Договор продажи недвижимости

В случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежат  разным лицам, покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих  прав на земельный участок на тех  же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник  недвижимости, с момента государственной  регистрации права собственности  на недвижимость (п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Недвижимость должна быть передана покупателю в установленный  договором срок. Если договор не содержит указания на срок передачи, недвижимость должна быть передана в разумный срок после заключения договора (п. 1 ст. 457 ГК РФ). В случае неисполнения обязанности  в срок, покупатель вправе потребовать  передачи вещи в судебном порядке  или отказаться от договора (ст. 463 ГК РФ).

Поскольку до государственной  регистрации перехода права собственности  покупатель не является собственником  недвижимости, его иск об отобрании  вещи от продавца носит обязательственный  характер. Соответственно, покупатель имеет право требовать отобрания  вещи от продавца лишь в том случае, если вещь имеется в наличии у продавца и права на нее не переданы третьему лицу (ст. 398 ГК РФ).

Передаваемая недвижимость должна быть надлежащего качества, т.е. соответствовать определенному  комплексу требований, обуславливающих  способность вещи удовлетворять  потребности покупателя. Соответствующие  требования к свойствам отчуждаемой  вещи устанавливаются договором. При  отсутствии в договоре условий о  качестве вещи продавец обязан передать покупателю недвижимость, пригодную  для целей ее обычного использования (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Продавец несет ответственность  за такие недостатки вещи, которые  возникли до ее передачи покупателю или  по причинам, возникшим до этого  момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ). При этом не имеет значения характер недостатков (явные - скрытые), равно как и то обстоятельство, знал продавец о недостатках  товара или нет. Как исключение, продавец не отвечает за недостатки, которые  были оговорены им при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Распределение бремени доказывания момента возникновения недостатков зависит от наличия или отсутствия договорной гарантии качества в отношении товара (ст. 476 ГК РФ).

Продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или  по причинам, возникшим до этого  момента, при условии что недостатки обнаружены в пределах сроков, установленных ст. 477 ГК РФ. Указанные сроки являются сроками на обнаружение недостатков, а не специальными сроками исковой давности. Поскольку в рамках § 1, 7 гл. 30 ГК РФ не содержится никаких правил относительно срока исковой давности, он составляет три года (ст. 196 ГК РФ) и будет исчисляться по общим правилам, т.е. с момента обнаружения недостатка (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

При наличии в отчуждаемой  недвижимости обычных (несущественных) недостатков покупатель вправе по своему выбору требовать соразмерного уменьшения цены, либо безвозмездного устранения недостатков, либо возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК РФ). При обнаружении существенных недостатков покупатель имеет четыре альтернативных варианта защиты (требование соразмерного уменьшения цены, требование безвозмездного устранения недостатков, требование возмещения собственных расходов на устранение недостатков, право отказаться от договора) (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Отчуждаемая недвижимость должна быть передана свободной от прав третьих  лиц. Данное требование считается нарушенным, если продаваемая недвижимость обременена правами третьих лиц - обязательственными, вещными или исключительными либо их притязаниями, которые впоследствии признаны правомерными.

Неисполнение продавцом  этой обязанности дает покупателю право  требовать уменьшения цены либо расторжения  договора. При этом продавец отвечает только за обременения (притязания), возникшие  до передачи товара покупателю. Однако ответственность продавца исключается, если покупатель знал или должен был  знать о наличии таких обременений (притязаний) (абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ).

Последствия эвикции, т.е. изъятия  вещи в пользу третьих лиц по решению  суда, установлены ст. 461 ГК РФ.

Обязанность продавца включает не только фактическую передачу недвижимости, но и перенесение на покупателя титула на нее. Продавец обязан совершить все  необходимые для государственной  регистрации перехода права собственности  действия (предоставить все соответствующие документы, подать заявление и т.п.). При уклонении продавца покупатель вправе по суду требовать государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Кроме того, уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить недвижимость.

По общему правилу недвижимость должна быть оплачена непосредственно  до или после ее передачи покупателю (п. 1 ст. 486 ГК РФ), т.е. в минимально возможный  при данных обстоятельствах срок с момента передачи.

Соглашением сторон могут  устанавливаться:

а) предварительная оплата;

б) оплата в кредит либо;

в) оплата в кредит с рассрочкой платежа.

