Кадастровый план и оценка стоимости земельного участка

В частности, «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предлагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести  методы: капитализации земельной ренты, предлагаемого использования.

Метод сравнения

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. 
 Метод предполагает следующую последовательность действий: 
- подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;  
- внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от оцениваемого земельного участка  
- расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов

- вводят  полученные значения корректировок  по каждому из элементов сравнения  в цену продаж каждого аналога , тем самым сглаживая их отличия  от оцениваемого земельного участка 

-расчет рыночной  стоимости оцениваемого земельного  участка путем обобщения скорректированных  цен аналогов.

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки, целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.).

 К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки, изменение которых влияет на его рыночную стоимость, и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами являются: местоположение; окружение; целевое назначение; разрешенное использование; права иных лиц на земельный участок; физические характеристики; транспортная доступность; инфраструктура. 
 Сделки с земельными участками характеризуются: условиями финансирования, платежа при совершения сделки; изменением цен на земельные участки за период сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Отличие аналога от оцениваемого земельного участка устанавливают прямым сопоставлением элементов каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившейся обстановки на рынке сделок с земельными участками. 
 Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, а именно: каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок не имеет значения.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом: - определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

- данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

Метод выделения

  Этот  метод основан на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так и полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

 Например, склад или временное сооружение  из легких конструкций, находящиеся  на земельном участке в окружении  капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать  как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе  оценки данного участка не  должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна  выполняться как условно свободного. Данный метод также применяется  для анализа наиболее эффективного  использования земельного участка  как условно свободного путем  прогнозирования разных вариантов  его застройки. Вариант застройки, приводящий к наивысшей стоимости  земли, может быть использован  для уточнения оценки ее рыночной  стоимости, полученной с использованием  других доступных с точки зрения  информации методов оценки.

                                Метод остатка

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов). 
 Использование метода предполагает следующую последовательность действий:  
- подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;  
- расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом   юридических,   градостроительных,   функциональных   и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;  
- расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;  
- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения; 
- расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации земельной ренты по формуле:

 VL =

VL – стоимость земли; Vb – стоимость улучшений; RL –коэффициент капитализации для земли; Rb – коэффициент капитализации для улучшений. 
 Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка.

Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат. 
 Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости. 
 При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.

Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рассчитывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений.

Величина ставки дисконтирования должна определяться на основе анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов. 
 Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном выражении (без учета инфляции). При оценке с использованием прогнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номинальном выражении (с учетом инфляции). 
 В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализации дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка — норму отдачи на капитал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрисковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений. 
 При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконтирования можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта РФ.

Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования также, как и метод остатка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных денежных потоков, методом развития территории и методом разбивки на участки.

Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) — немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли.

Применение метода исходит из того, что застройка любого участка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду.

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

- анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

- составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;

- прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

- расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка; 
- оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.

Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.

При расчете стоимости земли данным методом возможно применение различных математических моделей моделирования потока доходов и расходов, выбор которых зависит от целей оценки, вида доходов и расходов, имеющейся информации.

Одним из вариантов применения метода предполагаемого использования для оценки земли (свободного земельного участка) является метод разбивки на участки, если их застройка и последующая продажа считается наиболее эффективным видом использования земли.

Метод предполагаемого использования также может использоваться для оценки инвестиционной стоимости земли, то есть стоимости, при которой доход от приобретения земельного участка соответствует норме интереса, установленной инвестором, или стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта.

Этот метод также применяется для определения ценности территории при осуществлении различных вариантов ее освоения с точки зрения обеспечения общественных интересов и сохранения природ-  
ной среды и является одним из основных при определении эффективности проектов, направленных на сохранение природных ресурсов и окружающей среды.

Считается, что данный метод оценки рыночной стоимости земли целесообразно проводить в случаях, когда данных о продажах незастроенных земельных, но имеются рыночные данные о вероятных ценах продажи застроенных участков или расположенных на них объектов.

Метод капитализации земельной ренты

Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Рента — доход, приносимый земельным участком.

Метод предполагает расчет: земельной ренты, создаваемой земельным участком; соответствующего коэффициента капитализации; рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализации земельной ренты понимают определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющимся с одинаковым темпом размеров земельной ренты за равные периоды времени.

V=I /R,

где V – текущая стоимость; I – периодический доход; R – коэффициент капитализации.

  Данный метод предполагает расчет земельной ренты как дохода от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основные способы определения коэффициента капитализации следующие: деление земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;  увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на размер премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала.