Содержание обязательства договора аренды

Содержание

Введение……………………………………………………………………………...3

Глава 1. Общая характеристика договора аренды

1. Понятие и условие договора аренды…………………………………………...6
2. Правовое регулирование договора аренды…………………………………...10

Глава 2. Содержание обязательства договора аренды

2.1 Права  и обязанности арендатора………………………………………………16

2.2 Права и обязанности арендодателя…………………………………...……….22

Заключение……………………………………………………………………...…..26

Список используемой литературы……………………………………………..….27

Введение

Актуальность исследования: актуальность данной темы, безусловно, высока. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение любого договора сводится к регулированию в рамках закона поведение людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

Аренда - в гражданском праве один из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование; правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, в которой в качестве товара выступает не вещь, а право пользования ею для удовлетворения предпринимательских или личных нужд.1 Договор аренды - это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование. В настоящее время договор аренды приобретает все большее значение, так как с развитием общественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено изменяться и право, регулирующее эти отношения.

В гражданском праве, наряду с обязательствами по отчуждению имущества группа обязательств по передаче имущества во временное пользование юридически оформляет особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. На сегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести право пользования этим  имуществом, с последующим его выкупом (по их желанию).

Объектом исследования: являются общественные отношения, обеспечивающие право по передаче имущества во временное  владение и пользование. Аренда – наем предприятия, источников природных ресурсов, какого - ни будь имущества, земли, помещения во временное пользование.2 В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, снятия значительной части ограничений на круг объектов, которые могут быть предметом аренды.

Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, и может не потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду, доход. Обязательства по передаче имущества во временное пользование возникают по соглашению сторон,   т. е. носят договорной характер, и их содержание складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Цель исследования: целью настоящей работы является исследование понятия договора аренды.

Задачи исследования: исследование общей характеристики договора аренды, изучение содержания обязательства по договору аренды, анализ актуальных вопросов по договору аренды с введением их в практику.

Методология исследования: изучение данной темы основано на использовании следующих методов исследования: нормативного, сравнительно-правового, рассуждения, логического, описания, и др.

Разработанность исследования: в ходе исследования были использованы труды следующих ученых: Козырь О.М, Иванов А.А, Сергеев А.П, Толстой Ю.К, Новицкий И.Б, Перетерский И.С, Ахметьянова З.А, Васильева Е.Н, Абова Т.Е, Кабалкина А.Ю, Мейер Д.И, Брагинский М.М, Витрянский В.В, Синайский В.И, Шершеневич Г.Ф и др.

Глава 1. Общая характеристика договора аренды.

1.1 Понятие и условие  договора аренды

Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum).3 В дореволюционном российском законодательстве понятие договора имущественного найма использовалось наряду с понятием «аренда имущества», без придания специального юридического значения их одновременному применению. Законодательство советского периода использовало термин «аренда» для обозначения договоров по передаче в наем – хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий, хотя Гражданский кодекс РСФСР 1964г. (ст.277) также оперировали понятием «имущественный наем».4 Понятие «аренда» использовалось также и для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.

Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.5

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, за исключением двух случаев: когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах и

когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством.6

ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому термины «наем», «имущественный наем» и «аренда», а также «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» будут использоваться как «тождественные».7

Главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. Однако следует сразу сделать оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату «во временное владение и пользование» или «во временное пользование». Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Возмездность арендного договора отличает его от ссуды, что было отмечено выше, и на что в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич.

Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств8, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).

Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором. Следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 609 ГК на договоры аренды с правом выкупа арендованного имущества распространяются только нормы о форме договора купли-продажи соответствующего имущества, но не иные нормы о договорах купли-продажи такого имущества.9

Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, т.к. после передачи этих вещей они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том же количестве. Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и пр. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (например: атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и пр.).

Срок в договоре аренды не относится к его существенным условиям, при его отсутствии договор будет считаться заключенным на неопределенный срок, при котором каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного  на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. В связи с этим Д.И Мейер высказал мнение, что «с научной точки зрения договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным, если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении. А контрагенты предоставили себе определить его впоследствии.10 Законом могу устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конкретных видов имущества (например: в договоре проката максимальный срок не может превышать одного года (ст. 627 ГК), срок аренды участка лесного фонда составляет от одного года до девяносто девяти лет (ст.31 Лесного кодекса). Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Установление предельных сроков договора аренды имеет целью предотвращение отчуждения имущества под видом его аренды, а также предоставление возможности каждой из сторон после определенно промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

1.2 Правовое регулирование договора  аренды

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров.11

В действующем российском законодательстве определение аренды дано в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату, но временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора: соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности, так как собственником имущества остается арендодатель; аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю (исключение составляет выкуп арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи); договор аренды всегда возмездный так как арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

По юридической природе договор аренды является консенсуальным т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), возмездным, взаимным и двусторонним, так как права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К их числу относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Учреждения, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, ни при каких условиях не могут быть арендодателями имущества, закрепленного за ними собственником п. 1 ст. 298 ГК РФ). Между тем отдельными федеральными законами такие права предоставлены государственным образовательным и научным учреждениям.12

Общим правилом является передача имущества арендатору в его владение и пользование. С развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, возможной стала аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование (например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею). Существенным условием такого договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды. Согласно п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.