Ипотечное кредитование в России

ЗапСибКомБанк предлагает ипотеку на земельный участок. В соответствии с российским законодательством не подлежат ипотеке земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

 Не допускается ипотека  части земельного участка, площадь  которой меньше минимального  размера, установленного нормативными  актами субъектов Российской  Федерации и нормативными актами  органов местного самоуправления  для земель различного целевого  назначения и разрешенного использования.

В России, по сравнению с  западными странами, до сих пор  не популярна ипотека воздушных, морских судов и объектов космического назначения.

 

 

 Ипотечные программы  банков предлагают сроки ипотечного  кредита от 3 до 30 лет. Наиболее  распространенные сроки ипотечного  кредитования - 10, 15 и 20 лет. Максимальный  срок на российском рынке –  50 лет  (ВТБ банк). Обычно срок ипотеки ограничивается наступлением пенсионного возраста заемщика. Но существуют банки, готовые кредитовать и пенсионеров.

 По способу амортизации  долга выделяют аннуитетные платежи и дифференцированные.

При аннуитетных платежах по ипотеке заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму, которая включает в себя начисленный процент и сумму основного долга по ипотеке.

В первые годы погашаются проценты по ипотечному кредиту, а сам долг (тело ипотечного кредита) уменьшается  незначительно.

При дифференцированных платежах по ипотеке тело ипотечного кредита  выплачивается равными долями, а  проценты начисляются на сумму остатка  задолженности по ипотеке.

Вместе с суммой долга  по ипотеке падает и размер процентных выплат по ипотеке, начисляемых на ее остаток. Одновременно с процентами снижается размер ежемесячного платежа по ипотеке .

В первые годы дифференцированный платеж по ипотеке будет существенно выше аннуитетного платежа по ипотеке, но за счет снижения в последующие годы по итогу значительно выгоднее. К сожалению, в настоящее время небольшое количество банков предоставляют ипотеку с дифференцированными платежами.

Сравнение графиков платежей при аннуитетном и дифференцированном методах расчета погашения ипотеки при прочих равных условиях приведено в Приложении.

В договоре ипотеки может  быть предусмотрено право досрочного погашения без ограничений, либо досрочное погашении  при условии  уплаты штрафа.

В зависимости от вида процентной ставки выделяют кредит с фиксированной процентной ставкой и кредит с переменной процентной ставкой, которая может измениться в течение срока действия договора в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента.

Как правило, для кредитов в рублях плавающая процентная ставка рассчитывается в зависимости от Mosprime или LIBOR.

Mosprime - независимая индикативная ставка, рассчитываемая Национальной валютной ассоциацией на основе ставок предоставления рублевых кредитов ведущими банками. Узнать текущую ставку Mosprime и динамику ставки можно на сайте Национальной валютной ассоциации. В формировании Mosprime участвуют минимум восемь первоклассных банков. MosPrime Rate рассчитывается на основе объявляемых ведущими банками ставок сроками overnight (на ночь), одна, две недели; один, два, три и шесть месяцев. Как правило, плавающая ставка по ипотечным кредитам в российских банках рассчитывается в зависимости от значения Mosprime на три или шесть месяцев. Это значит, что плавающая составляющая по кредиту будет изменяться каждый квартал или раз в полгода.

На западных рынках процентная ставка рассчитывается как сумма  ставки рефинансирования ФРС или  «плавающими» процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR. Это  так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке.

Другими словами, LIBOR – это  средняя процентная ставка, по которой  банки предоставляют ссуду друг другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это может  быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например 15 лет, то долговременное пребывание LIBOR на одном уровне, например 5% маловероятно.

Кредиты с «плавающей»  ставкой интересны в настоящий  момент достаточно состоятельным заемщикам, которые имеют другие активы для  быстрого погашения кредита или  возможность рефинансирования.

