Понятие и сущность ипотечного кредитования

Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор, государство.

Действуя в этой системе лицо, желающее приобрести жилье, обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу о выдаче кредита. После того, как банк выдал кредит, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов или страховых компаний, которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Возможно также получение кредита в ипотечном банке под залог земельного участка или квартиры. В этом случае банком оценивается ликвидность объекта залога и выдается кредит 60-70% от его рыночной стоимости. После этого развитие событий происходит по предыдущей схеме.

Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане образуют своего рода кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только накоплена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается , как правило, в течение десяти лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Эта модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка , а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. Кроме того, время приобретения жилья отодвигается, так как для строительства необходимо накопить первоначальную сумму.[35, c.61]

Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.

Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома-новостройки), как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку. Необходимо отметить, что подобная модель достаточно широко использовалась в дореволюционной России.

Необходимо также отметить, что в зарубежной практике ипотечного кредитования для целей снижения кредитного риска по мере развития системы ипотечного кредитования были выработаны различные модели погашения долга.

В зависимости от условий погашения ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы [15, c.267]:

- ипотечные обязательства с  постоянными выплатами;

- ипотечные обязательства с  переменными выплатами, но фиксируемой  или корректируемой процентной  ставкой.

Ипотечный кредит с фиксируемой процентной ставкой (равновеликими платежами) – стандартный или самоамортизирующийся (fixed-rate) является исторически первой разновидностью ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике.

Стандартный кредит с фиксированной процентной ставкой предполагает равные ежемесячные платежи, которые включают:

- 1/12 фиксированной годовой процентной  ставки, умноженной на сумму невыплаченного  остатка по кредиту на начало  месяца;

- часть невыплаченного остатка  основной суммы кредита.

Кредит сконструирован по такому принципу, что заемщик в течение всего срока займа выплачивает кредитору одну и ту же денежную суму ежемесячно. С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает.

Разновидностью кредита с фиксированной процентной ставкой является ипотечный кредит с постепенным увеличением платежей (graduated-paymentmortgage). Процентная ставка и срок кредита фиксированы, как и для кредита с равновеликими платежами, однако сумма ежемесячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и впервые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга.

Данная модель кредита позволяет избежать проблемы «наклона» основного финансового бремени к начальному периоду заимствования.

Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу же приобрести жилье, которое их устраивает, в расчете на будущий рост доходов. Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно, заемщик должен обосновать свою возможность увеличения платежей в будущем. Сумма первоначального взноса, т.е. разница между стоимостью недвижимости и суммой кредита , уплачиваемая заемщиком из собственных средств по таким кредитам также зачастую выше, чем по другим моделям займов.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, ярусными платежами (fixed-ratetiered-paymentmortgage).

Эта модель предоставляет кредиторам важное конкурентное преимущество на рынке ипотечного кредитования – возможность предложить заемщику низкие начальные платежи, что повышает покупательную способность по сравнению со стандартным кредитом под фиксированную процентную ставку.[36, c.87]

Различные модели кредитов предполагают разные пути осуществления низких первоначальных платежей. Данная модель решает эту проблему особым образом. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки, срок – 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются не на основе процентной ставки по кредиту, а по ставке, которая на 3-5% ниже. Отрицательной амортизации долга не предусматривается , и если платежей недостаточно для покрытия процентов по действительной ставке (а они ежегодно увеличиваются), то разница между платежами заемщика и необходимой суммой погашения процентов выплачивается со специального счета , открытого заемщиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пересматриваются ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в год.

Основное отличие от займа с постепенным увеличением выплат в том, что данный вид кредита не предполагает отрицательной амортизации и обычно имеет 15-летний срок погашения.

Ипотечный кредит с «шаровым» платежом (balloonpaymentmortgage) предусматривает крупную выплату основной суммы долга по истечении 5 либо 7 лет, возможно и в другие сроки. Такие кредиты обычно предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним значительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В течение определенного периода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть. Возможны следующие модели выплат:

- замораживание выплат вплоть  до истечения срока кредита. Такой  кредит целесообразно брать на  короткий срок, иначе сумма задолженности  будет очень велика.

- Выплаты только процентов, затем  – «шаровой» платеж. Этим видом  кредита предусмотрена периодическая  выплата процентов. По истечении  срока кредита выплате подлежит  основная сумма долга.

- Частичная амортизация долга  с итоговым «шаровым» платежом.

