Ведение кадастра в Германии

Ведение кадастра в Германии 
 
В Германии система состоит из двух частей: поземельной книги и кадастра, которые тесно взаимосвязаны. Понятие «земельный участок» согласно немецкому праву объединяет два признака: «ограниченная часть земной поверхности» и «регистрационная запись в поземельной книге». 
 
Организация и ведение земельного кадастра осуществляются в различных федеральных землях Германии по-разному. Например, в федеральной земле Гессен земельные дела ведет Министерство экономики, транспорта и развития территории в г. Висбаден. В его ведении находится Геодезическое управление земли Гессен, которое руководит деятельностью учреждений геодезии и топографической съемки на всей территории федеральной земли, а также контролирует и организует деятельность 26 главных управлений по региональному развитию, кадастру и землеустройству. 
 
Законодательной основой для ведения кадастра является Закон земли Гессен «О кадастре недвижимости и геодезической съемке» от 2 октября 1992 г. Он определяет пути создания и ведения земельного кадастра и задачи геодезической съемки. 
 
В федеральной земле Саксония вопросы земельного кадастра находятся в ведении Министерства внутренних дел и Земельного геодезического управления, которые контролируют деятельность 18 государственных учреждений геодезии и землеустройства, а также городских учреждений геодезии, государственных лицензированных землемеров. 
 
В ряде других земель Германии вопросы управления земельными ресурсами и ведения земельного кадастра решают Министерство финансов, Министерство экономического развития и 
 
^ Поземельная книга в Германии предназначена для: 
 
определения и установления прав на отдельные земельные участки; 
 
предоставления установленных законом гарантий прав собственности; 
 
регистрации обременении собственности (земельных участков). 
 
В поземельной книге регистрируются все права на земельный участок. Для каждого из этих прав заводится отдельный лист поземельной книги.  
 
В соответствии с немецкими законами внесение записи в поземельную книгу является необходимым условием любого приобретения прав на земельный участок или других конституционных прав, приравненных к ним. 
 
Если в исключительном случае произошел переход собственности без осуществления записи, то в поземельную книгу должна быть внесена дополнительная корректирующая запись. 
 
Земельные участки в Германии подлежат обязательной регистрации, кроме тех, которые находятся в государственной собственности Федеративной Республики Германия, собственности федеральных земель, коммун, церковных общин, монастырей и общественных путей железнодорожного сообщения. Территориально-организационной единицей в поземельной книге является часть сельской общины или часть города (район), а уполномоченным учреждением по ведению поземельной книги — Поземельное управление при участковом суде, представляющем собой суд низшей инстанции в Германии. Всего в поземельных книгах этой страны, которые рассматриваются как государственные реестры, зарегистрировано 61,3 млн. земельных участков. 
 
Регистрация всех прав собственности в поземельной книге служит укреплению правовой надежности в правовых, экономических отношениях и в области управления (напр, планирование, налоги). Все записи в поземельной книге воспринимаются как юридически верные вплоть до доказательства противного. 
 
Каждый гражданин может доверять данным поземельной книги. На основе этого доверия к правильности данных поземельной книги могут приниматься юридические и экономические решения. Поземельная книга в Германии содержит описание правовых условий законного владения земельными участками. К этой информации относятся, прежде всего, данные о владельцах, их правах, обременениях и лицах, имеющих претензии. В поземельную книгу, в отличие от кадастра недвижимости, заносятся не все земельные участки. Например, государственные земельные участки, если они не находятся в обороте, включать в нее не обязательно. Регистрируются только необходимые к занесению права и те лишь на основе заявления, а не по инициативе самого Управления. Изменение права обретает силу с момента его занесения в поземельную книгу.  
 
В поземельную книгу заносится содержание договора о купле-продаже и данные измерений земельного участка (данные кадастра, обозначение, площадь в га., реальное пользование), регистрация прав согласно законодательству федеральных земель: горнопромышленное право, права рыболовства, права пользования. Самыми основными правами на земельный участок являются: собственность, совместная собственность, наследственное право на застройку, услуга (например, право путей (прохода), право коммуникаций), пользование (право извлекать пользу из земельного участка, не являясь его собственником), ипотека (право залога земельного участка, получатель кредита ручается земельным участком перед кредитором за выплату денег), преимущественное право покупки, право продажи, квартирная собственность (состоит из двух связанных прав, собственность на квартиру и совместная собственность на общий земельный участок).  
 
^ Кадастр недвижимости содержит полную информацию о недвижимости на всей территории. 
 
Кадастр недвижимости образует базисную информационную систему для всех данных, которые связаны с земельным участком: 
 
1. Общественный реестр земельных участков для юридических отношений (поземельная книга). 
 
2. Свидетельство результатов качества землепользования для сельско- и лесохозяйственных площадей (плодородность земли, качество пашни и т.д.) и данные о реальном землепользовании застроенных территорий (городские территории, территории общин, площади жилой застройки, транспортные площади, зеленые насаждения и т.д.). 
 
3. Содействует при определении тригонометрических и высотных пунктов. 
 
4. Поставляет данные финансовому управлению для налогообложения. 
 
5. Поставляет и обрабатывает карты для строительства (планирование), экологии, защиты природы. 
 
6. Выдает гражданину справки и документы о его землевладении, например, планы расположения, данные о границах. 
 
^ Кадастр недвижимости состоит из трех частей: 
 
– книги кадастра недвижимости (описательной части), 
 
– кадастровой карты (графического отображения земельных участков), 
 
– результатов геодезических вычислений.  
 
