Ипотечный кредит

 

1.5  Механизм ипотечного кредитования

Механизм функционирования системы  ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными  накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую  недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура  андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии  ли он из своего текущего дохода, который  может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором  по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое  банковское правило: на выплату кредита  заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться  рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения  заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет  ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего  законодательства и экономический  ситуации. Банк-кредитор заинтересован  в том, чтобы этот взнос был  как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее  время в России предполагается, что  первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются  кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное  покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или  банки, удовлетворяющие требованиям  Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и  эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями  функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные  кредиты и предложений на рынке  жилья.⁷

В настоящее время в  российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы  ипотечного кредитования. Несомненное  достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена  законодательством, а именно Федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный  договор и Договор Залога, в  его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении  кредита залог снимается, жильё  остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи  с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует  жильё через риэлтэрскую фирму  по цене, сложившейся на рынке (с  учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что  проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи  обязаны освободить квартиру после  обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в  обеспечение возврата кредита, выданного  на приобретение или строительство  этой квартиры;

б)  проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования  с оформлением Договора купли-продажи  и трехстороннего договора с  участием Банка, клиента и риэлторской  фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний  день наиболее реалистичной. У неё  существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской  фирме. Заключается Кредитный договор  между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает  договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор  залога можно не регистрировать. Фирма  средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении  кредита утрачивает силу договор  залога, потом – Договор купли-продажи  и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил  кредит, то риэлторская фирма реализует  жильё на рынке недвижимости и  возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор  между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи  жилья между клиентом и риэлторской  фирмой, а она выступает залогодателем  по Договору залога в обеспечение  Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно  в банк. При полном погашении кредита  утрачивает силу Договор залога, потом  – Договор купли-продажи и  клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил  кредит, то (в соответствии с условиями  договора залога) риэлторская фирма  реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения  между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости  закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме  является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской  фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и  не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи  недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя  в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи  квартиры заёмщиком риэлтору будет  приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком  России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

Данная схема заключается  в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.⁸

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Анализ текущих тенденций в сфере ипотечного жилищного кредитования

Анализ ситуации, сложившейся  в первом полугодии 2010 года на рынке  ипотечного жилищного кредитования, показал, что рынок жилья характеризовался, прежде всего, следующими процессами:

1. Увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.

По состоянию на 1 июля 2010 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования  по сравнению с аналогичным периодом 2009 года увеличилось на 15 кредитных организаций, что составило 586 участников. Регулярно осуществляли выдачу ипотечные жилищные кредиты в рублях 124 кредитные организации, в иностранной валюте  – 14 кредитных организаций.

2. Дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных жилищных кредитов.

В первом полугодии 2010 года кредитными организациями было предоставлено 107208 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 133,4 млрд. рублей, или 8,8% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов по сравнению с первым полугодием 2009 года  незначительно уменьшился и составил 1,24 млн. рублей против 1,26 млн. рублей.  Количество предоставленных  ипотечных жилищных кредитов в первом полугодии 2010 года по сравнению с аналогичным периодом 2009 года увеличилось в 2,4 раза, а по сравнению со вторым полугодием 2009 года в 1,3 раза и составило 82,4 % от количества выданных в 2009 году кредитов (рисунок 1).

 

 

 

Рисунок 1. Динамика объемов потребительских кредитов и ипотечных жилищных кредитов

 

3. Продолжающимся ростом доли ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях. 

В первом полугодии 2010 года было выдано 105 609 рублевых кредитов на общую сумму 125,9 млрд. рублей против 1599 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 7,5 млрд. в рублевом эквиваленте.  Доля рублевых кредитов в общем объеме ипотечных жилищных кредитов по сравнению с соответствующим периодом 2009 года увеличилось на 0,8 % и составила 94,4 % (рисунок 2).

 

 

Рисунок 2. Динамика валютной структуры ИЖК (%)

4. Снижением ставок по кредитам и либерализацией условий их предоставления.

По сравнению с первым полугодием 2009 года средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в рублях, снизилась на 1,1 процентного пункта, в иностранной валюте на 2,4 процентного  пункта и по состоянию на 1 июля 2010 года составила 13,5 и 11,1% соответственно (рисунок 3). Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями рублевых ипотечных жилищных кредитов не изменился, а срок  по ипотечным жилищным кредитам, предоставленных в иностранной  валюте, увеличился на 39 месяцев (с 126 до 165 месяцев).

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 3. Динамика средневзвешенной процентной ставки (%)

5. Устойчивой тенденцией увеличения объемов просроченной задолженности  и увеличения ее доли в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам.

Просроченная задолженность  по ипотечным жилищным кредитам в  рублях увеличилась по сравнению  с аналогичным периодом 2009 года на 91,4% , в иностранной валюте – на 65,4% и по состоянию на 1 июля 2010 года составила22,3 и 16,3 млрд. рублей соответственно.

В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес приходится на просроченную задолженность  заемщиков Центрального федерального округа, которая по состоянию на 1июля 2010 года составила 19,3 млрд. рублей или 50% просроченной задолженности  по ипотечным жилищным кредитам по Российской Федерации в целом.  Доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам заемщиков  в остальных федеральных округах  увеличилась не более чем на 2,4 процентных пункта (рисунок 4).

 

 

Рисунок 4. Региональная структура просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам (%)

 

В первом полугодии 2010 года 130 кредитных организаций рефинансировали  ипотечные жилищные кредиты (права  требования по ипотечным жилищным кредитам) на сумму 29,3 млрд. рублей (в сопоставимый период 2009 года – 139 кредитных организаций  на сумму 32,9 млрд.рублей). При этом если в 2009 году рефинансирование было одной  из основных составляющих привлечения  денежных средств в ипотечное  жилищное кредитование – его доля в предоставленных ипотечных  жилищных кредитах составляла 59,3 процента, то в первом полугодии 2010 года доля рефинансированных ипотечных жилищных кредитов уменьшилась до 22 процентов  от общего объема ипотечных жилищных кредитов, предоставленными кредитными организациями.

Основным способом привлечения  денежных средств кредитных организаций  по-прежнему являлось рефинансирование ипотечные жилищных кредитов  (прав требования по ипотечным жилищным кредитам) путем продажи их другим организациям. ⁹

3 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации  основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.