Многие кредитные договоры по таким займам предусматривают для заемщика возможность получить у своего кредитора другой ипотечный заем для выплаты «шарового» платежа (рефинансировать долг). Чтобы получить второй кредит, заемщик не должен нарушать условия платежей по первому кредиту в течение 12 месяцев, должен использовать заложенную недвижимость как основное место жительства и не иметь никаких новых обременений на данную собственность. Процентная ставка по новому займу превышает ставку по «шаровому» кредиту не менее чем на 5%.

В отличие от рассмотренных моделей погашения ипотечного долга, предполагающих отсрочку платежей, виды кредитов, приведенные ниже, предусматривают быструю амортизацию долга. Вместо внесения низких платежей в первый период займа (как в кредите с постепенным увеличением выплат), заемщик осуществляет более крупные выплаты с целью скорейшего погашения кредита.

Ипотечный кредит с быстрым погашением (growing-equitymortgage)

Это кредит с фиксированной процентной ставкой, платежи по которому постоянно растут. Однако в отличие от займа с постепенным увеличением выплат, здесь нет отрицательной амортизации, т.е. сумма долга не накапливается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита с равновеликими платежами. Повышение суммы выплат происходит с целью более быстрого погашения долга. Увеличение суммы платежей происходит по заранее согласованной ставке, либо на основании изменяющегося индекса. Процентная ставка по такому кредиту обычно на 1/3 ниже, чем процент по стандартным кредитам.

Ипотечный кредит с погашением каждые две недели (biweeklymortgage)

Платежи по такому типу кредита осуществляются один раз в две недели , всего 26 раз в год. Каждая выплата составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. Такой кредит погашается в среднем за 21 год. Доход заемщика, претендующего на такой тип кредита должен быть заведомо выше.

Также к кредитам с фиксированной процентной ставкой относятся:

Ипотечный кредит с дополнительным обеспечением сберегательным счетом (plenged-accountmortgage)

Цель появления такой модели кредитования была та же, что и для кредитов с постепенным увеличением выплат, - обеспечить более низкие ежемесячные платежи для заемщиков. Ежемесячно деньги снимаются со счета как дополнение к сумме выплат по кредиту. Первоначальный взнос для таких кредитов не требуется. Поскольку счет заемщика постоянно уменьшается, а значит снижается стоимость обеспечения, то таким образом, это приводит к возрастанию кредитного риска кредитора.

Ипотечный кредит с участием кредитора в повышении стоимости жилья (sharedappreciationmortgage). [20, c.115]

В случае использования данного типа кредита, кредитор предоставляет более низкую, чем рыночная, процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости может быть рассчитано в момент продажи жилья, либо, если недвижимость не продается, основывается на оценке в конце определенного периода. Платежи кредитору могут быть осуществлены либо единовременно, либо прибавлены к сумме долга. Такие кредиты, как правило, предоставляются в период высокой инфляции и только при росте цен на данный тип недвижимости.

Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента

Кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой имеет целью более справедливое распределение процентного риска, предоставляя возможность кредиторам периодически изменять процентную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реагируя на изменение рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на рынке капиталов.

Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотечного кредитования с токи зрения схемы осуществления платежей. Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматриваются в соответствии с определенным индексом (процентом по казначейским векселям, депозитным сертификатам и т.д.).

Такой вид кредита – лучший способ защитить кредитора от процентного риска. Для того, чтобы заемщик не находился в состоянии полной неопределенности относительно будущей процентной ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого процент по кредиту не может подниматься в течение всего срока действия кредита.

Процентные ставки по кредитам могут изменяться в соответствии с тремя основными схемами:

- Ставка по кредиту может  быть равна выбранному индексу  плюс определенный процент - 2-3% в  зависимости от рыночных условий, характеристик предоставляемого  кредита, а также стоимости обслуживания  долга. Индекс меняется на протяжении  срока действия займа, а спрэд  остается неизменным.

- Ставка по кредиту устанавливается  на уровне индекса без прибавления  спрэда.

- По кредиту устанавливается  определенная процентная ставка, согласованная с заемщиком, которая  меняется так: при изменении выбранного  индекса ставка повышается (понижается) на величину этого изменения.

Условия займа чаще всего предусматривают изменение суммы ежемесячных платежей по мере изменения процентной ставки. Однако, зачастую, платежи заемщика могут оставаться на прежнем уровне, тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает отрицательная амортизация долга, накопление задолженности.