Кадастр недвижимости в Германии ведется в цифровом виде с начала 70-х годов XX в. В земле Нижняя Саксония ведение книги кадастра недвижимости автоматизировано с 1984 г., цифровая карта кадастра недвижимости почти полностью готова. Автоматизированная книга и карта кадастра недвижимости связаны между собой посредством номера и координат участка. 
 
Поземельная книга и кадастр недвижимости в Германии из-за исторически сложившегося различного их назначения (гарантия собственности на землю и основа для земельного налогообложения) возникли отдельно, и только после появления Устава поземельной книги между этими двумя реестрами определилась связь. Согласно этому документу кадастр недвижимости создается как государственный реестр. Распоряжение о поземельной книге предписывает обратную связь поземельной книги с данными кадастра недвижимости и необходимость внесения кадастровых данных в поземельную книгу. 
 
Сохранение соответствия двух реестров гарантируется общим распоряжением министра юстиции «О сохранении и соответствия между поземельной книгой и кадастром недвижимости». В последние годы происходит объединение земельного кадастра и поземельной книги в одну базу данных. 

ГЕРМАНИЯ Стоимость земельного участка — субъективная оценка, зависящая от интересов, в целях которой ее выполняют, от особенностей и функций оцениваемого объекта. 
 
Стандартом оценки в Германии является рыночная стоимость, определяемая ценой, которую можно было бы получить на дату оценки в обычных условиях земельного рынка в соответствии с действующими постановлениями и в зависимости от фактических особенностей и других характеристик, а также расположения земельного участка. 
 
Положением об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости предусмотрены три стандартных метода: сравнения продаж, капитализации дохода, реальной стоимости. 
 
В методе сравнения продаж рыночную стоимость земельного участка определяют на основании имеющихся цен продажи сравнимых объектов. Условия дляего применения следующие: 
 
1-наличие достаточного количества сравнимых цен продажи (близких по времени); 
 
2-совпадение оцениваемого участка и сравнимого с ним объекта по большинству признаков влияющих на размер стоимости, к которым можно отнести: 
 
3-степень развития земли (например, сельскохозяйственные угодья, земля под объектами застройки) и промежуточные стадии (застраиваемые участки, участки, подготовленные для строительства, и не готовые для строительства участки); 
 
4-возможность использования земли (вид и объем строительного использования); 
 
5-права и обременения; 
 
6-свойства и фактические качества земельного участка (размер участка, форма участка, свойства грунта, фактическое использование и пригодность); 
 
7-характеристика строении (вид, год постройки, тип, форма, размер и оборудование, строительное состояние, прибыль); 
 
8-особенности местоположения. 
 
^ Метод капитализации дохода базируется на данных о том, как расходуется ежегодный доход от аренды земельного участка: 
 
1-на погашение хозяйственных расходов и хозяйственное понижение стоимости (амортизационные расходы) строения; 
 
2-обеспечения соответствующего начисления процентов на капитал, равный рыночной стоимости. 
 
^ Рыночную стоимость -определяют, вычитая из получаемого валового дохода (прибыли брутто) стоимость хозяйственных затрат и капитализации оставшегося чистого дохода. При этом землю и постройки рассматривают отдельно друг от друга, так как срок их жизни различен: земля вечна, а строительные сооружения капитализируют в зависимости от индивидуального остаточного срока использования. Строение устаревает и имеет ограниченный срок службы, а земельная собственность имеет неограниченный срок службы. 
 
Основывается данный метод на доходе, приносимом объектом недвижимости: арендная плата или плата за наем. Размеры арендной платы выбирают из данных о рынке недвижимости, наблюдений за рынком недвижимости со сбором арендных платежей, а также используя составленные для коммун сводки об аренде.  
 
В основе метода реальной стоимости лежит положение о том, что рыночная стоимость застроенного участка ориентируется на затраты, необходимые на приобретение земли и возведение на ней строительных сооружений, аналогичных оцениваемому объекту. При этом учитывают снижение стоимости из-за возраста строения, строительных недостатков, а также в связи с экономическим моральным старением.  
 
При определении реальной стоимости строения исходят из обычных восстановительных затрат единицы сравнения, называемых «нормальной» производственной себестоимостью, в зависимости от года строительства и оснащения строения. 
 
Метод реальной стоимости хорош для оценки таких земельных участков, у которых на первом месте стоит не получение прибыли, а личное использование. Это относится, например, к домам индивидуального строительства, которые используют для личных нужд, а не с целью вложения капитала. 
 
^ Метод реальной стоимости — наиболее часто используемый метод при оценке зданий жилого, промышленного или иного назначения (склады, виллы, дворцы и другие объекты оценки), для которых по разным причинам применение сравнительного метода и метода капитализации дохода нецелесообразно. 
 
^ Сумма всех этих стоимостей — стоимость строительных и иных сооружений (включая элементы озеленения, т. е. садовые и парковые насаждения, части внешних сооружений). реальная стоимость недвижимости складывается из стоимости земельного участка, строительных и иных сооружений. 
 
Оценка стоимости по методу определения реальной стоимости включает в себя элементы метода сравнения продаж. 
 
^ Стоимость земельных участков оценивают: 
 
1-экспертные комиссии, определяя стоимость земельной недвижимости выполняя государственную оценку. Их главная задача — не составление отдельных экспертиз, а обеспечение «прозрачности» (наглядности) рынка недвижимости. 
 
2-эксперты-специалисты определяют стоимость земельной недвижимости.