Ипотечный кредит может выдаваться первично, а также по программам рефинансирования (перекредитования) выданных кредитов на других, более выгодных условиях. Большинство действующих в данный момент программ с точки зрения привлекательности для заемщиков выглядят сомнительно, а в некоторых случаях просто бессмысленно, так как предлагаемые ставки выше среднерыночных. Впрочем, программы рефинансирования и до кризиса были не самым популярным продуктом. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.

Классификация видов ипотечных  кредитов в табличной форме представлена в Приложении

В настоящее время в  российской практике ипотечного кредитования существует несколько  схем  ипотечного кредитования. Рассмотрим некоторые  из них.

 Схема кредитования  с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы  ипотечного кредитования. Несомненное  достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена  законодательством, а именно Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Заемщик заключает кредитный договор и договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. В случае не возврата кредита банк продает объект недвижимости и задолженность погашается.

Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных  облигаций.

При заключении договора ипотечного кредита одновременно оформляется закладная, которая переходит к банку. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке. Облигации обеспечены  пулом (множеством выданных однотипных кредитов).

Приобретатели облигаций — консервативные инвесторы, в первую очередь страховые компании и пенсионные фонды, в которых аккумулируются долгосрочные отчисления.

На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и  т.д. Клиент гасит кредит банку, а  банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю.

Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут  включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Правовые основы регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации

Правовую систему ипотечного  кредитования можно условно разделить на 4 уровня:

- федеральные законы и кодексы;

- постановления правительства, федеральных органов исполнительной власти, президента РФ;

- законодательные акты  органов местного самоуправления;

- локальные нормативные акты субъектов ипотечного кредитования.

Первый уровень. К документам первого уровня относится Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  «Налоговый кодекс РФ», «Жилищный кодекс РФ». Федеральный закон "О залоге" , Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

ГК РФ устанавливает понятие и содержание кредитного договора, основания ответственности сторон и т.п.

В ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определены:

- основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

- определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другими лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

установлены понятие последующей  ипотеки и условия, при которых  она допускается, а также возможность  уступки прав по договору об ипотеке;

заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов  и квартир.

В настоящее время  идет работа над поправками в закон  «Об ипотеке», Госдума РФ приняла в  первом чтении законопроект о внесении изменений, касающихся введения института ипотечного страхования.

Законопроектом  предложено ввести механизм страхования  ответственности ипотечного заемщика от риска неисполнения им обязательств перед банком, если денег, вырученных от продажи заложенного имущества, окажется недостаточно. Предусматривается также ипотечное страхование кредитора от убытков, которые он может понести в указанном выше случае.

В проекте закона прописаны все нюансы ипотечного страхования, включая момент наступления  страхового случая, порядок осуществления  выплаты при наличии договоров  ипотечного страхования и у заемщика, и у кредитора, соотношение страховых  сумм и другие вопросы.

Самой значимой и, в  то же время дискуссионной является норма о прощении заемщику долга по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, если был заключен договор ипотечного страхования, а стоимости заложенного имущества после продажи кредитором оказалось недостаточно для удовлетворения его требований.

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов.

Специальный ипотечный агент  представляет собой некое хозяйственное  общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций (в РФ ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”).Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

 Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон, устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Налоговый кодекс предусматривает  нормы имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц  в части процентов, начисленных и уплаченных по целевым займам на приобретение жилья.

Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" предоставляет военнослужащим возможность приобретения жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования .  Основой для создания накопительно-ипотечной системы (НИС) является долгосрочный характер военной службы.

Ежегодно на личный банковский счёт военнослужащего, который является участником НИС, государство перечисляет определенную сумму денежных средств – эти платежи одинаковы для всех и ежегодно индексируются. В 2013 году эта сумма составила 222 000 рублей за год.

Через три года участия в НИС военнослужащий получает  свидетельство о праве участника программы на получение целевого жилищного займа (ЦЖЗ), обращается в банк и оформляет ипотечный кредит. Средства с накопительного счета являются первоначальным взносом.

Второй уровень. К документам второго уровня относится постановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.