Стороны договора купли-продажи

Жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятии, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое. Примерный договор купли-продажи квартиры, утвержденный ГТК России от 13.11 1995г. (Приложение 3) содержит специальный пункт, в котором указывается что жилые дома и жилые помещения предназначаются для проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных помещений и общежитий.

Договор о продаже  недвижимости должен содержать точное указание о цене. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя и продажной цены имущества.

Цена конкретного недвижимого  имущества строго индивидуальна  и не может быть сопоставима с  аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества  возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары. Так, продаваемый земельный участок для садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности, освоенности, наличии определенного количества многолетний насаждений и т.д.

Порядок купли-продажи  гражданами Российской Федерации земельный  участков предусматривает возможность по желанию собственника продажи земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результата конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор. Типовой договор купли-продажи земельного участка (купчая) утвержденный письмом Роскомзема (Приложение 2), содержит специальный пункт, посвященный плате по договору. В этом пункте указываются цена проданного земельного участка, определенная указанными выше способами; сведения об оплате суммы, перечисленной продавцу и залогодержателю (если предмет договора обременен залогом) согласно прилагаемому к договору требованию залогодержателя по задолженности, необходимой для совершения погашения по закладной на предмет договора, подтвержденному продавцом; сведения о передаче продавцу соответствующей суммы наличными.¹¹

Для ориентира при  определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут  использовать данные кадастровой оценки земли – кадастровую стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с Правилами проведения кадастровой оценки земель.

Нормативная цена земли  устанавливается ежегодно органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

При продаже здания, строения, сооружения и иного имущества, расположенного на земельном участке, установленная цена данного недвижимого имущества включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Это положение распространяется на те случаи, когда земельный участок передается в собственность.

В договоре продажи может  быть указана лишь цена за единицу  площади или иного размера  недвижимости, например цена кв.м., цена одной сотки земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера, в частности путем умножения стоимости одного кв.м. на общую площадь продаваемого строения либо стоимости одного гектара на площадь земельного участка.

Действующее законодательство не предусматривав обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости (однако стороны могут сделать это добровольно). Вместе с тем переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации.

Под государственной  регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. ¹²

Государственная регистрация  — единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Право собственности  на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю. Однако, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Регистрации подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами  передаточного акта или иного  документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве  собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей  частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая  недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется  право аренды или предусмотренное  договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.¹³

Когда земельный участок, на котором находится принадлежащее  продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

При регистрации продажи  земельного участка продавец несет ответственность за достоверность данных об имущественных правах и претензиях других юридических лиц и граждан к предмету купли-продажи, о которых он не мог не знать при продаже земельного участка. Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Возможны ситуации, когда  проданная недвижимость не соответствует  условию договора о ее качестве. В этом случае устанавливают последствия продажи товаров ненадлежащего качества. К числу таких последствий относятся соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, возмещение расходов покупателю по устранению недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков или недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо были выявлены неоднократно или проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Покупатель недвижимости не имеет права требовать замены купленного недвижимого имущества другим, которое бы соответствовало условиям договора. Наличие подобного правила обусловлено тем, что любое недвижимое имущество является уникальной, незаменимой вещью.

Особые правила установлены  в отношении купли-продажи жилых  помещений, в которых проживают  лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования  помещением после его приобретения покупателем. Речь может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). Существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением. Признание этого условия существенным образом свидетельствует о том, что при несоблюдении указанного условия договор считается незаключенным.¹⁴

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Заключение

Нормы о договоре купли-продажи  недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе Российской Федерации в отдельном параграфе исходя из специфики предмета купли-продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи – договор купли-продажи недвижимости.

Требования к форме  договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

При уклонении одной  из сторон от совершения действий, необходимых  для государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой  регистрации не является непреодолимым препятствием.

Отличается от общих  положений о договорах такое  условие договора продажи недвижимости, как цена. Во-первых, положение о  том, что исполнение договора, в котором  не определена цена, должно быть оплачено по цене обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации
2. Федеральный Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
3. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
4. Указ Президента Российской Федерации «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»
5. Постановление Правительства Российской Федерации от 15.03.1997г. «О порядке определения нормативной цены земли»
6. Гражданский кодекс Российской Федерации
7. Семейный кодекс Российской Федерации
8. Земельный кодекс Российской Федерации
9. Лесной кодекс Российской Федерации
10. А.Г.Калпин. Гражданское право. Часть вторая: Учебник. – М.: Юристь, 2002г.
11. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. Гражданское право. Часть вторая: Учебник. – М.: Проспект, 2001г.
12. А.Н.Долженко. Сборник договоров. 3-е изд. перераб. и доп. – М.: Проспект, 2005г.
13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая. Консультант Плюс 2014г.

¹ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть 2. Консультант Плюс, 2014г.

² А.Г.Калпин. Гражданское право. Часть 2. Учебник. М., 2002г. С.13

³ А.Г.Калпин. Гражданское право. Часть 2. Учебник. М., 2002г. С.16

⁴ А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. Гражданское право. Часть 2. Учебник. М., 2001г. С.564

⁵ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть 2. Консультант Плюс, 2014г.

⁶ А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. Гражданское право. Часть 2. Учебник. М., 2001г., С.567

⁷ А.Г.Калпин. Гражданское право. Часть 2. Учебник. М., 2002г. С.21