История развития ипотечного кредитования

3. высокая величина расходов  на нотариальное удостоверение  сделок;

4. слабое развитие оценочного  и страхового дела;

5. недостаток кредитных ресурсов  и их высокая стоимость коммерческих  банков;

6. отсутствие вторичного  рынка закладных;

7. высокие и нестабильные  ставки рефинансирования;

8. нестабильные темпы  инфляции, изменение курса рубля  по отношению к свободно конвертируемой  валюте;

9. высокие издержки  и риски банков;

10. дополнительные риски  банков ввиду отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков по причине отсутствия прежней практики ипотечного кредитования;

11. высокие некоммерческие  риски банков;

12. ограничение рынка  ипотечных услуг;

13. высокая стоимость  кредитов для заемщиков;

14. низкие доходы преобладающей части населения;

15. недостаток бюджетных  средств для предоставления жилищных  субсидий;

16. рост цен на жилье;

17. несовершенство налогообложения,  недостаточное количество 
стимулов для вложения средств гражданами в жилье;

18. большое количество накладных расходов и их высокая стоимость 
при операциях с недвижимостью.

Учет этих обстоятельств  вызвал необходимость создания российского  Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию. В соответствии с указом Президента РФ № 22281 от 28 декабря 1993 г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» и постановлением Правительства РФ № 1010 от 26 августа 1996 г. «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 года было зарегистрировано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию. Это специализированный институт вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне.

Единственным акционером ОАО «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию», представляющим интересы Российской Федерации в Агентстве, является Мингосимущество Российской Федерации.

Предложения по созданию государственного органа в области  ипотеки обсуждались в российском правительстве еще с начала 90-х  годов и тому подтверждение Указ президента Российской Федерации от 10.06.94 г. № 1180 «О жилищных кредитах». Впервые концепция деятельности Агентства была разработана по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 гг.

С принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

Например, распоряжением  мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов заемщикам в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк -- Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк.

Кроме того, в соответствии с Концепцией развития ипотечного жилищного кредитования в Москве и положениями Договора о создании ипотечного рынка в Москве от 11 января 1998 г. Департамент государственного и муниципального имущества Москвы совместно с координационно-аналитическим управлением Комплекса перспективного развития города и рабочей группой «Московская ипотечная программа» провели организационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества «Московское ипотечное агентство», предусматривающего долю участия Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194 было учреждено открытое акционерное общество «Московское ипотечное агентство». Распоряжением премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. N 970-РП ОАО «Московское страховое строительное общество» (МССО) утверждено в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в Москве

В апреле 1999 г. состоялось всероссийское совещание строителей, посвященное проблемам ипотеки. Во исполнение поручения Президента РФ в январе 2000 г. была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. В этот период в практике ипотечного кредитования наиболее весомыми были пять компаний:

-- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК);

-- Инвестиционный фонд  «США -- Россия»;

-- Ипотечная программа  правительства Москвы;

-- Региональные программы  ипотечного кредитования в субъектах  федерации;

-- Система «Эффект».

Со второй половины 2000-х  годов ипотека в России стала развиваться быстрее, чем другие виды кредитования. Так, в 2006 году ипотека занимала 16 %от объёма рынка кредитов: банками на покупку жилья было выдано $12,4 млрд., или 260 млрд. руб. Для сравнения, в 2005 году в России было выдано ипотечных кредитов на $4 млрд.

В планах на 2007 год было довести объём выданной ипотеки  до 300 млрд. руб. и снизить процентную ставку примерно на 1 %-- до 11 % годовых в рублях. К тому времени ипотечные программы в России предлагали примерно 600 банков.

В первом полугодии 2008 году рост объёмов ипотечного кредитования продолжился. В январе-марте 2008 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 151 млрд. руб., а до конца 2008 года предполагалось довести эту сумму до 770 млрд. руб.

Объём выданных в 2008 году ипотечных кредитов составил 600 млрд. руб.

Снижение ожидаемой  цифры было связано с тем, что  с сентября 2008 года банки приостановили, а к декабрю 2008 года -- практически полностью свернули кредитные программы или подняли процентные ставки по ипотеке до 20 % годовых в связи с мировым финансовым кризисом. В результате в первом полугодии 2009 года объём ипотечных кредитов составил 55,4 млрд. руб. Всего же по итогам 2009 года общая сумма оформленных ипотечных кредитов определялась экспертами в 150 млрд. руб., что составляло лишь 25 % от объёма ипотечного кредитования в 2008 году. По официальной статистике Центробанка, за 2009 год было выдано ипотечных кредитов на общую сумму 152,5 млрд.руб., при этом пик спада пришёлся на 1-е полугодие 2009 года.

Кроме того, во втором полугодии 2009 года усугубился рост неплатежей по уже взятым ранее кредитам. Особенно острой ситуация стала в Москве и Санкт-Петербурге, где в 2007--2008 годах 24 % ипотечных кредитов выдавалось в подорожавшей валюте. К сентябрю 2009 года некоторые банки начали реализацию заёмных квартир -- тех, на покупку которых несколько лет назад они выдавали ипотечные кредиты, впоследствии не выплаченные заёмщиками. Доля просроченной задолженности в общем объёме задолженности по ипотечным кредитам увеличилась за 2009 год и на 1 января 2010 года составила 2,3 % по рублёвым и 6,3 % по валютным кредитам.

