Обоснование выбора программы ипотечного кредитования

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСОЙ ФЕДЕРАЦИИ НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

 

 

 

Кафедра экономики строительства  и 

инвестиций

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

Обоснование выбора программы ипотечного кредитования

 

Студент ____________________________________________  

Специальность    “”, группа

Руководитель работы                                                                              

Работа защищена                                     Оценка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2013

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………3

1 ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ…………..6

2 ОБЗОР ПРОГРАММ ИПОТЕЧНОГО  ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ………………………………………………………………….14

3 УЧАСТНИКИ И ПОРЯДОК  ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ ЖИЛЬЯ…………………………………...15

4 АНДЕРРАЙТИНГ ЗАЁМЩИКА…………………………………………19

4.1 Проверка документов, квалифицирующих заемщика, и правоустанавливающих документов на предмет залога…………………………20

4.2 Оценка платёжеспособности заёмщика………………………………..21

4.3 Оценка достаточности собственных денежных средств для оплаты единовременных расходов при оформлении ипотечной сделки………………..23

4.4 Оценка кредитоспособности потенциального заёмщика……………..23

4.5 Принятие решения  о выдаче кредита с уточнением  условий кредитования………………………………………………………………………..28

5 РАСЧЁТ ГРАФИКА ПОГАШЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА……..29

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………...33

СПИСОК ЛИТЕКАТУРЫ…………………………………………………..35

ПРИЛОЖЕНИЕ……………………………………………………………...37

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Жилье в рыночной экономике - это наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем и в будущем страны в целом [1].

Однако жилищная сфера  остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. Основная часть населения нашей страны оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

Ипотечное кредитование - реальная возможность изменения  сложившейся в нашей стране ситуации. Суть ипотечного кредитования - предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности  решить социальные проблемы многих россиян [1], а также  позволяет разрешить противоречия:

• между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;
• между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой [2].

По мнению социологов, очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует [1].

Ипотека для российских семей продолжается оставаться «спасательным  кругом», если семья не имеет собственного жилья и желает улучшить жилищные условия не в долгосрочной перспективе, а уже сейчас. Более того, покупка собственного жилья по ипотеке – это отличные инвестиции в свое будущее, в будущее своих детей, независимо от региона проживания (Москва, Сибирь, Дальний Восток и др. регионы) [3].

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы. Поэтому ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики [1].

В мае 2012 года вышел указ президента РФ, в котором говорится о необходимости развития всех имеющихся ресурсов для снижения показателей по среднему уровню процентных ставок ипотечных жилищных кредитов на долгосрочную перспективу до 2018 года. По отношению к показателям индекса потребительских цен, снижение процентных ставок по ипотекам должно достигнуть уровня не менее 2,2 процентных пунктов. Стимулирующим фактором для достижения таких процентных показателей должны стать качественно разработанные ипотечные государственные программы [3].

После разработки и утверждения таких государственных программ выданные населению ипотечные кредиты в цифровых показателях должны быть примерно такими: возрасти с показателей в 650 тысяч в 2012 году до 868 тысяч в 2020 году. Другими стимулирующими факторами для доверия населения страны к ипотечным программам должны стать:

• дальнейшее снижение инфляции по стране;
• снижение процентных ставок по ипотечным кредитам;
• повышение уровня денежных доходов у населения;
• рост средних размеров ипотечных кредитов;
• рост объемов жилищного строительства по стране [3].

Если сценарий развития ипотечного рынка на 2013 год будет  развиваться по «консервативному пути», с учетом применения всех позитивных факторов и эффективных ипотечных инструментов, а также при поддержке государства, то доля ипотечного кредитования в стране может реально повыситься на несколько процентов за год. А в перспективе на 2030 год можно будет ожидать увеличения прироста доли этих показателей - с 13,5% годовых до рекордных 30% [3].

Таким образом, цель курсовой работы заключается в изучении основ ипотечного кредитования и получении навыков расчетов, используемых в практической деятельности при привлечении заемных средств для приобретения недвижимости (на примере жилой недвижимости).

Задачами курсовой работы являются:

• закрепление теоретических знаний по основам ипотечного (залогового) кредитования;
• ознакомление с законодательными актами, регламентирующими процесс ипотечного кредитования и регулирующими ипотечный рынок;
• изучение участников рынка ипотечного жилищного кредитования и предлагаемых ими услуг;
• освоение методики оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика;
• получение навыков проведения расчетов платежей по возврату ипотечного кредита и его обслуживания [10].

В данном проекте рассмотрены  следующие разделы: правовые аспекты ипотечного кредитования, обзор программ ипотечного                                                          жилищного кредитования, участники и порядок заключения сделки                               по ипотечному кредитованию жилья, андеррайтинг заемщика, а также расчет графика погашения ипотечного кредита.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

Распространенный вариант  использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека  находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств [4].

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16.07.1998 №102 ФЗ, ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения [5].

Согласно Федеральному закону «О залоге» от 29.05.1992 №2872-1,

Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Предметом залога может  быть любое имущество, которое в  соответствии с законодательством  Российской Федерации может быть отчуждено залогодателем. Залоговое  право на вещи охватывает их принадлежности и неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом. Залоговое право на вещи может включать отделимые плоды только в случаях, в пределах и в порядке, предусмотренных законом или договором [6].

Договором или законом  может быть предусмотрено распространение  залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем.

Кредит – это общественные отношения, возникающие между субъектами экономических отношений по поводу движения стоимости. Кредитные отношения  могут выражаться в разных формах кредита (коммерческий кредит, банковский кредит и др.), займе, лизинге, факторинге и т. д.

Ипотечный кредит – это  долгосрочная ссуда, предоставляемая  юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог [5].

Ипотека, в отличие от обычного залога, предполагает соблюдение трех основных условий.

Во-первых, предметом  ипотеки может быть только недвижимое имущество:

• земельные участки (за исключением земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, а также полевых земельных участков личных подсобных хозяйств);
• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома и квартиры, а также их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Указанное имущество  должно принадлежать организации-залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения [5].

Существуют некоторые особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир. Итак, к особенностям ипотеки земельных участков относится [16]:

1. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки:
• по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота, или не ограничены в обороте. 
• если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. 
• залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 
• при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
2. Земельные участки, не подлежащие ипотеке [16]:
• ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона. 
• не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
3. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю [16]: