Возникновение, ограничения и прекращение прав на землю

В статье 30 Земельного кодекса приводится исчерпывающий перечень документов, прилагаемых к заявлению о выборе земельного участка и предоставленном согласовании места размещения объекта. Выбор земельного участка осуществляется на основе документов государственного земельного кадастра и землеустройства, которые предоставляются бесплатно в двухнедельный срок.

В Земельном кодексе предусматриваются отношения органов местного самоуправления городских или сельских поселений с гражданами и их общественными объединениями по поводу возможного или предстоящего предоставления земельных участков для строительства. Обращает на себя внимание следующее: обязанность информирования населения и его возможность участвовать в решении указанных вопросов ограничивается лишь рамками поселений и целями строительства; возможные сходы и референдумы граждан по указанным вопросам предусматриваются только для решения судьбы земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации.

 

1.2.2 Порядок предоставления  участков для целей, не связанных  со строительством

 

В статьях 33-39 Земельного кодекса регулируются вопросы оборота земельных участков, не связанных со строительством либо предоставленных не только для целей строительства. Несомненным достоинством этих норм закона является перенесение в них из подзаконных актов обязательных максимальных сроков осуществления и выполнения государственными и муниципальными органами и их должностными лицами действий и обязанностей по соблюдению порядка предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В Земельном кодексе не только называются полномочия и обязанности исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, но и перечисляются конкретные формы и пути реализации этих полномочий и обязанностей.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка основывается с учетом земельной специфики на общих положениях о договоре, предусмотренных Гражданским кодексом в главе 27 «Понятие и условия договора», глава 28 «Заключение договора», глава 30 «Купля-продажа» и глава 34 «Аренда». Специальные правила заключения договоров по поводу земельных участков предусматриваются в нормах Земельного кодекса, иных федеральных законов и законов субъектов РФ, регулирующих земельные отношения в соответствии с требованиями Земельного кодекса.

 

1.3 Оформление прав на  земельные участки

 

В формирующемся правовом государстве для возникновения и осуществления прав и обязанностей землепользователей важны не только соблюдение надлежащих процедур и порядка возникновения, получения прав на земельные участки, но и фиксация, регистрация этих прав, то есть оформление в соответствии с законом.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Законом о государственной регистрации. Договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее года, государственной регистрации не подлежат.

В статье 34 Земельного кодекса предусматриваются:

- подача гражданами заявлений  о предоставлении или передаче  земель в собственность или  аренду с определением целей  использования участка;

- рассмотрение заявления  в месячный срок органом местного  самоуправления или по его  поручению землеустроительной организацией  с учетом зонирования территории;

- принятие в двухнедельный  срок решения о предоставлении  земельного участка.

Согласно статье 70 Земельного кодекса, статьям 13, 14 Закона о государственном кадастре основными документами, содержащими сведения о существующих и прекративших существование земельных участках, являются Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст 14 Закона о государственном кадастре).

 

2 ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

 

2.1 Ограничения прав землеобладателей

 

Ограничение оборотоспособности земельных участков и прав землеобладателей  предусматривается в земельном, ином природоресурсном и гражданском законодательстве (ст.23, 27, 56, 95, 102 Земельного кодекса, ст. 129, 209 Гражданского кодекса). Ограничения прав на земельные участки устанавливаются уже обязанностями землеобладателей, в частности такими, как недопущение захламления и деградации земель, выполнение иных требований Земельного кодекса и других федеральных законов.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. Некоторые виды земельных участков ограничены в обороте и также не предоставляются в собственность. Допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, а также пользования. Их деятельность не должна оказывать негативного (вредного) воздействия на земли национальных парков и нарушать режим использования земель государственных заповедников и национальных парков.

Национальные парки имеют преимущественное право приобретения указанных земель. Земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. Земли других особо охраняемых природных территорий, находящихся в федеральной собственности (заказников, памятников природы, природных и дендрологических парков, ботанических садов), из оборота не изъяты.

Ограничения землепользования, как и задачи, цели и основные условия владения, пользования и распоряжения земельными участками, предоставленными для нужд обороны и безопасности, изложены в статье 93 Земельного кодекса. Регулирование использования земельных участков, предоставленных под объекты атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, осуществляется на основании статьи 89 Земельного кодекса, под гидротехнические сооружения – на основании статьи 88 Земельного кодекса, под нужды связи – статьи 91 Земельного кодекса.

Гражданским законодательством устанавливаются общие правила оборотоспособности гражданских прав. В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. В Земельном кодексе дается перечень земельных участков с расположенными на них находящимися в федеральной собственности объектами, изъятыми из оборота (например, участки, занятые зданиями военных судов, организациями Вооруженных Сил РФ, Федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны, исправительно-трудовыми учреждениями Министерства юстиции РФ, воинскими и гражданскими захоронениями).

В соответствии с ч. 2, п.2 ст. 129 Гражданского кодекса виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты, ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом.

В Земельном кодексе дается закрытый (законченный в рамках Земельного кодекса) перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (например, с особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами из Списка всемирного наследия, оборонной промышленности, таможенными). Этот перечень может быть дополнен в соответствии с другими федеральными законами, также регулирующими земельные отношения.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления либо решением суда, бессрочно или на неопределенный срок, могут быть обжалованы в судебном порядке, сохраняются при переходе прав собственности на участок к другому лицу.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда, либо расположенные под объектами гидротехнических сооружений.

 

2.2 Изъятие участков у  землеобладателей

 

Право собственности, постоянного бессрочного и безвозмездного срочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, установленном земельным (ст. 44-48 ЗК) и гражданским (ст. 235, 238, 252, 286  ГК) законодательством. Изъятие (в том числе путем выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях на основании ст. 49-51 (конфискация, реквизиция участка), ст. 54 (условия и порядок принудительного прекращения права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка), ст. 55 () условия и порядок изъятия участков для государственных или муниципальных нужд) Земельного кодекса.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии, обязан уведомить об этом землеобладателя.

Принудительное отчуждение участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда. При этом должна быть возмещена рыночная стоимость участка, если его собственнику не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

В соответствии со ст. 283 Гражданского кодекса в случаях, когда земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. 279-282 Гражданского кодекса. В силу ч. 3 ст. 281 Гражданского кодекса по соглашению с собственником ему взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии со ст. 45 Земельного кодекса право пользования участком прекращается принудительно при использовании участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель.

 

2.3 Прекращение аренды  и отказ от земельного участка

 

Аренда земельного участка, кроме случаев, указанных в гражданском законодательстве, может быть прекращена по инициативе арендодателя, например при использовании участка, приводящему к значительному ухудшению экологической обстановки, неустранении умышленного грубого земельного правонарушения (отравления, загрязнения, порча плодородного слоя почвы), неиспользовании участка, предоставленного для строительства, в течение трех лет. Землеобладатель может отказаться от своих прав на участок на условиях и в порядке, предусмотренных в ст. 53 Земельного кодекса.

Согласно ст. 450 и 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут по предусмотренным в Гражданском кодексе основаниям либо по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При прекращении и отказе от прекращения прав на земельный участок должны тщательно исследоваться сопутствующие этому обстоятельства, в частности добровольность отказа лиц от прав на участок.

 

ЗАДАЧА 1

 

Граждане, использующие жилое строение и земельный участок на праве общей долевой собственности, обратились с просьбой о выделении долей земельного участка в натуре и регистрации их в качестве индивидуальных собственников.

Возможно ли удовлетворение данной просьбы граждан? К компетенции каких органов отнесено разделение участков? При наличии каких условий возможно выделение долей земельного участка в натуре?

Решение. Граждане, использующие жилое строение на праве общей долевой собственности, вправе требовать выделение долей земельного участка, занятого таким жилым строением, при этом в долях равным долям жилого строения (статья 11.5 ЗК РФ). Однако, при условии, если Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит сведения о правах на данное жилое строение (в данном случае долевой собственности). Согласно п.2 ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

 

 

 

ЗАДАЧА 2

 

Гражданин Петров, получивший по наследству от своего отца домовладение, расположенное на земельном участке размером 3000 кв. м, не переоформляя право на земельный участок, передал жилой дом в дар в равных долях двоим сыновья и такую же долю в домовладении оставил за собой. Договоры дарения нотариально удостоверены и зарегистрированы в Бюро технической инвентаризации. Впоследствии совладельцы домовладения обратились с заявлением об оформлении права собственности на земельный участок в органы местного самоуправления. Орган местного самоуправления издал постановление о передаче земельного участка в собственность за плату совладельцам домовладения. В соответствии с данным постановлением совладельцы провели работы, связанные с землеустройством. Однако, при согласовании границ земельного участка с соседом – АО «Вымпел», оказалось, что часть участка Петрова оказалась занятой этой организацией. АО «Вымпел» предъявило Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, основанием которого явилось постановление администрации области о предоставлении земельного участка указанному обществу. Совладельцы домовладения считают, что их права на землю нарушены и подлежат защите.