Ипотечное кредитование

- наименование  должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства  должника либо, если должник - юридическое лицо, его местонахождение;

- указание  суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной  закладной, либо ссылку на содержащиеся  в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму;

- указание  срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной  закладной;

- название  и достаточное для идентификации  описание имущества, на которое  установлена ипотека по данной  закладной, и его местонахождение;

- денежную  оценку имущества, на которое  установлена ипотека по данной  закладной;

- наименование  права, в соответствии с которым  имущество, являющееся предметом  ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это  имущество, с указанием номера, даты  и места регистрации, а если  предметом ипотеки является принадлежащее  залогодателю право - точное наименование  этого права;

- указание  на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или  на часть этого имущества другие  закладные; сдано ли это имущество  или его часть в аренду; обременено  или не обременено оно иным  образом на момент регистрации  ипотеки;

- подписи  залогодателя и залогодержателя;

- наименование  органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места  регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека - государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

1) Особенности  ипотеки земельных участков.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности.

Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

2) Особенности  ипотеки предприятий.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

В составе заложенного имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерской баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной [8, с.176].

3) Особенности  ипотеки жилых домов и квартир.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако он вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

В РФ порядок осуществления ипотеки регулируется ГК РФ. Законом об ипотеке и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, предоставляемая банком под залог недвижимости.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит, предоставленный на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Стандартная операция получения ипотечного жилищного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная  квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик  должен принять всю необходимую  информацию о кредиторе, об условиях  предоставления кредита, о своих  правах и об обязанностях при  заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность  потенциального заемщика возвратить  кредит;

2) оценка  кредитором вероятности погашения  ипотечного кредита и определение  максимально возможной суммы  ипотечного кредита с учетом  доходов заемщика, наличия собственных  средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор  квартиры, соответствующей финансовым  возможностям заемщика и требованиям  кредитора. Заемщик вправе поднять  себе жилье как до обращения  к кредитору, так и после. В  первом случае продавец жилья  и потенциальный заемщик подписывают  предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий  преимущественное право покупки  данного жилья потенциальным  заемщиком по согласованной сторонами  цене в обусловленный сторонами  срок. В этом случае кредитор  оценивает жилье с точки зрения  обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму  кредита исходя из доходов  заемщика, вносимого первоначального  взноса и стоимости жилья. Во  втором случае потенциальный  заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может  подобрать подходящее по стоимости  жилье и заключить с его  продавцом сделку купли - продажи  при условии, что кредитор будет  согласен анализировать приобретаемое  жилье в качестве подходящего  обеспечения кредита;

4) оценка  жилья - предмета ипотеки с целью  определения его рыночной стоимости. Следом подбора квартиры для  покупки в кредит оценщик, услуги  которого оплачивает заемщик, осуществляет  независимую оценку выбранного  заемщиком жилья, а кредитор соотносит  ее с размером выдаваемого  кредита;

5) заключение  договора купли - продажи квартиры  между заемщиком и продавцом  жилья и заключение кредитного  договора между заемщиком и  кредитором, приобретение жилья  заемщиком и переход его в  залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свойский банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса [6, с. 213].

Ипотечный кредит классифицируются по нескольким признакам.

По объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и  иное недвижимое имущество, используемое  в предпринимательской деятельности;

- жилые  дома, квартиры и части жилых  домов и квартир, состоящие из  одной или нескольких изолированных  комнат;

- дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения  потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного  плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и небанковские.

По виду заемщиков как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и  строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

По способу амортизации долга:

- постоянный  ипотечный кредит;

- кредит  с переменными выплатами;

- кредит  с единовременным погашением, согласно  особым условиям.

По виду процентной ставки:

- кредит  с фиксированной процентной ставкой;

- кредит  с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

- с правом  досрочного погашения;

- без  права досрочного погашения;

- с правом  досрочного погашения при условии  уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа) - сумма кредита может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

- обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

- субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

Ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, государства - в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного жилищного кредитования населения.