Ипотека

Вообще рынок  элитного жилья, который является фактически неотъемлемой частью системы ипотечного кредитования в России сам представляет собой противоречивую и несовершенную структуру. По разным оценкам рентабельность такого бизнеса составляет 100-300%, в зависимости от места, инфраструктуры и других параметров. При такой рентабельности в любой цивилизованной стране с рыночной экономикой капитал рекой потечет в этот сектор бизнеса. Причем приток капитала и рост бизнеса будут продолжаться до тех пор, пока не будет выбрана вся ниша этого бизнеса или пока вследствие повышения конкуренции, снижения себестоимости и т.п. не упадет рентабельность, т.е. фактически вложение денег в московское жилье приносит хорошую прибыль и по идее ипотечные кредиты на покупку квартир в Москве, учитывая неспадающий спрос на них, должны были быть очень популярными среди тех, кто желает вложить свои сбережения в высоко доходное дело³⁰. Почему же этого не происходит?

Ответ, как можно  догадаться, прост. Потому что рынок  элитного жилищного строительства (по крайней мере, в Москве и Петербурге) не является, строго говоря, рынком, вернее, сколько-нибудь эффективным рынком. Одни его участники получают неоправданные льготы и привилегии, другим ставятся всевозможные препоны. Таким образом, барьер, который необходимо перепрыгнуть, для того чтобы стать участником этого рынка, становится неоправданно высоким. Это делает привилегированных участников рынка практически монополистами или снижает конкуренцию настолько, что они перестают ощущать присутствие друг друга и радостно вырабатывают свои секторы поделенного рынка, не забывая щедро платить тем, кто поддерживает такое положение дел. В подтверждение сказанного можно указать на практически полное неучастие западных девеломперов в жилищном строительстве и ипотечном кредитовании. Исключением могут быть разве что австрийский Raffeisenbank и Bank Sosiete General Vostok, которые и рады бы предоставлять ипотечные кредиты по разумным процентным ставкам, которые действуют в Европе, но они не могут идти против протекционистского законодательства по отношению к иностранным кредитным организациям и вынуждены играть по общим правилам. И до тех пор пока рынок элитного жилищного строительства не будет либерализирован, а все участники не будут поставлены в более или менее равные условия, ничего не сдвинется с места.

Честно говоря, я не знаю и не пытаюсь предлагать какие-нибудь решения проблем строительной индустрии в России, которая, несомненно, оказывает непосредственное влияние на развитие рынка ипотечного кредитования и которая является одним из многих структурных звеньев системы, тормозящую развитие этого рынка и вызывающую его несовершенство. Скажу лишь, что развитие и всяческое стимулирование рыночных отношений в строительном секторе представляется намного более действенным решением. А без этого никакие ипотечные схемы не помогут: ни двухуровневые, ни одноуровневые.

2. Перспективы и направления развития ипотеки.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую очередь, на использование  эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и учитывающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на местные региональные особенности масштабы её реализации лимитированы.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, возможно на базе следующих основополагающих принципов:

1. Система ипотечного  жилищного кредитования в России  должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2. Одним из  ключевых требований следует  отметить необходимость обеспечения  доступности ипотечных кредитов  для групп населения не только  с наиболее высокими, но также  и средними доходами. При этом  система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

3. Создаваемая  система ипотечного кредитования  должна носить развивающийся  характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4. Система жилищного  ипотечного кредитования должна  быть воспроизводима в любом  регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением³¹.

Для становления  и развития системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение  следующих основных задач:

• совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

•  создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

•  создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

• налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

• создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

• создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

• уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

• формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу³².

В рамках кредитования жилищного строительства предлагается стимулировать оживление инвестиций в строительство путем привлечения банковских среднесрочных кредитов (на 1—1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики-получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а, именно — в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

В рамках стратегической концепции развития в России кредитных  механизмов обеспечения доступности  приобретения жилья в собственность  для основной части населения  необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий³³.

Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного  вложения средств. Ряд банков, прежде всего, в крупных городах приступили к практической реализации программы ипотечного кредитования, рассматривая его в качестве стратегической перспективы своего развития. Одним из основных факторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всего в виде вкладов частных вкладчиков³⁴.

Основной фактор высокого кредитного риска предоставления кредитов на приобретение жилья состоит в проблематичности обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае не возврата кредита.

