Консалтинговое заключение

КОНСАЛТИНГОВОЕ  ЗАКЛЮЧЕНИЕ  

г. Барнаул                                                                                 10.10.2012 год 

Консультируемое лицо: Петрова Тамара Степановна ХХХский район ХХХский  край  р.п. ХХХское  ул.  Солнечная поляна  45-1

по вопросу перевода земельного участка находящегося по адресу:

ХХХский район ХХХский край  р.п. ХХХское  ул Льва Толстого 20 из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов.

В процессе консультации предоставлены следующие документы:  

1.     Проект Договора аренды земельного участка № ___ от 09.10. 2012 г.

2.     Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

3.     Плановое положение участка

4.     Распоряжение Главного управления имущественных отношений ХХХского края № 334 от 07.02.2008 года

5.     свидетельство о государственной регистрации права

6.     Справка о характеристиках занимаемого земельного участка

Резюме: 

Наименование объекта  – земельный участок

Назначение объекта  – земли сельскохозяйственного назначения

Площадь объекта – 2066 кв.м

Адрес объекта – ХХХский район ХХХский край  р.п. ХХХское  ул. Л.Толстого,20

Кадастровый номер – 22: 64: 040216: 0001

Кадастровая стоимость  земельного участка – за 1 кв м  – 1500, 65р

Вид права – собственность

Рекомендовано:

1.     Перевод земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, а так же изменения вида разрешенного использования и дальнейшего предоставления указанного участка в аренду сроком на 49 лет.

2.     Уплата земельного налога, согласно ст 397 НК РФ.

3.     Налоговая ставка земельного налога 1,5% (см решение Совета депутатов р.п. ХХХское  ХХХского района ХХХского края  от 28.09.2005 г № 184 от 21.04.2006  № 333)

4.     Сумма земельного налога  рассчитывается по формуле: С=КС*СТ ( С- сумма налога за год, СТ – налоговая ставка, КС – кадастровая стоимость) 

 

Консультант                                                                Е. Шабанова

Петрова Тамара Тимофеевна обратилась в Администрацию ХХХского района ХХХского края с заявлением о переводе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, а так же изменения вида разрешенного использования и дальнейшего предоставления указанного участка в аренду сроком на 49 лет.

Необходимо описать проблему.

 

Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения

в земли населенных пунктов, а также  изменения вида их

разрешенного использования

 
 Земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым  назначением (категорией) и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий. Согласно Земельному кодексу (пункт 2 статьи 7) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования. Следовательно, для возможности осуществления законной застройки с использованием земель по назначению и разрешенному использованию необходимо, прежде всего, изменить правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящее время изменение правового режима земель сельскохозяйственного назначения можно осуществить: 
1) переводом земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем установления или изменения границ населенных пунктов; 
2) переводом земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельных участков в границы населенных пунктов; 
3) изменением вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Только утверждением генерального плана поселения (городского округа), отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования, устанавливаются либо изменяются границы населенных пунктов. Следовательно, перевод земель в этом варианте зависит от состояния дел с подготовкой генерального плана поселения (городского округа), которая может осуществляться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения.  
 Сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Реестр государственного кадастра недвижимости вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа местного самоуправления. Следовательно, для изменения вида разрешенного использования необходимо еще разработать правила землепользования и застройки или получить решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка. 
 
 Конечно, перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельных участков в границы населенных пунктов гораздо проще и быстрее по сравнению с предыдущим вариантом перевода, но есть ряд условий, на которые и следует обратить внимание.  
 Решение о включении земельных участков в границы населенного пункта принимает Правительство ХХХского края в порядке, установленном статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (на 29.06.2012 г.) до 1 января 2010 года или до момента утверждения генерального плана поселения (городского округа). Это решение принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования земельных участков, включаемых в границы населенного пункта. 
 Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, перечень которых указан в части 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Согласно этому перечню, подобный перевод допускается в случаях, связанных: 
1) с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного значения (зоны особо охраняемых территорий и рекреационные зоны); 
2) с установлением или изменением границ населенных пунктов; 
3) с размещением промышленных объектов; 
4) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений; 
5) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Следовательно, законом не допускается  перевод земельных участков сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для жилой застройки путем их включения в границы населенных пунктов. Поэтому распоряжения Правительства ХХХского края о включении земельных участков в границы населенного пункта в целях жилищного строительства могут быть признаны недействительными, потому что приняты с нарушением порядка, установленного федеральным законом № 172-ФЗ. 
Кроме того, перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев установленных законом № 172-ФЗ.