Однако ситуация на ипотечном  рынке постепенно улучшается. В июне 2009 года объём выданных ипотечных  кредитов вырос по отношению к  маю 2009 года на 26 %, в июле 2009 года по отношению к июню 2009 года -- на 21 %, за 2-е полугодие -- в 2,75 раза. Процентные ставки по кредитам в 1-м полугодии 2009-го снизились на 0,03 % в рублях и на 0,4 % в валюте, за 2-е полугодие -- ещё уменьшились, соответственно, на 0,3 % и 0,8 %. По мнению аналитиков, последнее было сделано банками в большей степени для того, чтобы напомнить рынку о себе. В сентябре 2009 года процентные ставки по ипотеке в рублях составляли от 18,53 % до 20,72 %, в валюте -- от 13,54 % до 15,94 %.

В настоящее время в России, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное  кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что не возврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

3. Развитие ипотечного кредитования в Самарской области

Внедрение системы долгосрочного  ипотечного кредитования способствует развитию строительного комплекса  и позволяет привлечь в жилищную сферу сбережения населения. В 2001 году ипотечное кредитование начинает становиться основой в решении жилищной проблемы для всех слоев населения Самарской области.

«…На 2001 год в областном  бюджете Самарскому областному Фонду  жилья и ипотеки запланированы  средства в сумме 64,2 млн. рублей для  предоставления жителям области  долгосрочных ипотечных кредитов, что позволит решит жилищные проблемы порядка 200 семей нуждающихся.».

В 2004 году система ипотечного жилищного кредитования получила дальнейшее развитие. За 6 месяцев этого года выданы ипотечные кредиты и займы 423 жителям области, в том числе Самарским областным Фондом жилья и ипотеки предоставлены кредиты 198 семьям, Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе - 225 сельским застройщикам.

На мой взгляд, столь  низкие показатели обусловлены отсутствием достаточного законодательного оформления функционирования рынка ипотечного кредитования в Самарской области.

После принятия Закона Самарской  области «Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области» 96 ГД от 29.06.2004г. система ипотечного кредитования стала развиваться стремительнее:

«….На покупку жилья  и других объектов недвижимости направлено 3,8 млрд. рублей, что в 1,5 раза больше, чем за соответствующий период 2004 года. Кредитными учреждениями предоставлено  населению кредитов на покупку жилья на сумму 2 млрд. рублей, в том числе ипотечному кредитованию - 900 млн. рублей…»(2005год);

«…За 1 полугодие текущего(2006г.) года 290 молодых семей улучшили свои жилищные условия посредством ипотечных  кредитов и займов, 46 получили субсидии на погашение части первоначального взноса за счет областного бюджета, 33 - компенсации на погашение части кредита при рождении ребенка. …

… За 1 полугодие текущего года объем предоставленных ипотечных  кредитов (займов) составил 1 403 млн. рублей»;

«… За 6 месяцев текущего (2007г) в Самарской области выдано 4014 ипотечных кредитов на общую сумму 4,1 млрд. рублей…».

«…По состоянию на 01.07.08 на ипотечные жилищные кредиты  и займы жителям Самарской  области привлечено 6 509,9 млн.рублей. Кредитными организациями выдано 5 508 ипотечных кредитов населению области. Прогнозируемый объем ипотечного кредитования в 2008 году составит 15000 млн. рублей на решение жилищных вопросов 12500 семей».

На диаграмме (рис.5) наглядно представлена динамика развития ипотечного кредитования Самарской области за период 2001-2008гг.

11 июля 2006 г. Самарской  Губернской Думой принят Закон  №86-ГД «Об утверждении областной  целевой программы «Жилище». В  данном Законе, в рамках подпрограммы "Ипотечное кредитование в  Самарской области", предусмотрено  проведение мероприятий по оказанию государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

Общий объем финансовых средств, направляемых на реализацию мероприятий  данной подпрограммы, в 2006 - 2010 годах  составит 58602 млн. рублей, из них:

(в ред. Закона Самарской области от 11.12.2007 N 149-ГД)

средства областного бюджета Самарской области - 153,3 млн. рублей;

(в ред. Закона Самарской  области от 11.12.2007 N 149-ГД)

привлеченные внебюджетные источники финансирования - 40 783 млн. рублей;

(в ред. Закона Самарской области от 11.12.2007 N 149-ГД)

собственные средства граждан - 17666 млн. рублей.

Реализация мероприятий  в сочетании с осуществлением мер по повышению доступности  ипотечных жилищных кредитов для  молодых семей и с проведением  других мероприятий по развитию инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг существенно увеличит доступность для населения ипотечных жилищных кредитов. В 2006 - 2010 годах 57,3 тыс. семей смогут воспользоваться ипотечными жилищными кредитами для улучшения жилищных условий.

В 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов и займов должен составить 9 461 млн. рублей, а  в 2010 году - 20000 млн. рублей, то есть в 2,1 раза больше по сравнению с 2007 годом. При этом около 30 процентов кредитов будет предоставлено за счет развития системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Итак, результатом работы стали  лидирующие позиции области в  развитии системы ипотечного жилищного  кредитования. На сегодняшний день выдано более 5,5 тысячи ипотечных кредитов и займов. Среди регионов Российской Федерации, активно развивающих систему ипотеки, Самарская область по данному показателю занимает 3-е место после г. Москвы и г. Санкт-Петербурга. В регионе создана конкурентная среда на рынке купли-продажи закладных, где работают федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования и два частных оператора. В рамках сотрудничества с данными финансовыми институтами ипотечными фондами привлечено свыше 800 млн. рублей.

В целом, ипотеку в Самаре и Самарской  области представляют 34 ипотечных банка, в которых реализуются 249 ипотечных программ, ориентированных на приобретение жилья как на первичном так и на вторичном рынке. Вопросами ипотечного кредитования в Самарской области занимаются как филиалы крупнейших российских банков - Сбербанк России, Альфа-Банк, ММБ, БИНБАНК и др., так и компании, специализирующиеся исключительно на самарском рынке недвижимости, - к примеру, «Самарский ипотечный дом» или «ЮнитБанк».