Правовой статус управляющей компании

Содержание

Введение 

1. Правовой статус управляющей компании 

2. Правовой статус земельного участка 

3. Правовой статус объекта недвижимости 

4. Правовые основы управления коттеджным поселком 

5. Правовые риски проекта 

Выводы по разделу 

Приложения………………………………………………………………….....

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Одним из основных условий успешного построения гражданского общества с рыночной экономикой является наличие четко сформированной системы законодательства в России.

На данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую значимость.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.

В связи с этим, обязательным элементом системы экспертиз недвижимости, является правовая экспертиза.

Задачи этой экспертизы рассмотренные в данном дипломном проекте:

• определение правового режима участников инвестиционного проекта;
• определение правового режима использования земельного участка;
• правовые основы управления земельно-имущественным комплексом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Правоспособность управляющей компании.

Управляющей компанией является Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стахановская».

ООО УК «Стахановская была создана в 2010 году. Основным направлением ее деятельности является комплексное обслуживание поселков. На основании вышеуказанной статьи Гражданского кодекса РФ, ООО УК «Стахановская», является юридическим лицом, имеющим свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ  №002604348 от 03.03.2010 года (Приложение 1).

ООО УК «Стахановская» действует на основании устава в соответствии со ст.89, 95 Гражданского кодекса РФ, а также имеет юридический адрес: Российская Федерация, Астраханская область, г. Астрахань, Ленинский район, ул. Гвардейская, д. 56 (в соответствии с Гражданским кодексом РФ гл.4 ст.54 п.2), на основании которого осуществляется государственная регистрация.

ООО УК «Стахановская» на основании ФЗ «О саморегулируемых организациях» №315-ФЗ от 18.05.2010г. является членом некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «Ассоциация организаций по управлению и обслуживанию недвижимости».

Управляющая компания внесена Ростехнадзором РФ в «Государственный реестр cаморегулируемых организаций» за номером СРО-0036-УК-2011-78164426488 и правомочно выдало свидетельство о допуске к работам и услугам по управлению, обслуживанию и эксплуатации многоквартирными домами и иными объектами недвижимости (Приложение 3).

 

2. Правовой статус  земельного участка

Земельный участок под коттеджным посёлком расположен по адресу: г. Астрахань, Приволжский район, село Началово. Площадь земельного участка составляет 1731330кв.м. Категория земель, к которой относится земельный участок – земли населенных поселений, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

Главное управление архитектуры и градостроительства администрации города на основании распоряжение Комитета имущественных отношений г. Астрахани сформировало участок и силами «Государственное предприятие Астраханской области «Управление технической инвентаризации» разработало проект границ земельного участка(кадастровый план земельного участка, выданный №33/07-6912 от 18.07.2007)(Приложение 10).

Рассматриваемый земельный участок имеет следующий кадастровый номер: 30:12:020058.

В данном случае число «30» соответствует номеру округа.

Число «12» соответствует номеру района города Астрахани.    

Число «020058» соответствует номеру квартала.

Кадастровая стоимость: 677 500 000 руб.

Указанный земельный участок приобретен у физического лица Лисянской Надежды Васильевны. Договор купли-продажи участка (Приложение 4).

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности на данный земельный участок выдано свидетельство о государственной регистрации права от 28 октября 2010 года (Приложение 5).

 

 

3. Правовой статус объекта недвижимости.

На данном земельном участке расположен комплекс коттеджных домов. Владельцам этих коттеджных домов, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости было выдано свидетельство о государственной регистрации права (Приложение 6).

Для получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности на коттедж необходимо предоставить пакет документов на имеющееся имущество в государственную регистрационный центр по единой регистрации:

• разрешение на ввод в эксплуатацию объекта;
• технический план объекта;
• кадастровый паспорт на дом;
• кадастровый паспорт на земельный участок.

 

 

4. Правовые основы управления коттеджным поселком

Управление коттеджным поселком осуществляется на основе заключения договора между собственниками жилья. (Приложение 11).

По договору управления управляющая организация по заданию собственников домов в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления коттеджным поселком, деятельность.

Основные условия договора между собственниками и управляющей организацией:

• состав имущества,  в отношении которого будет осуществляться управление, и его местоположение;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт  помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок проведения контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

.

