Кадастровая оценка

После составления списков (перечней) земельных участков производится собственно их кадастровая оценка.

3.2 Основные факторы, влияющие на кадастровую стоимость

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип  их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.

Все земельные участки  в составе земель населенных пунктов  в соответствии с действующим  законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.

В составе населенного  пункта все земли делятся на административно-территориальные  единицы (для Москвы – это административные округа), а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые  кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей  территориальной единицы (например, в Центральном административном округе г. Москвы выделено 305 кадастровых  кварталов).

Единицей измерения, к  которой привязано определение  кадастровой стоимости каждого  конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.

Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного  вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Кадастровая стоимость конкретного  земельного участка устанавливается  путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования  земельных участков применительно  к кадастровому кварталу, в котором  расположен участок, на его площадь.

При этом, если земельному участку  установлено несколько видов  разрешенного использования, то для  определения его кадастровой  стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Из изложенного выше следует, что основными факторами, влияющими  на кадастровую стоимость конкретного  земельного участка, являются:

• его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
• размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования  земельного участка устанавливается  актами органов государственной  власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель¸ договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка  указанными актами к конкретному  виду разрешенного использования подчинено  следующим правилам.

В случае если на земельном  участке существуют возведенные  в установленном порядке объекты  недвижимости, то разрешенное использование  Земельного участка должно соответствовать  функциональному назначению данного  объекта.

Функциональное назначение объекта в свою очередь определяется записью в документах технической  инвентаризации и должно соответствовать  назначению, которое указывалось  при вводе объекта в эксплуатацию.

Так, например, если на земельном  участке расположено здание, в  техническом паспорте которого указано  функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 - Земельные участки, предназначенные  для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

При этом, если на земельном  участке одновременно находятся  офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено  одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных  зданий делового и коммерческого  назначения», и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный  участок не застроен, ему может  быть установлен любой из 17 предусмотренных  видов разрешенного использования  при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил. Например, если вновь  формируемый земельный участок  расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования  «для жилищного строительства» ему  установлен быть не может.

Необходимо отметить, что  после принятия Правил землепользования и застройки (которые приняты  в ряде городов, в том числе  в Санкт-Петербурге и Сочи, и должны быть приняты по всей стране не позднее 01.01.2013), правила определения вида разрешенного использования по незастроенным  земельным участкам несколько изменяться.

3.3 Определение удельного показателя кадастровой стоимости

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных  участков осуществляется в следующем  порядке:

• субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка должна носить всеобщий характер, то есть оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта Федерации;
• территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;
• привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
• результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;
• после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.

 

 

Заключение

Сегодня все сведения о  кадастровой стоимости земель в  разрезе категорий и субъектов  Российской Федерации доступны общественности — на информационном сервисе «Интерактивная кадастровая карта» заинтересованные лица могут ознакомиться с актуальными  сведениями о кадастровой стоимости  принадлежащих им земельных участков. Очевидно, что размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков.

Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным потерям для его правообладателей либо по существу заблокировать отдельные способы его использования (например, путем застройки).

Например, порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в г. Москве регламентирован действующим законодательством достаточно подробно. В его основу положено определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в пределах одного кадастрового квартала в разрезе различных видов разрешенного использования участков.

Несмотря на это, на практике встречаются  ситуации, когда кадастровая стоимость участков явно завышается и является несоразмерной даже по отношению к его рыночной стоимости.

Такого рода завышение является, как правило, следствием двух причин. Во-первых, неправильное отнесение  земельного участка к тому или  иному виду разрешенного использования (разница между удельной стоимостью 1 кв.м. земли между различными видами разрешенного использования может  отличаться в десятки раз). Во-вторых, игнорирование при определении кадастровой стоимости участка методом «общей» оценки конкретных индивидуальных показателей земельного участка, существенно негативно влияющих на его реальную стоимость (транспортная доступность, гидрологические особенности, правовая история и т. д.).

Кроме того, нередки случаи, когда  размер удельного показателя определяется государственными органами вообще без  каких-либо правовых оснований, что  приводит к незаконному увеличению кадастровой стоимости участка в несколько раз.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список 

1. Приказ от 15 февраля 2007г №39 "Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"
2. Налоговый кодекс
3. Постановление Правительство РФ от 8 апреля 2000г №316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки"
4. Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008г №52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков"