Ипотечное кредитование: опыт зарубежных стран и Российская Федерация

Залогодержателю принадлежит право преимущественного  удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение  предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.

В таблице 1 приведены основные формы ипотеки.

 

Таблица 1 – Основные формы ипотечного кредитования

Основные формы  ипотеки, используемые в странах  со сложившейся и устоявшейся системой ипотечного кредитования
Пружинная	погашение происходит при внесении равновеликих периодических платежей в счёт основной суммы, а также процентных выплат
Ролл-оверная	срок кредита  делится на временные отрезки  с установлением для каждого  из них своей процентной ставки
Шаровая	ипотека с периодическими выплатами только процентов и погашением основной суммы в конце срока кредита
Ипотека с обратным аннуитетом	кредитор производит периодические выплаты заёмщику, при которых остаток основной суммы кредита увеличивается  на величину периодических валют  и всю сумму накапливаемых процентов
Ипотека с пересматриваемой ставкой	вид ролл-оверного ипотечного кредитования, по которому ставка процента корректируется через  фиксированные интервалы времени
Ипотека с участием в приросте стоимости	кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости

 

В настоящее время существуют Программы льготного ипотечного кредитования для категории граждан, которые не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия. В настоящее время разработана программа оказания помощи отдельным категориям граждан в форме предоставления безвозмездных государственных субсидий

Федеральная программа  по обеспечению жильём отдельных  категорий граждан «Жилище» на 2002 - 2010 годы по предоставлению им за счёт Федерального бюджета социальной выплаты  на приобретение жилья, право на которое удостоверяется государственным жилищным сертификатом.

Сертификат не является ценной бумагой. Предоставление социальной выплаты является финансовой поддержкой государства в целях приобретения жилого помещения. Срок действия сертификата  исчисляется с даты его выдачи, указываемой в сертификате и составляет два месяца.

Право на участие в  программе имеют следующие категории  граждан: военнослужащие, сотрудники органов  внутренних дел, подлежащие увольнению с военной службы, сотрудники Государственной  противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последних стихийных бедствий, сотрудники учреждений и органов уголовно - исправительной системы, граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков, и др.

Право на улучшение жилищных условий с использованием социальной выплаты, удостоверяемой сертификатом, предоставляется только 1 раз. Социальная выплата предоставляется в размере, эквивалентной расчётной стоимости  жилого помещения исходя из норматива общей площади жилого помещения, установленного для семей разной численности.

Для участия в программе  граждане подают в воинские части  заявление об участии в программе  и прилагают определённые документы ( справка об общей продолжительности военной службы, справка о проживании на территории закрытого военного городка, копия документа, подтверждающего право на дополнительную площадь, и др. )

Социальная выплата  производится в безналичной форме, путём перечисления денежных средств  на счёт владельца сертификата.

 

2  Развитие рынка ипотечного кредитования  на современном этапе В РОССИИ, СТРАНАХ ЗАПАДНОЙ ЕВРОПЫ И  США

2.1 Ипотечное  кредитование в Европе

 

В настоящее  время ипотека в странах ЕЭС  является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется  только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно.

В странах ЕЭС  действуют государственные системы  оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой  для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости  от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость  объектов недвижимости становилось  ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки  получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных  ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки  ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных  учреждений. Это касается таких центральных  вопросов, как расчет и понятие  собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует  две системы организации ипотечного кредитования:

1. В Швеции, Дании  кредиты и залоги разделены.  Государственная регистрация необходима  только для залогов, а размер  кредита в органах регистрации  прав на недвижимость не фиксируется.  Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд.

2. В Германии  государственной регистрации подлежит  не только залог, но и полученный  кредит. По мере выплаты суммы  размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные  банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

- залог земельных  участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

- эмиссия ипотечных  закладных на основании приобретенных  ипотек;

- предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

- эмиссия коммунальных  долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

- предоставление  кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

- размещение  капиталовложений, получение вкладов,  хранение и управление ценными  бумагами;

- участие в  других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;

- размещение  свободных средств в других  банках или скупка собственных  ценных бумаг.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное  выше дает основания говорить об ипотечном  банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными  особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной  особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации  ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие  функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

 

 

 

 

2.2 Ипотечное  кредитование в США

 

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую  модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

В сложившихся  тогда условиях для создания общенационального  рынка пришлось с помощью экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов.

Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:

1) переуступить  их вторичным инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

3) выпустить  и разместить ипотечные ценные  бумаги.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк – посредник – инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

По сравнению  с другими видами кредитов в США  ипотечные инструменты отличаются:

- долгосрочностью  (обычно до 20-30 лет);

- относительно  низким кредитным риском, что  связано с наличием залога  и, следовательно, с более высокой  ответственностью заемщика;

- неопределенностью  поступлений в связи с возможностью  досрочного погашения.

Наиболее распространенные ипотечные инструменты позволяют  заемщику досрочно погашать (полностью  или частично) остаток основного  долга в любой момент времени. В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным.