Ипотечное кредитование: становление и развитие

 

Из данных, приведенных в таблице, следует, что с 2010 года наблюдается положительная  динамика ипотечного кредитования. Темпы  прироста объемов выданных кредитов в 2010 -11 гг. достаточно высоки  – более 70 %. 

 

В таблице 4 представлены рассчитанные показатели по ВТБ24.

Таблица 4 – Показатели динамики по ипотечным кредитам, выданным ВТБ24

Год	Объем выданных ипотечных кредитов, млн. руб.	Абсолютный  прирост объемов выданных кредитов, млн. руб.	Темп  роста, %	Темп  прироста, %
2008	91 475	-	-	-
2009	11 689	-79 786	12,78	- 87,22
2010	31 732	20 043	271,47	171,47
2011	80 382	48 650	253,32	153,32
2012	157 608	77 226	196,07	96,07

 

По данным таблицы с 2010 года наблюдаются  высокие темпы прироста объемов  выдаваемых кредитов. Максимальный прирост  был в 2010 году – 171,47%. 

 В  таблице 5 представлены рассчитанные  показатели по Газпромбанку.

Таблица 4 – Показатели динамики по ипотечным кредитам, выданным Газпромбанка

Год	Объем выданных ипотечных кредитов, млн. руб.	Абсолютный  прирост объемов выданных кредитов, млн. руб	Темп  роста, %	Темп  прироста, %
2008	4 905	-	-	-
2009	3 825	- 1 080	77,98	-22,02
2010	16 677	12 852	436	336
2011	45 690	29 013	273,97	173,97
2012	64 201	18 511	140,51	40,51

 

 

В 2009 году темп прироста отрицательный, что было характерно также для  Сбербанка и ВТБ24 в этом году. Динамика объемов выдаваемых кредитов положительная с 2010 года. Максимальный темп прироста наблюдался в 2010 году – 336 %, который в несколько раз  превышает показатели темпов прироста объемов выданных ипотечных кредитов Сбербанка и ВТБ24 (73% и 171%). 

Проанализировав данные по объемам  и количеству выданных ипотечных  кредитов, можно заметить закономерность для всех рассмотренных банков –  объем и количество выдаваемых кредитов резко снижается в 2009 году, а с 2010 года наблюдается стремительный прирост. Что объясняется оздоровлением рынка ипотечного кредитования после кризиса за счет комплекса мер государственной поддержки и восстановлением активности спроса на объекты недвижимости.

 

 

2.2.Основные программы и условия кредитования

 

 

 

Выбор ипотечной  программы –  важное и ответственное  дело. От правильности выбора зависит  количество времени и денег, потраченных  на оформление ипотечного кредита. В  настоящее время банки предоставляют  большой выбор программ кредитования, каждая из которых имеет свои особенности, плюсы и минусы.

Проведем  сравнительный анализ базовых ипотечных  программ, предоставляемых Сбербанком,  ВТБ 24 и Газпромбанком.

Рассмотрим  следующие ипотечные программы:

1. «Готовое  жилье»;
2. «Приобретение строящегося жилья».

Сравним вышеперечисленные программы по параметрам:

• сумма первоначального взноса;
• ставка кредита;
• срок кредита;
• минимальная и максимальная сумма кредита;
• комиссия за выдачу кредита;
• обеспечение по кредиту;
• страхование;
• порядок погашения.

 

 

В таблице 6 представлен сравнительный анализ программ «Готовое жилье» и «Приобретение  строящегося жилья».

Таблица 6 - сравнительный анализ программ «Готовое жилье» и «Приобретение строящегося  жилья»

Критерий сравнения	Сбербанк	ВТБ 24	Газпромбанк
Первоначальный взнос (в % от стоимости)	10 -15	20 10 (при страховании)	15
Ставка (%)	12 -13	от 10,9	12,45 – 14,55
Срок кредита	До 30 лет	До 50 лет	До 30 лет
Минимальная сумма кредита	45 000 руб.	900 000 руб.	300 000
Максимальная сумма кредита	85 % договорной или оценочной  стоимости
Комиссия за выдачу кредита	Отсутствует	Отсутствует	Согласно действующему тарифу
обеспечение по кредиту	Залог приобретаемой  недвижимости
страхование	Обязательное страхование передаваемого  в залог имущества на весь срок
порядок погашения	Ежемесячными аннуитетными  платежами. Возможно досрочное погашение

Результаты  сравнения по обеим программ были сведены в одну таблицу, так как в ходе сравнительного анализа выяснилось, что нет значительных различий по рассматриваемым параметрам в данных программах. Программы различаются только по целевой направленности. Программа «Готовое жилье» предоставляет кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения. Программа «Приобретение строящегося жилья» - на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.

В результате сравнения видим, что в основном банки выдают ипотечные кредиты  по ставкам 12 – 15%  с первоначальным взносов в размере 10-15 % от стоимости. Максимальная сумма выдаваемого  кредита одинакова во всех банках и составляет 85% от стоимости. Условия  предоставления кредитов настолько  схожи, так как банки конкурируют  за привлечение клиентов. Поэтому, выбирая  банк, клиенты обращают внимание и  на другие факторы, такие как стабильность и надежность банка, компетентность персонала, известность банка.

