В Германии роль ипотечно-сберегательного
банка выполняют строительно-сберегательные
ассоциации, в США - ссудо-сберегательные
ассоциации, в Великобритании - строительные
общества.
Усеченно-открытая
модель в основном замыкается в рамках
первичного рынка закладных.
Закладные, полученные банками
от клиентов по выданным ссудам в рамках
такой модели, используются в качестве
обеспечения части привлекаемых внешних
финансовых ресурсов. Совокупная заявка
всех клиентов банка на ипотечные ссуды
может обеспечиваться банком из произвольных
источников, в том числе за счет собственных
капиталов; средств клиентов, находящихся
на депозитах; межбанковских кредитов
и т.д. Поэтому данную модель называют
депозитной или моделью универсального
банка.
Существует прямая зависимость
процентных ставок по ипотечным ссудам
от общего состояния кредитно-финансового
рынка в стране. Она оказывает существенное
влияние на масштаб и активность банков
по ипотечному кредитованию в отдельные
благоприятные и неблагоприятные периоды.
Поскольку ипотечные кредиты чаще всего
долгосрочные, вероятность изменения
процентных ставок очень велика. Если
рыночная процентная ставка возрастает,
то может сложиться ситуация, когда банк
продолжает получать от заемщиков выплаты
по ипотечным кредитам исходя из той ставки,
под которую он их выдавал (ниже новой
рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам
он вынужден платить доход по большей
ставке, чем предполагалось (на уровне
новой рыночной ставки по депозитам).
Расширенно-открытая
модель основана на выпуске ипотечных
ценных бумаг, и основной приток кредитных
ресурсов поступает со специально организованного
для этой цели вторичного рынка ценных
бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
Данная модель может быть одноуровневой
и двухуровневой. Одноуровневая модель
представляет собой механизм, при котором
кредитор сам выпускает ипотечные ценные
бумаги под обеспечение выданных им кредитов.
Такая система действует в ряде европейских
стран, например, в Германии, Дании, Австрии,
Франции, Норвегии и Швеции. В качестве
инвесторов могут выступать другие кредитные
и финансовые организации, страховые компании,
пенсионные фонды, а также население. Ипотечные
облигации обращаются на внутренних и
международных рынках, котируются на ведущих
биржах и составляют значительную долю
в инвестиционных портфелях финансовых
институтов. В большинстве европейских
стран заниматься ипотечным кредитованием
за счет выпуска ипотечных облигаций могут
только ипотечные банки. Единственное
исключение - Испания, в которой любой
банк имеет право выпускать ипотечные
облигации.
Одноуровневая модель. Данная модель продолжительное
время действует в ряде западноевропейских
стран - Дании, Германии, Швеции и т.д. Заметим,
что подобная система существовала в дореволюционной
России. При этом в Дании практически все
ипотечные кредиты финансируются за счет
выпуска ипотечных облигаций, в Швеции
- около 70%, на немецком рынке ипотечные
облигации занимают около 20%. В некоторых
европейских странах - Великобритании,
Ирландии, Бельгии, Греции, Италии - модель,
основанная на использовании ипотечных
облигаций, вообще не применяется. В других
странах это модель используется в очень
малых объемах.
В этой модели кредиторами,
как являются специально учрежденные
кредитные организации - ипотечные банки,
а в качестве инвесторов могут выступать
другие кредитные и финансовые организации,
страховые компании, пенсионные фонды,
а также население.
Выдавший ипотечный кредит
банк (специализированная ипотечная кредитная
организация) самостоятельно рефинансирует
ипотечные кредиты за счет выпуска ценных
бумаг облигационного типа - закладных
листов.
При одноуровневом рефинансировании
банк сам выпускает ипотечные ценные бумаги.
Для этого механизма характерно соединение
функций эмитента ипотечных облигаций,
кредитора, управляющей компании по обслуживанию
ипотечных кредитов и ипотечных облигаций
в одном лице - в банке. Выдавший ипотечный
кредит банк (специализированная ипотечная
кредитная организация) самостоятельно
рефинансирует ипотечные кредиты за счет
выпуска ценных бумаг облигационного
типа - закладных листов.
Двухуровневая («Американская модель»). Данная модель базируется на вторичном ипотечном
рынке. Предполагает наличие специализированных
кредитных организаций (Например, агентство
ипотечного кредитования), которые являются
посредниками на вторичном рынке. Суть
состоит в том, что банк выдает ипотечный
кредит заемщику в обмен на обязательство
в течение определенного срока ежемесячно
выплачивать банку фиксированную сумму.
Это обязательство заемщика обеспечено
залогом приобретаемого жилья. Банк продает
кредит одному агентств ипотечного кредитования,
передавая при этом и обязательства по
обеспечению. Агентства возмещают банку
выплаченные заемщику средства и взамен
просят переводить получаемые от него
ежемесячные выплаты, за вычетом прибыли
(маржи) банка, в агентство. Ипотечные агентства,
купив некоторое количество ипотечных
кредитов у коммерческих банков, собирают
их в пулы и создают на этой основе новую
ценную бумагу, источником выплат по которой
являются платежи заемщиков. Эти выплаты
гарантированы не залогом недвижимости,
а агентством как юридическим лицом. Агентства
реализуют ипотечные ценные бумаги на
фондовом рынке и затем тоже выступают
как посредники, передавая инвестору,
купившему ценную бумагу, выплаты агентству
от банка за вычетом своей маржи.
В России к таким специализированным
агентствам по ипотечному кредитованию
относится - Федеральное агентство
по ипотечному жилищному кредитованию,
В США - Корпорация жилищного
кредитования, Правительственная
национальная ипотечная ассоциация,
в Канаде - Канадская ипотечная
и жилищная корпорация.
2 Практика
ипотечного кредитования коммерческих
банков Российской Федерации (на
примере ОАО «АИКБ Татфондбанк»)
Несмотря на благоприятную
для России динамику мировых цен на энергоносители,
основным фактором роста экономики в 2012
году стало внутреннее потребление населения.
Однако постепенное замедление экономики
в 2012 году (в целом за 2012 год прирост ВВП
составил 3,4%, что является самым низким
уровнем с 1999 года) к началу 2013 года значительно
усилило риск снижения потребительской
активности населения, в том числе на рынке
жилья и ипотеки. Этому способствовало
также подорожание стоимости фондирования
для банков на протяжении всего 2012 года
на фоне сохраняющейся неопределенности
перспектив в еврозоне, что, в свою очередь,
ожидаемо привело к росту стоимости кредитования
как для розничных, так и для корпоративных
клиентов, и к охлаждению внутреннего
спроса к концу года, наряду со снижением
потребительской уверенности.
В течение почти всего 2012 года
российский ипотечный рынок активно рос.
В 2012 году населению предоставлено 691,7
тыс. ипотечных кредитов на общую сумму
1032 млрд рублей, что в 1,3 раза превышает
уровень 2011 года в количественном и в 1,4 ‐ в денежном выражении. Такие
объемы выдачи являются максимальными
не только в посткризисном периоде, но
и за всю историю наблюдений показателя
ежегодной выдачи ипотечных кредитов
Банком России. Для сравнения, в предкризисном
2008 году было выдано 349,5 тыс. ипотечных
кредитов на сумму 655,8 млрд рублей, что
в два раза уступает уровню 2012 года в количественном
и в 1,6 раза – в денежном выражении. Это
свидетельствует о том, что рынок ипотечного
кредитования полностью восстановился
после кризиса.
Динамика объёма
и количества выдачи ипотечных кредитов
в 2006‐2012 году
Среди других значимых тенденций
развития ипотечного рынка следует отметить
рост ипотечного портфеля на балансах
банков. Так, на 01.01.2013 года он составил
1 997,2 млрд рублей, что на 35% превышает уровень
2011 года. При этом анализ группировки ипотечных
ссуд по срокам просроченной задолженности
показывает стабильно хорошее качество
портфеля. Это подтверждается тем, что
в условиях значительного увеличения
ипотечного портфеля банков объем дефолтных
ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился
не только в относительном, но и в абсолютном
выражении (2,5% и 50,3 млрд рублей на 01.01.2013
года против 4,1% и 60,0 млрд рублей на 01.01.2012).
Для наиболее полной картины
рынка ипотечного кредитования Российской
Федерации необходимо рассмотреть ипотечное
кредитование на примере российской кредитной
организации.
ОАО «АИКБ «Татфондбанк»
(далее Татфондбанк) - второй по величине
банк Татарстана, входит в первую десятку
региональных банков России, известен
на российском рынке как высокотехнологичный
универсальный банк, оказывающий корпоративным
и частным клиентам полный спектр финансовых
услуг.
Банк входит в число 50 крупнейших
банков России по размеру активов. По состоянию
на 1 ноября 2013 года активы составили 125
млрд. рублей, собственный капитал – 13,9
млрд. рублей.
Ключевым совладельцем банка
является Правительство Республики Татарстан.
Уставный капитал банка составляет 8,6
млрд. рублей.
Надежность банка подтверждена
международным кредитным рейтингом агентства
Moody’s Investors Service и национальным рейтингом
агентства «Эксперт РА».
Одно из приоритетных направлений
деятельности банка – кредитование физических
и юридических лиц.
В 2011-2012 гг. отмечается значительный
рост розничного кредитования.
В 2012 году рынок розничного кредитования
Российской Федерации продолжил тенденцию
устойчивого роста. При этом произошел
рост числа игроков рынка и усиление конкуренции.
В 2012 году Банк продемонстрировал значительный
рост продаж розничных кредитов: за год
выдано 101,8 тыс. кредитов (в 2011 году было
выдано 42 тыс. кредитов - рост более чем
в 2,4 раза) на общую сумму 14,2 млрд. руб. (в
2011 году - 8,2 млрд. руб., рост более чем в
1,7 раза).
