Управление жилищным фондом Российской Федерации

2.2 Государственный жилищный фонд РФ

Государственный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых  помещений, принадлежащих на праве  
собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве  
собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации). 
 Государственный жилищный фонд состоит из двух частей: 
1. ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности 
2.  фонд, находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.  
 Важной особенностью владения и управления государственной собственностью является то, что Российская Федерация и субъекты Российской Федерации могут выступать одновременно и как собственники жилья, и как субъекты, которые могут в определенных пределах устанавливать правила поведения, наделять себя правомочиями, т. е. как носители государственно-властных полномочий. Субъекты права государственной собственности определяют порядок и условия распределения жилых домов и жилых  
помещений, входящих в государственный жилищный фонд, могут устанавливать структуру органов управления этим фондом; им как собственникам принадлежат права владения, пользования и распоряжения жилищным фондом. Важнейшей особенностью в реализации указанных правомочий является то, что фактическое пользование жилыми домами и жилыми помещениями, принадлежащими государству, осуществляют не органы государства, а отдельные граждане на основе найма либо по другому основанию. Более того, жилые дома возводятся с одной целью — обеспечения граждан жильем. 
 Дома ведомственного жилищного фонда предназначены для обеспечения жилищных потребностей работников предприятий, учреждений, организаций, министерств, ведомств. 
 Также в домах ведомственного жилищного фонда пользуются жилыми помещениями и граждане, оставившие работу на данном предприятии (в учреждении, организации) в связи с уходом на пенсию. Кроме того, из ведомственного жилищного фонда могут обеспечиваться жилой площадью работники медицинских, культурно-просветительных и других учреждений, непосредственно обслуживающих трудовой коллектив данного предприятия. 
 В домах ведомственного жилищного фонда могут проживать и некоторые другие категории, граждан, получившие жилые помещения в соответствии с установленным порядком (инвалиды Великой Отечественной войны, семьи погибших и др.)·

2.3 Муниципальный  жилищный фонд РФ

Муниципальный жилищный фонд — это жилые дома и жилые  помещения в других домах, находящийся  в собственности соответствующего муниципального образования (района, города, сельского поселения и др.), а  также ведомственный жилищный фонд, находящийся в хозяйственном  ведении муниципальных предприятий  или оперативном управлении муниципальных  учреждений.   
 Муниципальный жилищный фонд имеет главной задачей обеспечение жилыми помещениями населения, проживающего на территории республики, края, области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также работников тех государственных предприятий и учреждений, которые находятся в управлении и подчинении органов субъектов Российской Федерации.  
 Муниципальный жилищный фонд имеет некоторое сходство  
с государственным жилищным фондом, но в то же время представляет собой самостоятельный вид жилищного фонда 
 В ст. 130 Конституции РФ сказано, что местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. Также согласно ст. 132 Конституции РФ, органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью. 
 Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами и т. д.) и находятся в их   
владение, пользование и распоряжение в соответствии с правилами, установленными ГК РФ. 

3. Управление жилищным  фондом РФ

Специально  уполномоченным государственным  органом на федеральном уровне         в области  использования и  обеспечения сохранности  жилищного фонда      являлось Министерство строительства Российской Федерации (Положение  о Министерстве утверждено Постановлением правительства РФ от 04.10.94 №1170). Указом Президента РФ: «О структуре федеральных органов исполнительной власти» от 17.08.99 №1062 образован государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, на который возложены указанные вопросы.       

  Основными задачами и функциями  этого органа исполнительной власти являлись:

• Разработка и обеспечение реализации государственной политики в области строительства, архитектуры, градостроительства, и жилищно-коммунального хозяйства, разработка системы форм и методов государственного регулирования в этих сферах, адекватных новым экономическим условиям, содействие формированию и развитию рыночных отношений, социального партнерства, система государственных гарантий работниками в инвестиционно-строительной и жилищно-коммунальной деятельности;
• Координация деятельности органов управления по архитектуре, строительству, градостроительству и жилищно-коммунальному хозяйству субъектов Российской Федерации;
• Проведение научно-технической политики, разработка системы нормативных документов (нормы, правила, стандарты и др.) в строительстве, градостроительстве, инженерных изысканиях, проектировании, а также в области эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства;
• Разработка федеральной жилищной политики и участие в ее реализации, подготовка предложений по формированию программ развития социальной сферы и коммунальной инфраструктуры;
• Разработка политики структурной перестройки базы строительной индустрии и промышленности строительных материалов и содействие ее реализации;
• Осуществление практических мер по совершенствованию градостроительства и системы расселения, повышению качества архитектурно-планировочных и архитектурно-художественных решений зданий, сооружений и предприятий при застройке городов и других поселений в целях создания полноценной среды для жизнедеятельности населения.