Так или иначе  начинать устранять недостатки системы  ипотечного кредитования, как мне кажется, надо с совершенствования законодательной базы. Несомненным плюсом являются ипотечные ценные бумаги. Я планировала в данной работе рассмотреть основные положения функционирования механизма бумаг в России, но, просмотрев материалы по этому вопросу, я пришла к выводу, что данная тема заслуживает написания отдельной курсовой работы, т.к. здесь очень много проблем для изучения.  Вкратце лишь скажу, что в закон об ипотечных ценных бумагах была внесена существенная поправка. Долгое время дискутировался вопрос о том, включать ли коммерческие банки в список организаций, имеющих право эмитировать данные ценные бумаги, и, наконец, вопрос решился положительно. Вообще, в последней редакции закона об ипотечных ценных бумагах эклектически смешались две ипотечные системы - германская и американская (о них я рассказывала во второй главе).  Банки, выпускающие ипотечные бонды, - это явное заимствование из германской системы. В ней ипотечные кредиты (длинные активы) остаются на балансе специализированного ипотечного банка, а для их рефинансирования он выпускает свои ипотечные бонды (длинные пассивы). При этом риски дефолтов и досрочных погашений банк берет на себя. Грубо говоря, он просто продает свои долговые обязательства и сообщает, что для их выполнения сформировал некоторое обеспечение. В этом случае кредитный рейтинг таких банковских обязательств равен кредитному рейтингу банка-эмитента. Как правило, немецкие ипотечные банки являются дочерними банками крупных универсальных банков, и это существенно повышает их кредитный рейтинг. В России же нет банков с высоким кредитным рейтингом (ни специализированных, ни универсальных). Поэтому применение германской системы в российских условиях становится неоправданным. Хотя, эмитенты другого типа - специальные ипотечные агенты - в том виде, в котором они описаны в законе, работать не будут. Поэтому, оставался единственный выход - разрешить универсальным банкам эмиссию ценных бумаг.

Соответственно, у инвесторов - частных лиц, паевых и инвестиционных фондов появится возможность покупать ипотечные бумаги и получать по ним доход, а банки смогут рефинансировать кредиты, выданные на покупку жилья.

Что касается других изменений в законодательстве об ипотеке, то  предлагается упразднить обязательность нотариального удостоверения договора ипотеки, сохранив нотариальное удостоверение договора в случае требования одной из договаривающихся сторон. Предлагается снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров, также предлагается исключить, при наличии платы за государственную регистрацию ипотеки, взимание государственной пошлины за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о данной регистрации. Предлагается внести изменения и в Налоговый кодекс РФ (об этом я вкратце говорила в первой главе).

Благоприятная макроэкономическая ситуация в России и в частности экономический  рост, наблюдающийся в последние  годы еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

Заключение.

В данной курсовой работе я постаралась осветить основные особенности ипотечной системы как инструмента предоставления кредита на покупку жилья, попыталась понять ее структуру и проблемы, с которыми сталкивается ипотека на данном этапе своего развития. Можно придти к выводу, что для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход к развитию ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы на государственном уровне. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы будут затухать при столкновении с реальной экономической действительностью и недоработанным нормативным обеспечением ипотечного кредитования.

В работе я  также определила основные направления и перспективы развития системы ипотечного кредитования в России, что, собственно, и было поставлено одной из целей данной работы.

Рассматривая представленную проблему я также пришла к выводу, что развитию ипотечного кредитования в России препятствует отсутствие долгосрочных ресурсов в отечественных банках. Российские банки не стремятся выдавать ипотечные кредиты, просто потому, что у них нет такой возможности, т.к. на Западе (как я уже упомянула в работе) ипотечный кредит выдается гражданам на 20-30 лет. У наших банков, как выясняется, таких "длинных" ресурсов нет. И, несмотря на то, что граждане все больше доверяют российским банкам, доверить свои деньги банкам больше, чем на год, они решаются редко. Я считаю, что немного улучшить ситуацию поможет вступление в силу закона "Об ипотечных ценных бумагах", который был принят Госдумой 14 октября 2003 года. Этот закон существенно расширяет ресурсную базу за счет продажи ипотечных ценных бумаг, благодаря этому закону ипотечные кредиты со сроком погашения от 15 лет не появятся, но, очевидно, больше станет пятилетних и, возможно, 10-летних кредитов. Кроме того, хочется надеяться,  что развитие ипотечного кредитования будет способствовать развитию строительного рынка в России. Масштабное жилищное строительство поможет создать новые, более ценные рабочие места, что, в свою очередь, будет способствовать появлению слоя людей, которые с рассрочкой в 5-10 лет смогут приобретать жилье, что и придаст новый импульс строительной индустрии, которая по оценке многих экспертов переживает сегодня существенный «перегрев» в своем развитии, за которым, вполне возможно, возникнет ее кризис.