История развития земельного права России

 

На базе и в развитие Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик в течение 1970—1971 гг. во всех союзных  республиках, в том числе и в РСФСР, принимаются земельные кодексы. Земельный кодекс РСФСР 1970 г. действовал до 1990 г., когда под влиянием экономических реформ и, в частности, земельной начинает изменяться и земельное законодательство. 28 февраля 1990 г. были приняты Основы Союза ССР и союзных  республик «О земле», которые, хотя кардинально и не реформировали земельно-правовой строй России, но внесли в него ряд существенных изменений, связанных в первую очередь с началом аграрной реформы и возникновением крестьянских (фермерских) хозяйств. Существенное изменение земельно-правового статуса колхозов и совхозов заключалось в том, что их члены (работники) при желании создать крестьянское (фермерское) хозяйство получили право на земельные участки из состава земель сельскохозяйственных организаций. Принципиально новыми положениями данного закона стали введение платности землепользования и нового вещного права на земельные участки для граждан — права пожизненного наследуемого владения как прообраза права частной собственности на землю.

 

Современная земельная реформа.

 

  Первые правовые акты  земельной реформы были приняты  еще бывшим Союзом ССР. Верховный  Совет СССР в апреле 1990 г. принял  Основы законодательства о земле. Однако в те времена шла  острейшая дискуссия: нужно или  не нужно вводить частную собственность  на землю.

 Основы законодательства  о земле не ввели право частной  собственности на землю. Но Основы  ввели новшество — пожизненное  наследуемое владение землей. Это  еще не право собственности  на землю, но уже одно правомочие  как собственника: Основы закрепили  передачу земельного участка  по наследству. Основы ввели еще  одно право на землю — право  аренды земли. 22 ноября 1990 г. был принят  Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и 23 ноября 1990 г. Закон  РСФСР "О земельной реформе". В них было впервые в России  закреплено право частной собственности  на землю, причем индивидуальной, коллективно-долевой и коллективной  совместной. У хозяйств изымалась  часть земли для создания в  каждом районе фонда земли  для наделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела  земельной доли и имущественного  пая колхозников и работников  совхозов.

      Это было сделано на основе ст. 12 бывшей Конституции РСФСР 1978 г., в которую в 1990 г. были внесены изменения и было предусмотрено право частной собственности граждан на землю. Но это право было очень ограниченным, неполным: собственник земельного участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать, подарить и т.д.) в течение 10 лет, т. е. был установлен общий 10-летний мораторий на распоряжение землей.

Было предусмотрено создание крестьянских (фермерских) хозяйств. Они стали создаваться путем выделения колхозников и работников совхозов со своей земельной долей и имущественным паем.

 

   В 1990—1991 гг. велась  разработка нового Земельного  кодекса. 25 апреля 1991 г. он был принят. Это — основной земельный законодательный  акт, в котором урегулированы, по  существу, все земельные общественные  отношения нового земельного  строя.  Но Кодекс не мог выйти за рамки Конституции, в которой был установлен 10-летний мораторий на продажу (передачу) земельных участков. Свободно разрешалась только купля-продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства.        Серьезнейшей новизной и революционным завоеванием ЗК РСФСР явилось установление судебного разрешения всех земельных споров. Раньше они рассматривались только в административном порядке (до этого суды рассматривали лишь один спор — о пользовании земельным участком его собственниками в городе).

     Президент Российской Федерации решил регулировать ход реформы своими Указами. 27 декабря 1991 г. Президент Российской Федерации принял Указ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы'". Указ установил продажу (передачу в собственность) колхозниками и работниками совхозов своих земельных долей:

 

 — при выходе на пенсию (по старости или инвалидности);

 

— при переселении в другую местность;

 

— при передаче в собственность по наследованию;

 

— при внесении вырученных средств в местную перерабатывающую промышленность.

 

   Колхозники, работники  совхозов получили право продавать  свои участки другим работникам  совхозов или колхозникам либо  лицам, вступающим в члены колхоза  или поступающим на работу  в совхоз.

 

   Таким образом, права  указанных граждан на продажу  земельных участков были расширены  по сравнению с Конституцией  и ЗК РСФСР.

 Из названных положений  Указа исходило и постановление  Правительства Российской Федерации  от 29 декабря 1991 года о реорганизации  колхозов и совхозов, в котором  предписывалось колхозам и совхозам  перерегистрироваться в новые  формы хозяйствования (АО, товарищества, кооперативы и др.). Это противоречило  Конституции и ЗК РСФСР, но  Конституционный Суд не отреагировал  на это. Реформа продолжилась.

Законодательными актами Верховного Совета Российской Федерации регулировались и регулируются плата за землю (Закон от 11 октября 1991 г. с дополнениями и изменениями); залог земли (Закон от 29 мая 1992 г.) и ряд других. Признано необходимым принять закон об ипотеке.

      Законодательный орган — Верховный Совет Российской Федерации, со своей стороны, принимал законы, направленные на дальнейшее расширение права частной собственности на землю. В Конституцию РФ (ст. 12) были внесены дополнение и изменение которыми разрешалась свободная купля-продажа земельных участков гражданами в четырех случаях — для ведения:

 

— личного подсобного хозяйства;

 

— садоводства;

 

— дачного строительства;

 

— индивидуального жилищного строительства.

 

   Конституция и  Закон не позволяли регулировать  земельные отношения с учетом  требований земельной реформы. Поэтому  Президент Российской Федерации  стал регулировать их в указном  порядке.

 

Указом Президента Российской Федерации о регулирований земельных отношений и развитии аграрной реформы от 27 октября 1993 г. было установлено, что земля — имущество, недвижимость; все сделки с землей должны регулироваться гражданским правом, с учетом земельного и экологического законодательства. Земельное законодательство в указанной части должно соответствовать ГК РФ.

24 декабря 1993 г. Президент  Российской Федерации принял  Указ № 2228 о приведении законодательства  Российской Федерации в соответствие  с Конституцией РФ. Он отменил  часть ЗК РСФСР, ряд статей  Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, Закон об аграрной  реформе, 8 статей Закона о зерне.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации "Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г." продолжалась приватизация земель. В основных положениях содержатся два раздела "4" и "4 10", специально посвященные приватизации этих земель, их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с землей включились органы Госкомимущества.

Еще более важное значение имеет Указ Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. Он еще более расширяет земельную реформу. Указом предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства, свободного выхода для организаций фермерских хозяйств; не ограничиваются размеры приусадебных участков; предоставлено право на получение земли специалистам сельского хозяйства; предусмотрено право местных органов власти выкупа у крестьян земельных долей для перепродажи их другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство, и т. д.