       Наряду  с государственными органами в частном  жилищном фонде его  управление должно осуществляться непосредственно собственником, либо уполномоченным им органом.      

Собственники, либо уполномоченные ими органы вправе заключить договоры на управление жилищным фондом соответствующими организациями. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья вправе самостоятельно управлять домом или нанимать управляющего, а также заключать договор с соответствующим управляющим организации. Управление жилищным фондом должно осуществляться с соблюдением требований Кодекса, законодательных и иных нормативных актов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, решений органов местного самоуправления.      

Государственный контроль за использованием  и сохранностью жилищного  фонда имеет свои задачи обеспечить соблюдение всеми министерствами, государственными комитетами, ведомствами, государственными, кооперативными и другими общественными предприятиями, учреждениями, организациями, жилищно-строительными кооперативами, должностными лицами и гражданами порядка распределения жилой площади, и предоставление гражданам жилого помещения, а также приобретение в собственность жилых помещений в домах государственного муниципального жилищного фонда, правил пользования жилищным фондом и содержания его в технически исправном состоянии.      

Управление  жилищным фондом - это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями. Объектом управления является многоквартирный жилой дом или совокупность жилых домов.      

Управление  многоквартирным  домом должно обеспечивать благоприятные и  безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества  в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования указанным  имуществом, а также  предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.      

Современная тенденция в управлении жилищным фондом - постепенная  передача этой функции  от органов местного самоуправления к  собственникам и  их объединениям. В  то же время доля домов, в которых  созданы жилищные или жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья, является крайне незначительной. Собственники помещений практически не могут оказывать влияние на качество и стоимость жилищно-коммунальных услуг и выступать в роли заказчиков на ЖКУ.      

Согласно  Жилищному кодексу  РФ, собственники помещений  в многоквартирном  доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления:

• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление через ТСЖ жилищным либо иным потребительским кооперативом;
• управление с помощью привлечения управляющей организации.

       Управление  через ТСЖ или  кооператив предполагает наличие в его  руководстве квалифицированных  специалистов, знающих  строительные, технологические, сметные и другие нормы и способных привлекать на договорной основе обслуживающие организации.       

Наиболее  эффективным способом управления многоквартирным  домом является привлечение  квалифицированной  управляющей организации, которая, в свою очередь, будет привлекать для оказания отдельных видов услуг специализированные жилищно-эксплуатационные, коммунальные, ремонтные, строительные и другие организации. При этом способе управления происходит полное разделение функций собственника, управляющей организации и исполнителей жилищно-коммунальных услуг, создается конкурентная среда и система договор и отношений.      

Способ  управления выбирается на общем собрании собственников помещений  и может быть изменен ими в любое время. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений. Если собственниками помещений в течение года не выбран способ управления домом или если принятое решение не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке установленным Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. При этом многоквартирный дом может управляться только одной организацией. Собственники помещений обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса. После завершения указанных процедур орган местного самоуправления снимает с себя функции управления многоквартирными жилыми домами и передает их управляющим организациям.      

По  договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (объединения собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется самостоятельно или с привлечением специализированных организаций оказывать услуги собственникам и пользователям помещений в таком доме, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет.       

Органы  местного самоуправления обязаны создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами. С этой целью они:

• обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
• могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, жилищным и иным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
• содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и оказывают помощь в организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

       Важную  роль в управлении жилищным фондом играет общественное участие  и общественный контроль. Через систему  старших по домам  и подъездам, домовых  и квартальных  комитетов, органов  территориального общественного  самоуправления осуществляется конструктивное взаимодействие жителей и жилищных объединений с управляющими и обслуживающими организациями. Органы местного самоуправления объективно заинтересованы в таком участии и контроле.       

Одним из основных компонентов  управления многоквартирными домами является организация системы оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.      

    Наниматели  жилых помещений  в государственном  или муниципальм  жилищном фонде вносят плату за пользование  жилым помещением (за наем), плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения и общего имущества дома, включая расходы по управлению многоквартирным домом. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме производится за счет собственника.      

Собственники  жилых помещений  в многоквартирных жилых домах в отличие от нанимателей не вносят плату за наем, но оплачивают расходы по капитальному ремонту общего имущества дома, а также облагаются уплатой налога на имущество.       

Плата за жилое помещение  и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• плату за коммунальные услуги.

       В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование в  соответствии с законодательством.       

Собственники  жилых домов несут  расходы по их содержанию и ремонту, a также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.