Земельные отношения и землеустройство

государственном земельном кадастре. Землепользователю выдают свидетельство о

регистрации, гарантирующее условия пользования участком, зафиксированные в

правоустанавливающем документе (государственном акте или договоре аренды).

После регистрации данные по земельному участку заносят в эталонную базу данных

государственного земельного кадастра, и руководитель организации, ведущей кадастр,

36

несет ответственность за их достоверность.1

Государственный земельный кадастр – это систематизированный свод

документированных сведений о местоположении, целевом назначении и правовом

положении земель Российской Федерации, получаемых в результате проведения

государственного кадастрового учета земельных участков, и сведений о территориальных

зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними

объектов (далее – сведения государственного земельного кадастра).

Государственный кадастровый учет земельных участков – описание и

индивидуализация в Едином государственном реестре земельных участков, в результате

чего каждый участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить

его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую

оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается

присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.2

Кадастровый номер необходим для кодировки объекта недвижимости; увязки

земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости; увязки объектов

недвижимости с определенной территорией, экономической зоной, административным

районированием; увязки графической и семантической информации в базе данных.

Кадастровый номер

Уровень

иденти-

фикации

Значащие

ряды кода

Наимено-

вание тер-

ритори-

ально-

админист-

ративных

образова-

ний и зе-

мельных

площадей

Субъект

РФ

Тер-

рито-

ри-

альная

зона

Здание

или

соору-

жение

Адми-

нистра-

тивный

район

Земель-

ный

участок

Жилое

или не-

жилое

поме-

щение

Город Район

А Б В Г Д Е

Х1Х2

Х3Х4 Х5 Х6 Х7 Х8Х9

Рис. 2.1. Структура кадастрового номера земельного участка

Кадастровый номер строений или других объектов недвижимости строится на

основе кадастрового номера земельного участка с дополнением номера объекта на

земельном участке. Кадастровый номер имеет иерархическую структуру (рис. 2.1) – от

номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости А :

Б : В : Г : Д : Е, где А – номер субъекта РФ, определяемый Комитетом РФ по земельным

ресурсам и землеустройству; Б – номер административно-территориального образования,

входящего в состав субъекта РФ, определяемый органом исполнительной власти данного

1 Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного

земельного кадастра и при использовании его сведений, регулируются ФЗ «О государственном

земельном кадастре» от 02.01.2000 г.

2 В петербургский кадастр (образцовый для всей России) внесена информация о 52 603

земельных участках, о 28 738 зданиях и сооружениях и 35 710 нежилых помещениях.

37

субъекта; В – номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденный

органом местного самоуправления; Г – номер земельного участка, присваиваемый исходя

из существующего порядка учета земельных участков; Д – номер здания или сооружения,

определяемый в соответствии с порядком их учета; Е – номер жилого или нежилого

помещения, присваиваемый в соответствии с существующим порядком их учета; ¸ –

разделитель составных частей кадастрового номера.

Любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение

существования прежнего кадастрового номера. Использованный кадастровый номер не

может быть присвоен другому земельному участку, даже если участок под данным

кадастровым номером прекратил свое существование.

В 2004 г. в Российской Федерации было создано Федеральное агентство кадастра

объектов недвижимости, осуществляющее:

государственную кадастровую оценку земель и представление ее результатов в

соответствии с законодательством Российской Федерации;

ведение государственного земельного кадастра, государственного

градостроительного кадастра и государственного фонда данных, полученных в результате

проведения землеустройства;

государственный мониторинг земель в Российской Федерации, в том числе с

использованием автоматизированной информационной системы;

ведение государственного технического учета объектов градостроительной

деятельности;

создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости;

утверждение заключений экспертных комиссий при проведении экспертизы

землеустроительной документации;

предоставление заинтересованным лицам сведений из государственного земельного

кадастра и сведений об объектах градостроительной деятельности;

государственный земельный контроль;

утверждение карт (планов) и материалов межевания объектов землеустройства.

Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также

предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет один месяц.

Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного

земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а

также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

Роснедвижимость завершила работу по сбору сведений обо всех земельных участках

на территории РФ. В систему Единого государственного реестра земель включены около

42 млн 900 тыс. наделов.1

2.5. Земельные отношения  и землеустройство

Земельные отношения выражают взаимодействие органов государственной власти,

местного самоуправления, юридических лиц и граждан по поводу владения, распоряжения

и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления

1 Сведения о кадастровой стоимости участков размещены в режиме свободного доступа на

интернет-сайте Роснедвижимости www.kadastr.ru. Если набрать в строке поиска кадастровый номер

участка, программа выдаст сведения о его основных характеристиках. Например, в Колтушской волости

зарегистрировано 2989 участков. Надел за номером 47 : 09 : 01001 : 0001 относится к категории земель

поселений, вид разрешенного использования – ИЖС, площадь – 1510 м2, кадастровая стоимость – 108 297

р. Участок 47 : 07 : 0000000 : 0012 расположен во Всеволожском районе, предназначен для строительства

гостинично-спортивного комплекса, занимает 9455 м2 и стоит 1 372 299 р.

