Система ипотечного жилищного кредитования

Стоимость закладываемого земельного участка или права его аренды будет определена сторонами при  подписании указанного дополнительного  соглашения.

Выше изложенные условия  стороны рассматривают как предварительный  договор.

Такой вариант даст определенные гарантии залогодержателю, поскольку  даже в случае уклонения залогодателя от внесения соответствующих изменений  в договор об ипотеке, есть возможность  обязать его совершить такие  действия в судебном порядке (статьи 429 и 445 ГК РФ).

Учитывая, что земельный  кодекс на сегодняшний день является рамочным документом, то есть его нормальное применение предполагает существование  еще ряда нормативных актов, уточняющих и развивающих некоторые положения  кодекса, открытых вопросов, в том  числе и связанных с залогом  земли, остается достаточно много.

В практике применения правовых норм, регулирующих отношения в сфере  ипотеки, возникают различные формы  договоров, которыми стороны пытаются заполнить те или иные белые пятна  действующего законодательства. Тем  более, что действующее гражданское  законодательство установив один из центральных принципов – принцип свободы договора, допускает существование не только тех видов обязательств, которые предусмотрены гражданским кодексом, но и любых иных не противоречащих закону, равно как и любое их сочетание в виде смешанных многосторонних договоров.

Примером может послужить  договор купли-продажи и ипотеки  квартиры, предложенный в качестве типового договора в рамках программы  жилищного ипотечного кредитования.

В сжатом виде суть данного  договора можно сформулировать следующим  образом:

Это многосторонний смешанный  договор, в котором участвуют  продавец, покупатель (он же залогодатель), кредитор (он же банк, он же залогодержатель);

Продавец продает, а покупатель покупает указанную в договоре квартиру, квартира как предмет договора описана  в соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ, оговорены цена и все  существенные условия договора купли-продажи;

Покупатель приобретает  указанную квартиру за счет средств кредита, предоставляемого ему кредитором (банком), при этом оговариваются все существенные условия кредитного договора,

одновременно покупатель передает в залог (ипотеку) кредитору  приобретаемую квартиру;

расчеты производятся в безналичном  порядке со счета покупателя на счет продавца в два этапа: 30% стоимости  квартиры сразу после подписания договора и 70% в течении одного дня с момента предоставления кредита банком;

банковский кредит предоставляется  в течении трех дней с момента регистрации данного договора и перехода прав по нему в органах юстиции, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

еще в течении трех дней продавец передает покупателю квартиру и подписывает передаточный акт,

далее в тексте договора следуют условия регулирующие все  вопросы между залогодателем  и залогодержателем в отношении  заложенной квартиры – порядок пользования  залогодателем указанной квартирой, все вопросы страхования как квартиры, так и жизни залогодателя.

Кроме того в тексте договора имеется пункт следующего содержания:

«Все действия, связанные  с исполнением настоящего Договора, от имени ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ, совершаются уполномоченным на то, на основании настоящего Договора, гражданином , именуемым в дальнейшем "УПОЛНОМОЧЕННЫЙ", в том числе:

- счета, предусмотренные  настоящим Договором и упоминаемые  далее как «счета ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ»,  открываются на имя УПОЛНОМОЧЕННОГО;

- распоряжения, заявления  и операции по вышеуказанным  счетам совершаемые ПОКУПАТЕЛЕМ-ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ  и упоминаемые далее как “распоряжения,  заявления и операции ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ”,  оформляются и осуществляются  УПОЛНОМОЧЕННЫМ от имени ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ;

- вся переписка, связанная  с исполнением настоящего Договора (заявления, уведомления, извещения,  заявления-обязательства, требования, письма и т.д.) ведется УПОЛНОМОЧЕННЫМ  от имени ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ, а КРЕДИТОРОМ-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ и  ПРОДАВЦОМ - на имя УПОЛНОМОЧЕННОГО.

Все права и обязанности  по сделкам, совершенным УПОЛНОМОЧЕННЫМ, возникают непосредственно у  ПОКУПАТЕЛЯ-ЗАЛОГОДАТЕЛЯ».

Таким образом, Договор в  целом содержит в себе элементы договора купли-продажи, договора ипотеки, кредитного договора и договора поручения.

Безусловно сама идея такого смешанного договора плодотворна и заслуживает внимания и одобрения, поскольку единый документ, регулирующий всю систему отношений между его участниками, дает наиболее полную картину динамики этих самых отношений и всех взаимосвязей сторон данного договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

В настоящее время ипотека  вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения  жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие-что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого  социально-экономического кризиса  в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы  ипотечного кредитования. Но если условия  ипотечного кредитования будут приспособлены  к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных  кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы  ипотечного кредитования возможно и  в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики  нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах,  — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных  собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать  доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая  мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения  и улучшения финансово-экономической  ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового  рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья  значительно увеличивается спрос  на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное  кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить  одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными  источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе  и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться  за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств  финансовых институтов.

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы.

 

   1. Конституция Российской Федерации принята 12 декабря 1993г. // Российская газета – 1993. – № 237. - 25 декабря.

   2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (ред.14.07.2008г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994.

   3. Жилищный кодекс Российской Федерации. — Российская газета. ред. 12 января 2005. № 7.

   4. Закон Российской Федерации №2872-1 от 29 мая 1992 г. «О залоге». Издательство «Дело и Сервис»

   5. Постановление Правительства РФ от 21 января 2005 г. № 89 «Об утверждении Правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны РФ, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба».- Российская газета

   6. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.) - Коммерсантъ-Деньги.

   7. Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».- Российская газета

   8. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. - 2006. - № 2.

   9. Новоселова Н. Обзор жилищного законодательства // Жилищное право. – 2009