Ипотечное кредитование

 
Позиции инвесторов остаются незыблемыми: им главное – купить дешевле, продать дороже. На текущий момент, что касается рынка недвижимости – вне всякого сомнения, приток иностранных инвестиций и стабильно высокие цены на нефть станут причиной его активизации. Однако резкого взлета цен не произойдет по причине груза проблем, накопившихся в отечественной экономике. Ожидается рост цен темпами инфляции, рост количества сделок, массовое появление интересных проектов и новых инвесторов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.  Допустимый, эффектный и оптимальный  портфели. Оптимизация Г.Марковица.

 

Инвестиционный портфель - это совокупность инвестиционных инструментов, которые служат достижению поставленных инвестором целей. Распределяя свои вложения по различным направлениям предпринимательской или иной деятельности, инвестор может достичь более высокого уровня прибыльности своих вложений либо уменьшить степень их риска.

Инвесторы в своем большинстве стремятся приобрести ценные бумаги не одного, а нескольких видов, нескольких эмитентов, особенно, когда речь идет об акциях и пакетах акций, поскольку возможные потери от инвестиций одного вида или направления инвестирования могут быть компенсированы инвестором приобретениями в другом.

Портфель ценных бумаг - это совокупность различных инвестиционных инструментов для достижения конкретной инвестиционной цели вкладчика. Инвестиционный портфель может содержать как ценные бумаги только одного типа, например акции или облигации, так и ценные бумаги разного типа: акции, облигации, депозитные и сберегательные сертификаты и т.д.

Главная цель инвестора при формировании инвестиционного портфеля и определении его структуры состоит в достижении оптимального сочетания между возможным риском и прогнозируемым доходом. Снижение уровня риска достигается путем диверсификации портфеля, т.е. за счет сочетания в нем ценных бумаг различных корпораций. Диверсификация уменьшает риск за счет того, что возможные невысокие доходы по одним ценным бумагам (либо активам) будут, по прогнозу инвестора, компенсированы высокими доходами по другим ценным бумагам.

Различают несколько типов портфелей ценных бумаг:

· портфели роста, ориентированные на ценные бумаги, растущие на фондовом рынке по курсовой стоимости; цель инвестора при формировании таких портфелей - увеличение капитала инвестора;

· портфели дохода, ориентированные на ценные бумаги, обеспечивающие высокий и стабильный текущий доход;

· портфели рискованного капитала, состоящие преимущественно из ценных бумаг молодых компаний, стремящихся к расширению рынков сбыта или предприятий «агрессивного» типа, выбравших стратегию расширения производства на основе освоения продукции новых видов и технологий;

· сбалансированные портфели, в которых сочетаются ценные бумаги различных видов. В подобном портфеле могут находиться как рисковые ценные бумаги, так и бумаги, обеспечивающие стабильный текущий доход. Таким образом, цели приращения капитала и получения высокого дохода при условии минимизации финансового риска оказываются сбалансированными;

· специализированные портфели, ориентированные на отдельную группу ценных бумаг (отраслевую, региональную и т.п.).

Рассматривая вопрос о формировании инвестиционного портфеля, инвестор должен определить для себя критерии, которыми он будет руководствоваться при выборе ценных бумаг для включения в портфель.

Во-первых, инвестор должен определить тип портфеля, т.е. будет ли он ориентироваться на ценные бумаги, приносящие максимальный текущий доход или обеспечивающие прирост их курсовой рыночной цены.

Во-вторых, инвестору предстоит оценить приемлемое для себя сочетание риска и доходности бумаг, которые он планирует включить в инвестиционный портфель.

Решение инвестором этой задачи основано на соблюдении общего принципа: чем более высоким потенциальным риском обладает ценная бумага, тем более высокий потенциальный доход она должна иметь, и наоборот.

Основные свойства портфеля ценных бумаг:

1. Доходность портфеля  ценных бумаг есть средневзвешенная  величина значений доходности  входящих в портфель индивидуальных  ценных бумаг (весами служат доли  инвестиций в каждую акцию).

2. Если поведение ценных бумаг совершенно одинаково, то риск портфеля остается таким же, как и у входящих в портфель ценных бумаг.

3. Риск портфеля не  является средневзвешенной стандартных  отклонений входящих в портфель  ценных бумаг; а именно, портфельный  риск будет меньше, чем средневзвешенная величина стандартных отклонений входящих в портфель ценных бумаг равно средневзвешенной величине стандартных отклонений доходностей отдельных бумаг в портфеле.

4. Существуют определенные  значения коэффициента корреляции, при которых можно достичь такого сочетания ценных бумаг в портфеле (варьируя долями - весами - ценных бумаг в портфеле), что степень риска портфеля может быть ниже степени риска любой из ценных бумаг в портфеле.

5. Наибольший результат  от диверсификации ценных бумаг  достигается путем комбинации ценных бумаг, которые находятся в негативной корреляции.

6. В действительности  отрицательная корреляция ценных  бумаг практически никогда не  встречается, и абсолютно безрисковый  портфель сформировать практически  невозможно.

7. Риск портфеля уменьшен путем увеличения числа акций в портфеле, при этом степень снижения риска зависит от корреляции вносимых в портфель ценных бумаг; чем меньше коэффициент корреляции вносимых в портфель ценных бумаг с остальными ценными бумагами портфеля, тем значительнее снижение общего риска инвестиционного портфеля.

Любой инвестиционный портфель следует оценивать как по параметру «уровень доходности», который инвестору следует увеличивать, так и по параметру «степень риска», которую необходимо минимизировать. Таким образом, перед инвесторами стоит проблема выбора структуры портфеля. Традиционный подход инвестора состоит в том, чтобы диверсифицировать (структурировать) свои вложения. Однако такой подход является интуитивным, качественным, поскольку количественная (стоимостная) оценка ценных бумаг в формируемом портфеле не производится, невозможно достичь предопределенной, наперед заданной величины ожидаемой нормы доходности, как невозможно снижения риска портфеля до желаемого инвестором уровня. Проблема выбора направлений для инвестиций усугубляется тем, что на фондовом рынке обращаются тысячи ценных бумаг, и субъективного подхода к выбору ценных бумаг, к формированию инвестиционного портфеля совершенно недостаточно.

До начала 1950-х гг. риск и доходность ценных бумаг определялись участниками фондового рынка только субъективно, качественно, на основе использования нестрогой упрощенной классификации ценных бумаг с условным разделением их на доходные, дешевые, консервативные, растущие и спекулятивные. В 1952 году профессор Чикагского университета Гарри Марковиц предложил свою портфельную теорию, в которой впервые были изложены принципы формирования инвестиционного портфеля в зависимости от ожидаемой нормы прибыли и риска. Его высказывание «не кладите все яйца в одну корзину» фактически стало основным лозунгом при осуществлении портфельных инвестиций. Марковиц отверг господствовавшую в середине XX века рекомендацию, согласно которой следует максимизировать совокупную доходность инвестиционного портфеля и предложил диверсифицировать его, чтобы снизить риск до минимума. Было предложено вычислять ожидаемый от портфеля доход как средневзвешенную сумму доходов активов, входящих в состав портфеля, с использованием математических методов оптимального программирования для решения проблемы снижения риска портфеля. Появилось понятие «эффективного портфеля», предполагающее минимизацию риска при данном уровне ожидаемого дохода или максимизацию дохода при заданном уровне риска. Таким образом, можно вести речь об оптимизации портфеля.

Задача оптимизации портфеля может быть сформулирована следующим образом: необходимо определить доли ценных бумаг различных типов, включаемых в инвестиционный портфель, обеспечивающие минимизацию риска при заданном (желаемом инвестором) уровне доходности. Одним из методов оптимизации и является диверсификация Марковица.

При разработке основ теории инвестиционного портфеля Маркович исходил из следующих предположений:

· рынку ценных бумаг присуща высокая чувствительность и эффективность, что означает практически мгновенное изменение котировок ценных бумаг - мгновенная реакция на появление новой информации;

· значения доходности ценных бумаг являются случайными величинами, распределенными по нормальному (гауссову) закону;

· инвестор при окончательном формировании инвестиционного портфеля оперирует только двумя показателями - ожидаемая доходность и риск портфеля, в качестве которого принимается стандартное (среднеквадратичное) отклонение ожидаемой доходности портфеля;

· инвестор совершает индивидуальный выбор наилучшего инвестиционного портфеля, не только оценив доходность и риск каждого портфеля, но и исходя из своих предпочтений по оценке соотношения «доходность - риск».

Для практического использования модели Марковица необходимо определить для каждой ценной бумаги ожидаемую доходность, стандартное отклонение ожидаемой доходности, величины ковариации всех ценных бумаг портфеля и с помощью методов оптимального программирования составить набор «эффективных портфелей».

Очевидно, что портфели допустимого множества неодинаковы по степени их привлекательности для инвестора. Наиболее привлекательными являются те из них, которые расположены, в основном, на левой верхней, границе допустимого множества и составляют эффективное множество.

К эффективным портфелям относятся такие портфели, каждый из которых обладает следующими двумя свойствами одновременно:

· ценные бумаги, входящие в состав портфеля, обеспечивают минимальный риск портфеля для некоторого заданного значения ожидаемо доходности портфеля;

· ценные бумаги, входящие в состав портфеля, обеспечивают максимальную ожидаемую доходность портфеля для некоторого заданного уровня риска портфеля.

Оптимальный портфель - портфель из эффективного множества, который в максимальной мере соответствует индивидуальным предпочтениям инвестора по соотношению доходности и риска портфеля. Субъективные предпочтения инвестора по оценке соотношения доходности и риска портфеля характеризуется так называемой кривой безразличия.

Необходимо отметить, что однажды сформированный эффективный портфель. Не может в течение длительного времени оставаться таковым (это же, причем в большей мере, относится и к оптимальному портфелю), поскольку курсы ценных бумаг изменяются. Таким образом, периодический пересмотр и формирование заново эффективных портфелей и оптимального портфеля являются для инвестора важными задачами.

Итак, модель Марковица определяет набор эффективных портфелей. Каждый из этих портфелей обеспечивает наибольшую ожидаемую доходность для определенного уровня риска. Однако данная модель не дает возможности определить оптимальный портфель, а эффективные портфели могут быть очень многочисленными. Это является основным недостатком теории Марковица. Другой недостаток этой модели - сложность математического аппарата для специалистов-практиков и большой объем требуемых вычислений. Вместе с тем, несмотря на недостатки, вклад Марковица в современную теорию портфеля является значительным. Основное значение модели Марковица состоит в том, что в ней сосредоточенно внимание на ожидаемой доходности и совокупном риске портфеля в зависимости от состава входящих в портфель ценных бумаг. В свою очередь, такой взгляд на решение задачи оптимизации инвестиционного портфеля стимулировал многочисленные работы в этом направлении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Задача № 1.14

 

 

 

Величина требуемых инвестиций по проекту равна 18 млн. руб. (причём, половина этой суммы инвестируется в начале первого года, а вторая – в течение второй половины первого года); предполагаемые доходы: за первый год – 2,5 млн. руб., в последующие 3 года – по 7,6 млн. руб. ежегодно. Оцените целесообразность реализации данного инвестиционного проекта, если цена капитала 14% годовых, годовая инфляция в первом году составляет 8%. Кроме этого, оцените целесообразность реализации другого инвестиционного проекта, отличающегося от предыдущего лишь одним – цена капитала для него в полтора раза больше.

 

 

 

Решение:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Задача № 2.14

 

 

А. Величина последнего выплаченного компанией дивиденда равна 1,2 тыс. руб., темп прироста дивидендов составляет 8% в год. Какова текущая цена акций, если норма прибыли 11,5%?

Б. Компания выпустила облигации с 20%-ным купоном (процент выплачивается один раз в полугодие). Нарицательная стоимость облигации 5 тыс. руб. По окончании трёх лет произойдёт погашение облигационного займа. Текущая цена облигации 4,6 тыс. руб. Определить доходность облигации.

 

 

 

Решение:

 

Цена: 1,2*(1+0,08)/(0,115-0,08) = 61,72.

 

 

 

Ответ: Текущая цена акций составляет 61,72 руб.