Портфель розничных кредитов за 2012 год
увеличился с 8,2 млрд. руб. до 16,7 млрд. руб.,
продемонстрировав рост более чем в 2 раза
при среднем темпе роста по рынку 139,4%.
Необходимо отметить, что продолжилась
тенденция 2011 года, когда портфель розничных
кредитов Банка также рос быстрее среднерыночных
показателей (рост по итогам 2011 года в
2,9 раза, среднерыночный темп роста - 135,9%).
По данным независимого агентства «РБК.Рейтинг»,
Татфондбанк в 2012 году укрепил свою позицию
на рынке розничного кредитования, поднявшись
на 12 позиций в составляемом агентством
рейтинге российских банков по объемам
розничного кредитования. По состоянию
на 1 января 2013 года Банк занимает 54 место.
При этом показатели роста портфеля розничных
кредитов Татфондбанка являются одними
из лучших в банковской сфере (8-й показатель
среди банков Т0Р-100) и значительно превышают
средние показатели по рынку.
Кроме того, ОАО «АИКБ «Татфондбанк»
стал одним из лидеров среди российских
банков по динамике ипотечного кредитования
и занял 3-е место по итогом 2011 года. За
год Банк в 3 раза увеличил объем ипотечного
портфеля. Рейтинг российских ипотечных
банков 2011 года составлен информационно-аналитической
службой портала Banki.ru на основе анализа
кредитных портфелей крупнейших ипотечных
финансовых учреждений. За 2012 год Татфондбанк в 2 раза
увеличил объем ипотечного портфеля (по
данным рейтинга вошел в тридцатку банков
по объему портфеля ипотечных кредитов
физическим лицам), который по данным на
1 января 2013 года составил 4,2 млрд. рублей,
что на 49,58% больше показателя 2011 года (в
2011 году объему портфеля ипотечных кредитов
составил 2,1 млрд.руб).
Также, Татфондбанк
по итогам 2012 года укрепил свои позиции
в рейтинге российских банков по объему
выданных ипотечных кредитов и занял 25-е
место. За год Банк переместился на 7 пунктов
вверх. Татфондбанк предоставил физическим
лицам 2510 ипотечных кредита на общую сумму
более 3 млрд. рублей, что в 1,7 раз превышает
количество выданных кредитов за 2011 год.
Ипотечные кредиты
составляют четвертую часть (25,4%) в розничном
кредитном портфеле Татфондбанка.
В арсенале финансовой организации
представлено два типа ипотечных программ:
собственные и корреспондентские.
Собственные программы:
Моя ипотека — интересна, прежде всего,
минимальным размером первоначального
взноса, который равен 10%. Процентная ставка
составляет от 13% до 18,5% годовых. Минимальный
размер займа составляет 300 000 рублей. Срок
предоставления кредита от 3-х до 15-ти лет;
Двойная удача — главное преимущество этого
предложения заключается в том, что по
мере погашения основного долга кредитный
процент становится все меньше. Стандартная
же ставка — от 13% до 17,25% годовых. Следует
иметь в виду, что подтверждение собственного
дохода на основании справки по форме
кредитора — это плюс один пункт к действующей
ставке. Увеличить ее может также отказ
оформлять страховку: +3% годовых;
Переменная ставка — характеризуется самой низкой
ставкой в линейке собственных
ипотечных кредитов банка. — 8%, а максимальное — 15% годовых.
Программа предусматривает приобретение
жилья в городах Альметьевск и Казань;
Мои апартаменты — возможность приобретения нежилых
объектов недвижимости (апартаментов)
по договору участия в долевом строительстве/договору
уступки прав требования по договору участия
в долевом строительстве. Размер кредитного процента
составляет от 16% до 17,5% годовых, а максимальная
сумма займа — 50 000 тысяч рублей;
Мой залог — кредитная программа, относящаяся
к категории потребительских кредитов.
Обеспечением обязательно выступает имеющаяся
у заемщика недвижимость. Величина ставки
варьируется от 16,5% до 18% годовых.
Несмотря на разнообразие собственных,
банковское учреждение в свое время включило
в свою линейку несколько продуктов в
рамках корреспондентской программы с
«ДельтаКредитом».
«Дельта-Рублевый» — ипотечный заем, выдаваемый
на срок от 5-ти до 25-ти лет под фиксированные
12% годовых;
«Дельта-Эконом» — в этом случае кредитный
процент является комбинированным. И его
значение устанавливается от 11,25% годовых.
При этом минимальный срок, на который
берутся деньги — 6 лет, а максимальный
— 25 лет;
«Дельта-Финанс» — Кредит на потребительские
нужды под залог имеющейся квартиры в
многоквартирном доме. Срок предоставления кредита
составляет 10 лет.
Еще одним партнером кредитно-финансовой
организации выступает ОАО «АИЖК». Программа
носит название «АИЖК Ипотека Молодым
учителям».
Средства заемщику предоставляются
на покупку квартир на вторичном рынке
под 8,5% годовых. Максимальный срок кредитования
в данном случае составляет 30 лет.