Кроме базовых  программ банки также предоставляют  специальные программы ипотечного кредитования: «Военная ипотека», «Жилищный  кредит на рефинансирование», «Ипотека плюс материнский капитал» и др.

Кредит  «Военная ипотека» предоставляется  военнослужащим, являющимся участниками  накопительно - ипотечной системы  жилищного обеспечения военнослужащих и имеющим право на получение  целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной  системе жилищного обеспечения  военнослужащих» №117-ФЗ от 20.08.2004г., на приобретение жилого помещения под  залог кредитуемого жилого помещения.

К преимуществам  данной программы относятся: низкие процентные ставки (8-12%), отсутствие комиссий за оформление и выдачу кредита, отсутствие требования обязательного страхования, отсутствие ограничений по досрочному погашению.

«Жилищный кредит на рефинансирование» предоставляется  на погашение кредита, полученного  в другом банке на приобретение или  строительство жилого помещения (квартира, жилой дом, комната), расположенного на территории России. Процентные ставки по кредиту – от 12,25% на срок от 20 до 50 лет в различных банках, без  комиссий по оформлению, существует возможность  досрочного погашения.

Программа «Ипотека плюс материнский капитал» позволяет снизить или полностью  покрыть первоначальный взнос , увеличить  сумму ипотечного кредита либо погасить часть задолженности.

Ипотечные программы банков постоянно меняются, появляются новые услуги. Программу  ипотечного кредитования необходимо в  каждом случае выбирать индивидуально. При выборе банка нужно внимательно  ознакомится со всеми ипотечными программами и условиями получения  ипотечного кредита, чтобы выбрать  наиболее подходящий.

 

3. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

3.1.Проблемы  развития ипотечного кредитования

 

 

 

Ипотечное кредитование занимает лидирующие позиции на рынке жилья. Этому способствует  увеличение объемов строительства, невысокие процентные ставки и появление новых банков-конкурентов. Объемы ипотеки в 2012 году достигли неожиданных высот.

Развитию ипотеки в последнее  время уделяется значительное внимание как со стороны органов власти и управления, так и со стороны  рынка. При этом в целом все  участники сходятся на признании  значительной роли ипотечного кредитования в экономике страны.

Но существует ряд проблем, которые  сдерживают развитие ипотечного кредитования. К основным проблемам относятся:

1. Угроза надежности ипотечных кредитов

Ипотека объединяет рынки недвижимости, капитала и  труда. Причем когда речь идет о жилой недвижимости, в связи  между кредитором и заемщиком, помимо ряда договоров вторгаются и конституционные  гарантии, в том числе права  каждого на жилище, а с ними и  весь блок норм, регулирующих социальные отношения.

Применение норм действующего частного и публичного права в их совокупности в случае дефолта заемщика приводит в конечном итоге к законодательству субъектов РФ.  Гражданский процессуальный кодекс РФ прямо запрещает обращение  взыскания на единственное пригодное  для проживание жилое помещение, принадлежащее заемщику на праве  собственности. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает  возможность обращения взыскания  на заложенную недвижимость и выселение  заемщика и совместно проживающих  с ним членов его семьи, при  условии предоставлении им помещений  из фонда жилья для временного поселения.

 

Таким образом, субъекты РФ должны подготовить  и принять соответствующие нормативно-правовые акты. В случае отсутствия такого нормативного правового акта и соответствующего фонда, в случае неплатежеспособности должника по ипотечному кредиту суд  будет вынужден отказать кредитору  в обращении взыскания на заложенное жилое помещение, либо в выселении  заемщика и совместно проживающих  с ним лиц. В любом случае отсутствие в регионе фонда жилья делает ипотечный кредит практически необеспеченным. Такая ситуация значительно увеличивает  риски кредитора, что препятствует развитию рынка ипотечного кредитования в регионе и компенсируется ростом  процентной ставки по ипотечным кредитам [14,с.16].

2. Необходимость дальнейшего совершенствования законодательных и нормативных актов, регулирующих процессы ипотечного кредитования.

Главная задача государства – создать  надлежащую законодательную и нормативную  базы с целью правового обеспечения  прав кредиторов - залогодержателей и  инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения  социальных гарантий, предоставляемых  гражданам, приобретающим жилье  с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему  кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также  доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

3. Отсутствие ресурсной базы

 Для того, чтобы сделать долгосрочное  кредитование массовым продуктом  кредитной организации и в  то же время соблюсти все  требования ликвидности, банк  должен привлечь денежные средства  на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически  невозможно.

4. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика

Оценка платёжеспособности физического  лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты  по другим кредитам и т.п.). Но подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники  госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

5. Высокие процентные ставки

В связи с высокими ставками по ипотечным кредитам большинство  россиян не могут ими воспользоваться.

6. Инфляционные проблемы ипотечного кредитования

Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился за последние годы, он остается на более  высоком уровне, чем в большинстве  развитых стран. В результате стоимость  привлечения ресурсов для банков не снижается.

В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, поскольку реальные доходы обычных  граждан растут очень медленными темпами.

7.   Высокие риски по выдаваемым кредитам