Примечание. В случае спора о выкупной цене
участка обязательно должна проводиться
профессиональная оценка его рыночной
стоимости.
Если по соглашению с собственником
ему предоставляется другой земельный
участок, его стоимость засчитывается
в выкупную цену.
Если земельный участок
и недвижимость на нем принадлежат
разным лицам, стоимость строений компенсируется
их собственнику, а в выкупную цену
участка включаются стоимость самого
участка и причиненные его
собственнику убытки в полном объеме,
включая упущенную выгоду (например, при
досрочном прекращении обязательств перед
третьими лицами).
Решение об изъятии
участка подлежит государственной
регистрации в органе, осуществляющем
регистрацию прав на земельный участок.
Собственник должен быть извещен
о произведенной регистрации с указанием
ее даты. С этого момента любые произведенные
им затраты на изымаемом участке (на строительство
и реконструкцию зданий, строений и сооружений,
а также иные затраты, существенно повышающие
стоимость земельного участка) не подлежат компенсации.
В связи с
отсутствием у землепользователей
(бессрочное пользование), землевладельцев
(пожизненное наследуемое владение)
и арендаторов права собственности на земельные участки,
им не возмещается стоимость участков,
однако они имеют право требоватьбесплатно предоставить им равноценные. Кроме того, им должна быть
возмещена стоимость принадлежащих на
праве собственности строений, расположенных
на участке, и причиненных изъятием убытков,
включая упущенную выгоду, в полном объеме.
Основания изъятия участков для государственных
и муниципальных нужд у пользователей
и владельцев должны быть те же, что и для
участков, находящихся в собственности.
Возмещение убытков осуществляется за счет
бюджетных средств бюджетов, либо лицами,
в пользу которых изымаются земельные
участки, либо лицами, деятельность которых
вызвала необходимость установления охранных,
санитарно-защитных зон.
В случаях, когда
законом предусмотрена возможность изъятия земельных
участков у граждан, может быть принято
решение о резервировании земель. При
этом права граждан — собственников земли
(например, право на возведение зданий,
сооружений, на мелиоративные работы и
пр.) — могут быть ограничены на срок не более 7 лет. Решение о резервировании земель принимается
органом исполнительной власти или органом
местного самоуправления. Оно должно содержать перечень ограничений прав собственников,
сроки резервирования и сведения об ознакомлении
заинтересованных лиц со схемой резервируемых
земель, а также перечнем кадастровых
номеров земельных участков, которые полностью
или частично расположены в границах резервируемых
земель. Решение должно быть опубликовано
в официальных средствах массовой информации
и вступает в силу не ранее его опубликования.
Ограничения прекращают
действовать после:
- истечения указанного в решении срока резервирования земель;
- предоставления в установленном порядке зарезервированного земельного участка, не обремененного правами третьих лиц, для целей, установленных решением о резервировании земель;
- отмены решения о резервировании земель органом, принявшим решение о резервировании;
- изъятия в установленном порядке, в том числе путем выкупа, зарезервированного земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- решения суда, вступившего в законную силу.
Ограничения прав,
установленных решением о резервировании
земель, а также прекращения таких
ограничений подлежат государственной
регистрации.
Помимо изъятия
для государственных или муниципальных нужд земельный
участок может быть принудительно изъят у собственника в некоторых других случаях:
- если участок, предназначенный для сельского хозяйства, жилищного или иного строительства не используется для соответствующей цели в течение трех лет;
- использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли (например, его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки);
- при реквизиции в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер — временно с возмещением причиненных убытков, а при невозможности возвращения участка собственнику — с возмещением его рыночной стоимости или предоставлением по его желанию равноценного земельного участка;
- при конфискации по решению суда в виде санкции за совершение преступления.
У землевладельцев,
землепользователей и арендаторов
участки могут изыматься при:
- использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
- использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- неустранении совершенных умышленно земельных правонарушений, частности — отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в течение трех лет, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
- реквизиции;
- в иных случаях, предусмотренных федеральным законом.
Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков
1. Объектом купли-продажи
могут быть только земельные
участки, прошедшие государственный
кадастровый учет. Продавец при заключении договора
купли-продажи обязан предоставить покупателю
имеющуюся у него информацию об обременениях
земельного участка и ограничениях его
использования.
2. Являются недействительными
следующие условия договора купли-продажи
земельного участка:
устанавливающие
право продавца выкупить земельный
участок обратно по собственному
желанию;
ограничивающие
дальнейшее распоряжение земельным
участком, в том числе ограничивающие
ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение
иных сделок с землей;
ограничивающие
ответственность продавца в случае
предъявления прав на земельные участки
третьими лицами.
Указанные требования
применяются также к договору
мены.
3. Покупатель
в случае предоставления ему
продавцом заведомо ложной информации
об обременениях земельного участка и ограничениях его использования
в соответствии с разрешенным использованием;
о разрешении на застройку данного земельного
участка; об использовании соседних земельных
участков, оказывающем существенное воздействие
на использование и стоимость продаваемого
земельного участка; о качественных свойствах
земли, которые могут повлиять на планируемое
покупателем использование и стоимость
продаваемого земельного участка; иной
информации, которая может оказать влияние
на решение покупателя о покупке данного
земельного участка и требования о предоставлении
которой установлены федеральными законами,
вправе требовать уменьшения покупной
цены или расторжения договора купли-продажи
земельного участка и возмещения причиненных
ему убытков.
4. Требования, установленные пунктом
3 настоящей статьи, применяются
также в случаях обмена земельного участка,
передачи его в аренду.
- Каков порядок государственной регистрации права на землю.
Порядок государственной
регистрации прав на земельные участки,
а также сделок с ними регулируется
Федеральным законом "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним". Регистрация
носит заявительный характер. Иными словами, право того или иного лица на
земельный участок (или сделка с участком)
не может быть зарегистрировано без обращения
правообладателя.
Согласно п. 1 ст. 9 упомянутого
Закона государственную регистрацию
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним осуществляют федеральный орган исполнительной
власти, уполномоченный в области государственной
регистрации, и его территориальные органы,
действующие в соответствующих регистрационных
округах. В настоящее время таким уполномоченным
органом является Федеральная регистрационная
служба (Росрегистрация) и ее территориальные
органы (управления и главные управления
Росрегистрации). Ранее (до 1 января 2005
г.) государственную регистрацию осуществляли
специальные органы (Учреждения юстиции
по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним),
созданные субъектами Российской Федерации.
Государственная
регистрация является платной. Согласно
ст. 11 вышеназванного Закона за государственную
регистрацию взимается государственная
пошлина. Размер такой пошлины устанавливается
Налоговым кодексом РФ.
Таким образом, правообладателю
для того, чтобы зарегистрировать
свое право на земельный участок
(или сделку с ним), необходимо оплатить
в федеральный бюджет госпошлину
за государственную регистрацию и обратиться
с заявлением о государственной регистрации
в соответствующий территориальный орган
Федеральной регистрационной службы.
К заявлению о государственной
регистрации должны быть приложены
необходимые для ее осуществления документы. Такие документы можно условно
разделить на следующие группы.
- Документы, подтверждающие правоспособность правообладателя. Сюда относятся учредительные документы юридического лица. