Контрольная работа по "Земельное право"

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РФ 
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение 
высшего профессионального образования

«САРАТОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ  АКАДЕМИЯ ПРАВА»

Межрегиональный юридический  институт

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Учебная дисциплина – Земельное право РФ

Контрольная работа

4 вариант

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

САРАТОВ 2012

 

Содержание

 

 

Задача 1

В результате реорганизации  ООО «ЧЛ-шоп» путем выделения  было создано ООО «Торговый центр», ставшее собственником пяти зданий, находящихся на земельном участке, предоставленном ООО «ЧЛ-шоп» на правах аренды на срок 49 лет.

Возникнут ли у ООО «Торговый центр» права  на земельный участок? Охарактеризуйте особенности аренды земельных участков.

 

Согласно условиям задачи в собственность ООО «Торговый  центр» перешло пять зданий, находящихся  на земельном участке, который был  предоставлен ООО «ЧЛ-шоп» в аренду на срок 49 лет.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При условии того, что  ООО «ЧЛ-шоп» земельный участок  принадлежал на праве аренды, ООО  «Торговый центр» имеет право  также использовать данный земельный участок на праве аренды. Для вступления ООО «Торговый центр» в договор аренды земельного участка в качестве нового собственника потребуется заключение договора замены стороны в обязательстве с органом, предоставившим данный земельный участок в аренду ООО «ЧЛ-шоп».

Земельным кодексом установлено, что объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный  кадастровый учет.

Размер арендной платы  определяется договором аренды (ст. 22 ЗК) и является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК, п. 1 ст. 614 ГК).

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК).

Что подлежит регистрации: сделка (договор аренды), право аренды или обременение права арендодателя? Иногда полагают, что гл. IV ЗК установлено новое право, подлежащее государственной регистрации - «право аренды». Однако в ГК содержатся требования о государственной регистрации только сделок - договоров аренды. В ст. 26 Закона о регистрации прав также установлено, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора аренды.

Обязательственное право  аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды - право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная «регистрация права аренды» также не осуществляется.

Некоторые учреждения юстиции полагают необходимым проводить "двойную" регистрацию и договора, и права  аренды или только права аренды (если договор не подлежит государственной регистрации). Однако в случае государственной регистрации важнейший принцип - заявительный порядок регистрации. При приеме заявления о регистрации договора аренды регистратор не вправе требовать подачи заявления о регистрации “права аренды”.

В соответствии с п. 1 ст. 26 ЗК РФ предусмотренные Кодексом права на участки удостоверяются документами в соответствии с Законом о регистрации прав. Статьей 14 установлено, что регистрация права удостоверяется свидетельством, а регистрация сделки - специальной регистрационной надписью на договоре. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды со специальным штампом о регистрации сделки.

Правилами ведения ЕГРП (п. 73) предусмотрена  выдача свидетельства арендатору о произведенной государственной регистрации аренды. Но выдача такого свидетельства не означает необходимости отдельной регистрации "права аренды" и не является самостоятельным регистрационным действием, подлежащим дополнительной оплате.

Одной из основных особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности является то, что арендная плата по отдельным видам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается актами органов государственной власти или, соответственно, органов местного самоуправления. При этом общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Основанием для заключения договора аренды участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Предоставление участков из указанных земель в аренду для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах) в порядке, установленном ст. 30 ЗК РФ. Передача участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается только при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Граждане, заинтересованные в предоставлении в аренду участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления; в заявлении они указывают цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение. Указанные органы должны в двухнедельный срок принять решение о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ. В недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка заключается договор аренды земельного участка.

Земельным кодексом (п. 9 ст. 22) установлено, что досрочное расторжение заключенного на срок более чем пять лет договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. А статьей 619 ГК РФ определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, все они в принципе и представляют собой существенное нарушение договора арендатором. Применительно к земельным участкам это случаи, когда арендатор:

- пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает состояние  земельного участка;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит обусловленных законом или договором работ по поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии (например, мелиоративных, агротехнических и иных мероприятий).

Задача 2

Администрация муниципального образования Питерского района Саратовской области приняла решение о бесплатном предоставлении в собственность земельных участков, на которых располагаются приватизированные жилые строения.

Правомерно  ли постановление администрации? Охарактеризуйте  полномочия субъектов Федерации  и органов местного самоуправления в сфере регулирования земельных  отношений.

 

В соответствии с Земельным  кодексом РФ право на бесплатное приобретение земельных участков в собственность предоставлено гражданам, которым ранее эти участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 5 ст. 20) и пожизненного наследуемого владения (п. 3 ст. 21). Кроме того, п. 6 ст. 36 ЗК РФ предусмотрена возможность принятия органом исполнительной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно. Речь в данном случае идет о земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, строение или сооружение, принадлежащее гражданину на праве собственности. Таким образом, постановление администрации муниципального образования Питерского района Саратовской области следует признать правомерным.

Полномочия субъектов Федерации и органов местного самоуправления в сфере регулирования земельных отношений закреплены в ст. 10, 11 ЗК РФ.

К полномочиям субъектов  Российской Федерации относятся  резервирование, изъятие, в том числе  путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

Субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов  Российской Федерации.

К полномочиям органов  местного самоуправления в области  земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

 

Задача 3

Постановлением администрации  г. Саратова Петрову для ведения садоводства был предоставлен участок в пригородной зоне.

Правомерно  ли данное постановление? Каков правовой режим земель зеленых зон? Охарактеризуйте правовой режим земель садоводческих и дачных объединений.

 

Статьей 86 ЗК РФ предусмотрено, что в состав пригородных зон  могут включаться земли, находящиеся  за границами населенных пунктов, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации.

Предельные (минимальные  и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства закреплены статьей 12.1 Закона Саратовской области «О земле».

Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельным кодексом РФ, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан (п. 2 ст. 81 ЗК РФ).

На основании ст. 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков. Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки. На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в соответствии с земельным законодательством. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность. Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков. Садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, сформированным в соответствии с ведомственной принадлежностью или иным принципом, земельные участки предоставляются в порядке, установленном п. 4 названной статьи.