 
Изменение вида разрешенного использования

 
 Самым доступным и часто используемым является изменение правового режима земель сельскохозяйственного назначения путем изменения вида их разрешенного использования. Категория земель остается прежней – земли сельскохозяйственного назначения, а вид разрешенного использования изменяется. Например, разрешенное использование для ведения сельскохозяйственного производства изменяется на ведение дачного хозяйства (садоводства), с правом возведения жилых строений. 
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Для изменения правового режима земель сельскохозяйственного назначения путем изменения вида их разрешенного использования на вид «ведение дачного хозяйства (садоводства)» с правом возведения жилых строений необходимо разработать правила землепользования и застройки, возможно применительно к части территории поселения, на которой планируется жилая застройка.  
 
 Основная проблема в изменении правового режима земель заключается в противодействии ряда чиновников градостроительной деятельности в виде территориального планирования и градостроительного зонирования, ущемляющей их интересы и коррупционные возможности. Отсутствие генеральных планов позволяет таким чиновникам в своих корыстных интересах, с нарушением существующего федерального законодательства, распоряжаться землей и переводить земли из одной категории в другую, а отсутствие правил землепользования и застройки менять разрешенное использование. 
Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания привлекательного инвестиционного климата и обеспечения гарантии владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

 

Категории земель в РФ и порядок перевода земель

из одной категории  в другую     

В настоящее время  вопросы, связанные с категориями  земель и порядком перевода земель из одной категории в другую являются очень актуальными. Понятие категории  земель установлено Земельным Кодексом РФ,  а также вступившим 5 января 2005 г. в силу Федеральным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе  земель или земельных участков из одной категории в другую». 

 

Виды категорий земель  

 

 

     По целевому назначению земли в  Российской Федерации разделены на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

·       земли сельскохозяйственного назначения;

·       земли поселений;

·       земли промышленности,       энергетики,    транспорта,   связи,   радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

·       земли особо охраняемых территорий и объектов;

·       земли лесного фонда;

·       земли водного фона;

·       земли запаса. 

 

Уполномоченные органы      

Согласно положению  п. 1 ст. 8 ЗК РФ отнесение земель к  соответствующим категориям и их перевод из одной категории в  другую осуществляется в отношении:

земель, находящихся в  федеральной собственности  - Правительством РФ;

земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в   муниципальной собственности - органами исполнительной власти субъектов РФ;

земель, находящихся в  муниципальной собственности, за исключением  земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

земель, находящихся в  частной собственности:     

-земель сельскохозяйственного  назначения - органами исполнительной  власти субъектов РФ; 

-земель иного целевого  назначения - органами местного самоуправления. 

 

 

     Непосредственный порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным Законом  № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». 

 

Правовой механизм изменения  категории земель 

 

 

     Для перевода земель или земельных  участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о  переводе земель (участков земель) из одной  категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.     

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в должны быть указаны:

1) кадастровый номер  земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода  земельного участка из состава  земель одной категории в

другую;

4) права на земельный  участок. 

 

 

     При этом к ходатайству в соответствии с Законом о переводе земель должны быть приложены:

1) выписка из государственного и земельного кадастра, относительно сведений о   земельном участке,  перевод  которого  из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих  личность заявителя - физического  лица, либо выписка из единого  государственного реестра индивидуальных  предпринимателей или выписка  из единого государственного  реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого  государственного  реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить.

4) заключение государственной  экологической экспертизы в случае,  если  ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя  земельного участка на перевод  земельного участка из состава  земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного  производства и (или) потерь  лесного хозяйства.     

Следует учитывать, что  в рассмотрении ходатайства может  быть отказано в случае, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к  ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых  не соответствуют требованиям, установленным Законом о переводе земель. В этом случае оно подлежит возврату заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.     

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую  в следующие сроки:

1) в течение трех  месяцев со дня поступления  ходатайства, если иное не установлено  нормативными правовыми актами  РФ, - Правительством РФ;