2.6 Правовые риски проекта

Наличие правовых рисков и последствия, к которым они могут привести:

1. Риск градостроительного планирования, исключающего возможность использования объекта недвижимости в соответствии с первоначально определяемым назначением или в соответствии с рыночной конъюнктурой.
2. Риск изменения или прекращения действия нормативных актов РФ и г. Астрахани, регулирующих отношения инвестирования и действия которых распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных инвестиционных договоров (контрактов). Риск минимален.
3. Риск возникновения (наличия) мер обеспечения исков, жалоб, иных судебных актов, принятых в соответствии с законом. Риск минимален.

Правовые риски, последствия которых сведены к нулю:

4. Риск ограничения правового режима земельного участка и инвестиционного объекта частными и публичными сервитутами, установленными в соответствии с законом.
5. Риск возникновения или изменения линий градостроительного регулирования (линий регулирований застройки, красных линий) в составе градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке.
6. Риск признания судебными учреждениями права иного лица на земельный участок.
7. Риск не прекращения по основаниям, предусмотренным законом или договором, права на земельный участок, необходимый для использования объекта недвижимости, у лица, предоставившего земельный участок для создания инвестиционного объекта. Особенностью данного риска является исключение возможности надлежащего коммерческого использования земельного участка, прилегающего к созданному инвестиционному объекту, инвестором или иным лицом, ставшим собственником этого объекта.
8. Риск полной или частичной недействительности учредительных документов юридических лиц, созданных для инвестиционной деятельности, уставный капитал которых полностью или частично оплачен правами на земельные участки и правами на заключение договора аренды земельного участка.
9. Риск несоответствия документов государственного градостроительного кадастра правоустанавливающим документам, определяющим действительные права субъектов инвестиционной деятельности на индивидуально определенные земельные участки. Данный риск возникает в случае неправильного определения юридической природы и юридических последствий правоустанавливающих документов на земельные участки, оформленные в соответствии с законом, лицами, ведущими мониторинг кадастровой документации.
10. Риск полной или частичной недействительности земельно-правовых документов, оформленных без учета множественных лиц, имеющих права на доли или части объекта инвестиционной деятельности.
11. Риск наличия подземного объекта, исключающего создание инвестиционного объекта или иным образом ограничивающего правовой режим земельного участка и/или инвестиционного объекта.
12. Риск обнаружения в архивах земельно-правовых документов, устанавливающих не прекращенное по сроку право на земельный участок.
13. Риск инвестиционной деятельности, объектом которой выступает объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой в силу закона. Особенностью данного риска является предусмотренный ГК РФ судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку. Государственная регистрация права собственности на самовольную постройку в отсутствие судебного решения о признании права собственности не влечет правовых последствий.
14. Риск полной или частичной недействительности земельно-правовых документов, изданных и/или оформленных в нарушение общих и/или специальных норм, регулирующих земельные отношения в г. Астрахани.
15. Риск отказа в оформлении, признании или регистрации права собственности на созданный инвестиционный объект по земельно-правовым основаниям.

Для надлежащего земельно-правового обеспечения инвестиционной деятельности и минимизации рисков, также рисков, связанных с земельно-правовым представляется необходимым ведение мониторинга нормативных актов, регулирующих земельные отношения и отношения инвестирования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выводы по разделу

Проведенная правовая экспертиза проекта управления коттеджным поселком позволяет сделать следующие выводы:

1. Правоспособность управляющей компании:  

    - управляющая компания ООО «Стаховская» является юридическим лицом согласно свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц  №002604348 от 03.03.2010 года, заключенному в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» №129-ФЗ от 8 августа 2001 г.;

- управляющая компания ООО «Стаховская» является членом саморегулируемой организации «Ассоциация организаций по управлению и обслуживанию недвижимости» согласно свидетельству № СРО-0036-УК-2011-7816442648 о допуске к работам и услугам по управлению, обслуживанию и эксплуатации многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

2. Правовой статус земельного участка подтверждает:

- договор купли-продажи  земельного участка от 15 января 2013г.,  составленный в соответствии с действующим законодательством РФ;

- свидетельство о государственной  регистрации права от 25 января 2013 года, выданное в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Правовой статус объекта недвижимости подтверждает:

-  свидетельство о государственной регистрации права от 25 января 2013 года, выданное в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Правомерность управления коттеджным поселком подтверждается:

- договор на управление  между управляющей компанией и собственниками жилья.

Таким образом, правовая экспертиза подтверждает правильность оформления земельно-правовых отношений, правомерность управления коттеджным поселком.

Все виды правоотношений в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта оформлены в соответствии с действующим законодательством РФ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1

 

Приложение 2