38

земельными ресурсами.

Участниками правовых земельных отношений являются граждане, юридические

лица РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц

без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность

земельных участков определяются Земельным кодексом РФ и другими федеральными

законами.

Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в

определенных границах фиксированной площади и местоположения, земельные доли (паи)

и права на них. Правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю,

делятся на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные,

характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

Земельные отношения включают установленные земельным законодательством

порядок предоставления или изъятия земельного участка; права и обязанности

землепользователя; налогообложение, плату за землю; санкции за нарушение земельного

законодательства.

Согласно ЗК РФ, земли, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц

и муниципальных образований, являются государственной собственностью.1

Разграничение государственной собственности осуществляется в соответствии с

федеральным законом от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной

собственности на землю». В настоящее время указанными землями (в том числе их

продажей и сдачей в аренду) распоряжаются органы местного самоуправления2 (в Москве

и Санкт-Петербурге – исполнительные органы государственной власти). Кроме того, в

Москве и Санкт-Петербурге при разграничении государственной собственности на землю

земельные участки в муниципальную собственность не передаются.3

Право федеральной собственности возникает при разграничении государственной

собственности на землю и в связи с приобретением РФ земельных участков по

основаниям, предусмотренным ГК РФ. В соответствии с законом «О разграничении

государственной собственности на землю» в федеральной собственности могут также

находиться земельные участки, не предоставленные в частную собственность.

В собственности субъектов РФ, согласно законодательству, находятся земельные

участки:

признанные таковыми федеральными законами;

право собственности на которые возникло при разграничении государственной

собственности на землю;

приобретенные субъектами РФ по основаниям, предусмотренным ГК РФ, а также

участки, не предоставленные в частную собственность, но занятые объектами

недвижимости, являющимися собственностью субъектов РФ;

предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, государственным

унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами власти субъектов РФ;

отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального

значения; землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в

соответствии с федеральными законами; землям водного фонда, занятым водными

объектами, находящимися в собственности субъектов РФ; землям фонда

перераспределения земель;

занятые приватизированными объектами недвижимости, находившимися до

приватизации в собственности субъектов РФ.

1 Ст.16 ЗК РФ.

2 Ст. 3, п. 10 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от

25.10.2001 г. № 137-ФЗ.

3 Ст.19, п. 4 ЗК РФ.

39

К третьему виду государственной собственности на землю – муниципальной –

относятся участки:

признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними

законами субъектов РФ;

право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении

государственной собственности на землю;

приобретенные по основаниям, установленным ГК РФ.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут

безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том

числе за пределами границ муниципальных образований. В Москве и Санкт-Петербурге

земельные участки при разграничении государственной собственности на землю в

муниципальную собственность не передаются. Право муниципальной собственности

возникает при передаче участков из собственности данных городов в муниципальную в

соответствии с действующими на их территории законами.

Приняты следующие понятия и определения:

собственники земельных участков – лица, являющиеся владельцами земельных

участков;

землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на

праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве

пожизненного наследуемого владения;

арендаторы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по

договорам аренды и субаренды;

обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими

земельными участками (сервитут).

Экономические взаимосвязи собственников и пользователей земельных ресурсов

характеризуются рентными отношениями. Рента слагается из трех основных источников:

даров природы (плодородия почвы, благоприятных климатических условий,

ценности речных ресурсов и полезных ископаемых). По справедливости эта часть ренты

должна взиматься обществом, так как никто не может претендовать на большее, чем его

пропорциональная доля;

обеспечения определенного уровня жизни и труда с помощью коммунального

обслуживания. Муниципалитеты повышают уровень земельной ренты с целью поддержки

и развития социальной, инженерной, транспортной, производственной инфраструктур;

предпринимательской деятельности на каждом отдельно взятом земельном участке.

Базовым принципом новой земельной и градостроительной политики является то,

что земельный участок и другие объекты недвижимости на нем нельзя рассматривать в

отрыве не только при осуществлении сделок с объектами недвижимости, но и на стадии

планирования, проектирования и создания. Земельные отношения в поселениях

неразрывно взаимосвязаны с градостроительством.

Землеустройство1 – это система мероприятий по урегулированию

землепользования. Объектами землеустройства являются территории субъектов РФ, а

также муниципальных и других административно-территориальных образований,

территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и

участков.

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:2

1 Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется

федеральным законом «О землеустройстве» № 78-ФЗ от 18.06.2001 г., другими федеральными законами и

иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами