Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

Американская модель. Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном и московском уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством [29].

Немецкая модель. Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии1. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

• аренда жилья с последующим выкупом;
• создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
• дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
• ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные кредиты.

Программа "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию". Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций2. 25 мая 2004 года был размещен второй выпуск корпоративных облигаций АИЖК на 1.5 миллиарда рублей. В планах агентства к концу года осуществить еще одну эмиссию на 2.25 млрд. рублей.

В заключении хотелось бы отметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.

2 Ипотечное кредитование в России

2.1 Анализ отечественного  рынка ипотечного кредитования

Аналитический центр Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подготовил обзор "Рынок жилья и ипотечного кредитования: итоги 2013 года". Несмотря на относительно высокие мировые цены на нефть ($111 за баррель марки Urals в I квартале 2013 года), российская экономика продолжает замедляться уже пятый квартал подряд. С одной стороны, это является прямым следствием влияния кризисных явлений глобальной экономики, с другой, обусловлено рядом внутренних факторов, среди которых сокращение российского экспорта и применение жесткого бюджетного правила3, ограничивающего влияние нефтяных доходов на экономический рост, а также сокращение внутреннего потребления - основного драйвера экономического роста 2012 года.

В свою очередь, вероятность входа экономики в рецессию и высокая стоимость депозитов населения, которые по-прежнему составляют треть ресурсной базы банков, способствовали сохранению высоких ставок по кредитам как розничному, так и реальному секторам экономики, несмотря на активизацию заимствований на долговых рынках.

В совокупности с рекордно низким уровнем безработицы (5,3% в I квартале 2013 года по оценкам Министерства экономического развития России с исключением сезонности), свидетельствующим о функционировании экономики в условиях «полной занятости», вышеуказанные факторы говорят об отсутствии базы для более сильного и устойчивого экономического роста в краткосрочной перспективе. Таким образом, в настоящее время нет услвоий для того, чтобы рынок ипотечного кредитования рос теми же темпами, что и в прошлом году, когда его прирост составил более 40%.

Всего в I квартале 2013 года было выдано 142 393 ипотечных кредита на общую сумму 226 939 млн рублей, что в 1,12 раза превышает уровень трех месяцев 2012 года в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении.

Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что, как и прогнозировало АИЖК, темпы роста рынка ипотеки замедляются: в марте 2013 года они составили 109% в количественном и 121% в стоимостном выражении по сравнению с предыдущим годом (минимальные значения с января 2010 года наблюдались в декабре 2012 года, когда темп роста составил 107% в количественном и 121% в стоимостном выражении).

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.04.2013 года он составил 2 094,3 млрд рублей, что на 36,0% превышает уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.04.2012 по 01.04.2013 составил 554,5 млрд рублей. При этом анализ группировки ипотечных ссуд по срокам просроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Это подтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (1,7% и 35,8 млрд рублей на 01.04.2013 года против 3,7% и 56,8 млрд рублей на 01.04.2012).

Тем не менее, анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит о росте риска ухудшения ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе. Подорожавшее в целом фондирование ограничило возможности ценовой конкуренции среди банков. В этих условиях сформировался тренд существенного снижения требований к подтверждению дохода заемщика. По состоянию на конец I квартала четыре банка из числа лидеров рынка предоставляли ипотечные программы без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой: Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит и Росбанк.

Итоги I квартала 2013 года свидетельствуют также и о замедлении роста рынка жилья. Количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, по итогам I квартала 2013 года составило 808,7 тыс., что на 10,4% ниже уровня I квартала 2012 года. Важной особенностью рынка жилья является увеличение доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью, что подтверждает ранее сделанные АИЖК прогнозы о снижении спроса на жилье в связи с исчерпанием сбережений населения. По данным Росреестра, каждое пятое право собственности (22,7%), зарегистрированное в сделках с жильем в I квартале 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России.

Начавшийся в 2012 году рост цен на жилье как в номинальном, так и в реальном выражении, продолжился и в I квартале 2013 года. Стоит отметить, что по итогам 1 квартала 2013 года рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привёл к сокращению доступности приобретения жилья - значения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не поменялись с начала 2010 года.

Жилищное строительство в 1 квартале 2013 года продемонстрировало неплохой рост. По данным Росстата, в 1 квартале 2013 года введено в эксплуатацию 126,1 тысяч домов и квартир общей площадью 10,4 млн кв. метров, что составило 112,8% и 106,5% соответственно к аналогичному периоду предыдущего года. Тем не менее, в тот же период до исторического минимума замедлились темпы роста количества зарегистрированных договоров долевого участия граждан в строительстве жилья, в том числе в строительстве многоквартирных домов, а объем выполненных строительных работ лишь на 0,6% превысил показатель I квартала 2012 года в сопоставимых ценах. Таким образом, риски рецессии в строительном секторе по- прежнему сохраняются.

Учитывая сложившуюся макроэкономическую ситуацию и прогнозы ее развития, АИЖК ожидает, что в 2013 году будет выдано порядка около 700-800 тысяч ипотечных кредитов на сумму примерно в 1,2 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях не превысит 13%, а во втором полугодии 2013 года, при отсутствии внешних шоков есть вероятность изменения тренда и некоторого снижения ставок.

Обращает на себя внимание также риск роста просроченных платежей, ввиду сохраняющейся тенденции снижения требований к ипотечным заемщикам со стороны ведущих банков. В случае ухудшения макроэкономической ситуации и падения доходов заемщиков это станет спусковым механизмом ухудшения качества ипотечных портфелей банков и увеличения просроченной задолженности по высокорисковым кредитам.

2.2 Экономический обзор: будет  ли рецессия?

Несмотря на сохранение высоких мировых цен на нефть - $111 за баррель марки Urals в I квартале 2013 года, российская экономика продолжала замедляться (пятый квартал подряд). Так, по оценкам Росстата, в I квартале 2013 года экономика выросла лишь на 1,6% по сравнению с I кварталом 2012 года (годом ранее - на 4,8%), что является самым низким уровнем с 1999 года (за исключением 2009). В I квартале 2013 года почти остановился рост основных параметров российской экономики (по сравнению с предыдущим кварталом с устранением сезонности): объемов промышленного производства (-0,2%), объемов инвестиций в основной капитал (0%), оборотов розничной торговли (-0,2%) и строительства (0,6%).

С одной стороны, это является прямым следствием влияния кризисных явлений глобальной экономики, с другой, обусловлено рядом внутренних факторов, среди которых сокращение российского экспорта и применение жесткого бюджетного правила4, ограничивающего влияние нефтяных доходов на экономический рост, а также сокращение внутреннего потребления - основного драйвера экономического роста 2012 года (вклад которого в экономический рост снизился с 4,6 п.п. в I квартале 2012 г. до 2,2 п.п. в I квартале 2013 г.). Исследования АИЖК также свидетельствуют об ухудшении потребительских и финансовых настроений граждан в начале 2013 года. В свою очередь, этому способствует ускорение инфляции (в I квартале 2013 г. по сравнению с соответствующим периодом прошлого года - 107,1%, годом ранее - 103,9%).

Важно отметить, что торможение роста потребительского спроса происходит, несмотря на сохранение существенных годовых темпов прироста реальной заработной платы (+4,2% в I квартале 2013 года против +10,3% в I квартале 2012 г.) и реальных располагаемых денежных доходов (+5,2% и против +2,7% годом ранее). Разнонаправленная динамика доходов и

Аналогичная ситуация складывается и с розничным кредитованием. Ставки по кредитам физическим лицам на срок свыше 1 года выросли до максимальных (с середины 2009 года) значений в 20,5% - 20,8%, что способствовало замедлению темпов прироста розничного кредитного портфеля в I квартале 2013 года до 37,4% по сравнению с I кварталом 2012 года.

Рост ставок по кредитам физлицам, в т.ч. по ипотечным, отражал желание банков получить прибыль на высокодоходном розничном рынке при снижающемся спросе на кредиты со стороны корпоративного сектора и низкой доходности этого сегмента. Вместе с тем на фоне активного кредитования граждан наблюдался рост просроченной задолженности по кредитам физлицам в первом квартале (с 4,0% на 1.01.2013 до 4,2% на 1.04.2013), что может быть также связано со снижением требований к заёмщикам в период наибольшей конкурентной активности банков (в частности, такая тенденция проявилась в сегменте ипотечного жилищного кредитования), приведшей к перегреву розничного сегмента в 2012 году.