Государственная кадастровая оценка земли и кадастровая стоимость земельных участков

Московский Государственный Университет имени М.В. Ломоносова

Кафедра экологического и земельного права

 

 

 

 

 

Реферат

Государственная кадастровая оценка земли и кадастровая стоимость земельных участков

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Проверила:

Иванова  Е.А.

Выполнила:

Морина Е.В.

 

 

Москва, 2012

Государственная кадастровая оценка земли и кадастровая стоимость земельных участков

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель представляет собой комплекс действий уполномоченных органов государственной власти по установлению размера кадастровой стоимости земли. 

Кадастровая оценка стоимости земли определяется по специальной методике и может исчисляться лишь для тех земельных участков, которые занесены в земельный кадастр. Для кадастровой оценки применяется так называемая методика «массовой оценки», суть которой заключается в следующем. Кадастровая стоимость объекта исчисляется исходя из средних показателей стоимости в каждом кадастровом квартале по состоянию на определенную дату. Целью массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости, относящихся к некоторой юрисдикции, в целях исчисления поимущественного налога. Обозначенная выше проблема стала особенно актуальной с 1 января 2013 года, когда в Москве и Московской области была проведена реформа кадастровой оценки стоимости недвижимости. В рамках реформы Правительством Москвы были приняты Постановления от 27.11.2012 г. N 670-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" и Постановление от 27.11.2012 N 669-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель внутригородских муниципальных образований, включенных в состав территории города Москвы в результате изменения границы города Москвы". На практике кадастровая стоимость зачастую бывает занижена или повышена,  в силу этого она может  сильно разниться с рыночной стоимостью одного и того же участка.  Между тем, согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости.

На практике немалое  удивление вызывает тот факт, что разную кадастровую стоимость могут иметь участки расположенные рядом друг с другом. Не секрет, что самая дорогая земля находится в столице, тем не менее, разница в кадастровой  стоимости  земель в разных районах Москвы значительна. Это обусловливается такими факторами как развитая инфраструктура, транспортная обеспеченность, экологическая обстановка.

Кроме того, хотя кадастровая стоимость и является оценочным понятием ( то есть для ее определения должны привлекаться независимые оценщики), результаты самостоятельных оценочных исследований, организованных землепользователями показывают, что  их земельные участки могут иметь более низкую или высокую  рыночную стоимость, чем по данным кадастрового учета.

Прежде всего, стоит отметить, что размер кадастровой стоимости определяет экономическую эффективность использования земель, а также затрагивает затраты связанные с использованием, приобретением, отчуждением земель. Так, например, кадастровая стоимость необходима при определении размера оплаты по договору аренды за использование земельного участка, а также при определении выкупной цены  и исчислении земельного налога.  Кроме того, государственная кадастровая оценка земель проводится в рамках реализации Налогового кодекса РФ, положения которого предусматривает исчисление налогооблагаемой базы в рамках кадастровой стоимости объекта.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по распоряжения исполнительного органа государственной власти субъекта  РФ не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, в своей основе она имеет два важных показателя: целевое назначение и вид функционального использования земельного участка.

Например, в  городе Москва очередная кадастровая оценка земли проведена в 2012 году, и ее результаты официально опубликованы на сайте Правительства Москвы и вступили в силу 01.01.2013 г. Кадастровая стоимость земельного участка отображается в его кадастровом паспорте. Кроме того, существует возможность узнать кадастровую стоимость участка на официальном сайте Росреестра и в районном отделении Роснедвижимости.

Итоговые результаты государственной кадастровой оценки земли вносятся в Государственный кадастр недвижимости и остаются неизменными до получения результатов следующей кадастровой оценки стоимости земель. Разумеется, за исключением тех случаев, если  землепользователь не собирается оспаривать результаты кадастровой оценки. Законом об оценочной деятельности предусмотрено два механизма защиты прав землепользователей: досудебный и судебный порядок. В рамках досудебного порядка защиты прав, заинтересованное лицо может обратиться в течение шести месяцев со дня внесения информации о земельном участке в государственный кадастр недвижимости в территориальные комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для проведения процедуры оспаривания Министерство экономического развития РФ разработало специальный регламент, в котором закреплены положения, касающиеся состава комиссии, процедуры рассмотрения заявлений и проч. Регламент прописан в Приказе от 22 февраля 2011 года № 69 «Об утверждении типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

  Интересен тот факт, что за первые пять месяцев работы в 2013 году комиссия на территории г. Москвы не удовлетворила ни одного заявления об оспаривании результатов кадастровой оценки и лишь в конце мая указанная комиссия удовлетворила 9 заявлений заинтересованных лиц об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка.1 Указанные комиссии обладают правом пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка в том случае, если необходимо утвердить ее новый размер.

Законодатель предусматривает только два возможных основания  пересмотра кадастровой оценки земли.

1. Недостоверность  сведений об объекте недвижимости, использованных при определении  его кадастровой стоимости.    2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В первом случае, заинтересованное лицо должно документально подтвердить, что при проведении работ по оценке кадастровой стоимости земельного участка были использованы недостоверные сведения и уже на основании решения комиссии проводится повторная кадастровая оценка стоимости земельного участка. Второе основание пересмотра кадастровой оценки предусматривает необходимость независимой оценки рыночной стоимости земельного участка. Комиссия анализирует результаты независимой экспертизы и если он соответствует установленным требованиям, принимает решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. При этом, не имеет значение будет ли в данном случае рыночная стоимость ниже или выше оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка.