Предварительная оплата товара (аванс) производится до передачи товара покупателю. Условие о сроке предварительной  оплаты не является существенным условием договора. Если соглашением сторон этот срок не предусмотрен, он определяется по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Оплата в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа  после передачи ему товара. Условие  о сроке оплаты в кредит не является существенным условием договора. Если соглашением сторон этот срок не предусмотрен, он определяется по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Отличие оплаты в кредит с рассрочкой платежа состоит  в том, что оплата товара производится после его передачи, но не единовременно, а по частям. Условия о сроках, порядке и размере платежей является существенным, и при несогласовании этих условий договор считается  незаключенным.

Если иное не предусмотрено  договором, продажа недвижимости в  кредит (в кредит с рассрочкой платежа) влечет возникновение залога (ипотеки) проданного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ). Такая ипотека  подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной  регистрацией права собственности  покупателя (см. п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) жилого помещения  или предприятия государственная  регистрация договора является основанием для внесения в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 ст. 11 Закона об ипотеке).

Последствия неисполнения покупателем  обязанности оплатить передаваемую недвижимость различаются в зависимости  от того, в какой последовательности должны исполняться обязательства  сторонами договора купли-продажи.

В случае, когда срок исполнения обязательства передать товар наступает после исполнения обязательства по его оплате, обязательство продавца является встречным. Соответственно, при просрочке оплаты продавец вправе приостановить исполнение своего обязательства, либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (п. 5 ст. 486, п. 2 ст. 487, п. 2 ст. 328 ГК РФ).

В случае неоплаты переданного  товара продавец вправе требовать от покупателя уплаты процентов, предусмотренных  ст. 395 ГК РФ. В договорах с условием оплаты в кредит (в кредит с рассрочкой платежа) в случае неоплаты продавец также вправе отказаться от договора и потребовать возврата переданных товаров (п. 3 ст. 488, п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Если неоплата покупателем  переданного товара может рассматриваться  как существенное нарушение договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ), продавец вправе в судебном порядке требовать расторжения договора, независимо от государственной регистрации права собственности за покупателем.

 

4. Особенности продажи жилых помещений

Предмет договора - жилое  помещение, т.е. изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Существенными условиями  договора являются условия:

а) о предмете, т.е. отчуждаемом  жилом помещении;

б) о цене;

в) о лицах, сохраняющих  право пользования этим жилым  помещением, а также о характере  их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В качестве таких лиц могут, в частности, выступать: бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"); арендаторы (п. 2 ст. 671 ГК РФ); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК РФ); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п. 1 ст. 586 ГК РФ); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).

Существенный характер данного  условия предполагает, что оно  должно быть согласовано, независимо от того, существуют ли подобные лица или  нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о  том, что лица, сохраняющие право  пользования им после перехода права  собственности к покупателю, отсутствуют.

Договор продажи жилого помещения  подлежит государственной регистрации (ст. 558 ГК РФ) и считается заключенным  с момента такой регистрации. Если договор совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о регистрации такого договора (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Государственной регистрации  подлежит также переход права  собственности на жилое помещение (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Соответственно, при совершении договора продажи жилого помещения  сторонам необходимо совершить два  регистрационных действия:

а) зарегистрировать договор  купли-продажи;

б) зарегистрировать переход  права к покупателю.

Заявление на государственную  регистрацию перехода права собственности  на жилое помещение может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения, либо после соответствующей регистрации договора.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Сделки с недвижимостью  — инструмент согласования воли субъектов  экономической деятельности. Поэтому  сделки (договоры) можно оценивать  как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках. Благодаря договорам между субъектами, осуществляющими производственно-хозяйственную деятельность, и потребителями товаров и услуг устанавливается пропорциональность экономических процессов в условиях рыночного производства, ибо договоры позволяют учесть реальные потребности и интересы членов общества.

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного  договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

В настоящее время понятие  недвижимости закреплено в первой части  ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а  покупатель обязуется принять это  имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности  договора купли-продажи по предмету — недвижимому имуществу. Продажа  предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами  § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия».

Продавцом и покупателем  по договору купли-продажи недвижимого  имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом  или специальными предписаниями  закона на юридическое лицо могут  налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения к рой продавец — акционерное общество — должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в  качестве продавца может выступать  собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в  силу закона или договора.

Каких-либо общих ограничений  по поводу возможных покупателей  недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут  быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации).