожизненного содержания с иждивением. Специфика норм договора пожизненного содержания с иждивением сводится к следующему:

1) пожизненное содержание  с иждивением может включать  в себя обеспечение потребности  в жилище, питании, одежде, уход за  ренты, а также, несмотря на то  что со смертью получателя  договор прекращается, в нем тем не менее может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг20;

2) гарантированный размер  ренты не может быть менее двух МРОТ;

3) по этому договору  может передаваться только недвижимое имущество;

4) включение в перечень  существенных условий также и  стоимости всего объема содержания  с иждивением;

5) возможность замены предусмотренного  в договоре условия о предоставлении  содержания в натуральной форме  на периодические платежи в  денежном выражении в течение  жизни получателя содержания21;

6) большее число ограничений  прав плательщика ренты, установленных  в интересах получателя. Помимо  того что исполнение обязанностей  по предоставлению содержания  обеспечивается установлением залога  в силу закона22, по которому залогодателем является плательщик, а залогодержателем - получатель содержания, отчуждение, сдача в залог, в аренду недвижимости, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, возможны только с согласия получателя ренты23.

 

 

Заключение

Сделки с жильем - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

Все сделки (договоры) с жилыми помещениями заключаются только в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.

Несоблюдение обязательной письменной формы, а также требований о государственной регистрации сделки, означает, что она считается незаключенной или недействительной (ничтожной). 

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение, завещание). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение.

На фоне участившихся случаев махинаций на рынке жилья, увеличилась и потребность граждан в правовой защите их интересов. На деле, все правовые процедуры оформления сделок с недвижимостью соблюдаются не всегда. Очень часто, никаких письменных договоров не подписывается и все отношения строятся исключительно на доверии обеих сторон. В таком случае, восстановление нарушенных прав является очень тяжелой, а иногда и непосильной задачей. Это, конечно же показывает несовершенство защиты прав граждан. Строгое соблюдение формальных правил заключения сделок с жильем хоть и не дает стопроцентной гарантии и страховки от возможного обмана, но существенно облегчает восстановление нарушенных прав. При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников 
и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую 
очередь нормами гражданского законодательства.

Важной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны 
недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение 
суда24. В системе гражданско-правовых норм, обеспечивающих охрану интересов граждан в жилищной сфере, большое значение имеет Закон РФ от 7 февраля 1992 года "О защите прав потребителей"25.

Чтобы предотвратить плачевные последствия сделок с жильем, я считаю одной из важных задач в заключении сделок является грамотное знание своих прав и обязанностей субьектов  жилищных сделок и правильное применение законодательства при совершении сделок этих субьектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                       Список использованных источников

1. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года [Текст] // Рос. газета. -  1993.- 25 декабря.

1.2 Гражданский кодекс РФ. Части  первая, вторая, третья и четвертая. – Москва: РГ-Пресс, КноРус, 2013.-512с.

1.3 Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ): текст с изм. и доп. на 25 октября 2012г. – М.: Эксмо, 2012. – 96с. – (Законы и кодексы). ISBN 978-5-699-60758-7

1.4 Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 (ред. от 02.07.2013) «О защите прав потребителей». Режим доступа: http://www.consultant.ru/

1.5 Правила пользования жилыми помещениями. Утверждены постановлением Правительства  Российской Федерации от 21 января 2006 года № 25 [Текст]: правила  // Рос. газета. -  2006. -  № 16.

 

2.Специальная научная  и учебная литература

2.1 Бойцов Г.В. Постатейный  комментарий к Жилищному кодексу РФ [Текст]:  комментарий / Г.В. Бойцов,  М.Н. Долгова. - М.: Гросс Медиа, 2009. - 919 с.

2.2 Грудцына Л.Ю. Жилищное право России [Текст]: учебник / Л.Ю. Грудцына.  - М.: Эксмо, 2010. – 650 с.

2.3 Королев А.Н. Жилые помещения: новое правовое регулирование [Текст]: комментарий к основным постановлениям правительства Российской Федерации в области жилищного законодательства / А.Н. Королев, О.В. Плешакова. – М.: Юстицинформ, 2006. - 115 с.

2.4 Хохлов С.А. Рента и пожизненное  содержание с иждевением//ГК РФ. Часть вторая: Текст, комментарии. Алфавитно-предметный указатель. Стр. 320

                                        3  Периодические издания

3.1 Борисенко А. Квартира как объект права собственности [Текст] / А. Борисенко // Законность.– 2003.  - № 4. -  С. 10.

3.2 Ярыгина А.В Сделки с жилыми помещениями [Текст] / А.В. Ярыгина // Жилищное право. - 2006. - № 5. - С. 23.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                  Приложение «А»

                  Виды сделок с жилыми помещениями

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                               Приложение «Б»

 

           Условия действительности сделок с жилыми помещениями

 

1 См. Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая, третья и четвертая. – Москва: РГ-Пресс, КноРус, 2013.-512с. ст.53 стр.61

2 См. Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ): текст с изм. и доп. на 25 октября 2012г. – М.: Эксмо, 2012. – 96с. – (Законы и кодексы). ст.16 стр.10

3 См. Приложение «А»

4 См. ГК РФ ст.292 п.4 стр.93

5 См. ГК РФ ст.32 п.2 стр.17

6 См. Приложение «Б»

7 См. ГК РФ ст.175-176 стр.65

8 См. ГК РФ ст.179 стр.66

9 См. ГК РФ ст.171-172 стр.64

10 См. ГК РФ ст.170 п.1 стр.64

11 См. ЖК РФ ст.53 стр.32

12 См. ГК РФ ст.685 стр.187

13 См. ГК РФ ст.250 стр.82-83

14 См.ГК РФ ст.583 стр.166

15 См. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждевением//ГК РФ. Часть вторая: Текст, комментарии. Алфавитно-предметный указатель. Стр. 320

16 См. ГК РФ ст.596 стр.169

17 См. ГК РФ ст.596 п.2 стр.169

18 См. ГК РФ ст.597 стр.169

19 См. ГК РФ ст.601 п.2 стр.170

20 См. ГК РФ ст.602 п.1стр.170

21 См. ГК РФ ст.603 стр.170

22 См. ГК РФ ст.587 п.1стр.167

23 См. ГК РФ ст.604 стр.171

24 См. ГК РФ ст. 162 стр.62, ст. 165-180 стр.63-66

25 См. Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 (ред. от 02.07.2013) «О защите прав потребителей». Режим доступа: http://www.consultant.ru/