Заявление об оспаривании вновь определённой кадастровой стоимости земельного участка рассматривается специализированными комиссиями в течение одного календарного месяца. Таким образом, существует возможность в короткие сроки пересмотреть без судебного разбирательства  незаконно определенную кадастровую стоимость земельного участка в административном порядке.

Однако законодатель предусмотрел  еще один способ защиты прав землепользователей  - судебный порядок посредством обращения в арбитражный суд. (ст.24.19 Закона об оценочной деятельности). Обратиться в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости земельного участка возможно, если решение, принятое комиссией не удовлетворяет заинтересованное лицо, но обязательным условием является соблюдение досудебного порядка. В противном случае суд вправе оставить исковое заявление без движения. Важно помнить о сроках обращения в суд. Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости дает возможность снизить налоговую нагрузку на заинтересованное лицо, снизить арендные платежи, снизить плату за снятие запрета на строительство, а также снизить выкупную стоимость земельного участка.

Стоит привести примеры из судебной практики. Так, например, Определение Верховного Суда РФ от 04.04.2012 N 32-АПГ12-1.2

 

По мнению заявителя, постановление правительства области (далее по тексту - постановление) следует признать недействующим в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки принадлежащего заявителю земельного участка, поскольку оспариваемый показатель утвержден с нарушением порядка проведения государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость завышена, установлена произвольно и экономически не обоснована.

 

Как указал ВС РФ, признавая позицию заявителя обоснованной, кадастровая стоимость принадлежащего заявителю участка определена в отчете в сумме 3454,95 руб.

 

Однако в приложении к постановлению правительство области утвердило кадастровую стоимость указанного участка в сумме 2950,70 руб., не приведя какого-либо экономического и правового обоснования.

 

При таких обстоятельствах вывод заявителя о нарушении предусмотренной действующим законодательством процедуры государственной кадастровой оценки земель является верным.

 

Следовательно, постановление в оспариваемой части не соответствует федеральному законодательству.

 

Интересно отметить Постановление ФАС Московского округа от 17.12.2012 по делу N А41-5299/12. 3

 

В данном случае заявлены требования о  признании незаконными действий регистрирующего органа, кадастровых стоимостей земельных участков и об обязании устранить допущенные нарушения.

 

Обстоятельства дела следующие. Регистрирующим органом в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения относительно размера кадастровой стоимости принадлежащих заявителю на праве собственности земельных участков.

 

Суд принял следующее решение. Дело передано на новое рассмотрение, так как судами спор разрешен с использованием ненадлежащей процедуры арбитражного судопроизводства, не учтено, что законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости участка посредством указания его рыночной стоимости.

 

Судебная практика подтверждает  положение о возможности превышения  кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью.  В Апелляционном определении Томского областного суда от 24.07.2012 по делу N 33-1929/20124 в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в сведения о кадастровой стоимости земельного участка правомерно отказано, поскольку законодательство не содержало каких-либо положений, устанавливающих запрет на превышение кадастровой стоимостью земельных участков их рыночной стоимости. Кроме того, отсутствуют основания для изменения кадастровой стоимости с момента приобретения истцом права собственности на земельный участок.

 

Кроме того, возможна корректировка кадастровой стоимости земельного участка. В Апелляционном определении Липецкого областного суда от 10.07.2012 по делу N 33-1278/2012 5указано, что корректировка кадастровой стоимости земельного участка путем замены ее на рыночную возможна лишь в том случае, если рыночная стоимость указанного участка определена на дату расчета кадастровой стоимости.

 

Вопрос внесения изменения в государственный кадастр недвижимости нашел свое решение в Апелляционном определении Ростовского областного суда от 24.05.2012 по делу N 33-56436. Решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о признании действий уполномоченного органа незаконными, обязании внести изменения в государственный кадастр, уменьшить начисленную сумму налога оставлено без изменения, так как тот факт, что кадастровая стоимость спорного участка превышает его рыночную стоимость, не влечет необходимости внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных НПА:

1.Определение ВС РФ от 04.04.2012 г. №32-АПГ12-1

2.Постановление ФАС МО от 17.12.12 по делу №А41-5299/12

3.Апелляционное  определении Томского областного суда от 24.07.2012 по делу N 33-1929/2012

 

4.Апелляционное определение Липецкого областного суда от 10.07.2012 по делу N 33-1278/2012

 

5.Апелляционное определение Ростовского областного суда от 24.05.2012 по делу N 33-5643

 

Интернет – ресурсы

1.http://vgpl.ru/services/russian-law/contestation-of-the-cadastral-value-of-the-land-plot/

1 http://vgpl.ru/services/russian-law/contestation-of-the-cadastral-value-of-the-land-plot/

2 СПС Консультант -  Плюс. Определение ВС РФ от 04.04.2012 г. №32-АПГ12-1.

3 СПС Консультант -  Плюс. Постановление ФАС МО от 17.12.12 по делу №А41-5299/12

4 СПС Консультант -  Плюс. Апелляционное определении Томского областного суда от 24.07.2012 по делу N 33-1929/2012

5 СПС Консультант -  Плюс. Апелляционное определение Липецкого областного суда от 10.07.2012 по делу N 33-1278/2012

6СПС Консультант -  Плюс. Апелляционное определение Ростовского областного суда от 24.05.2012 по делу N 33-5643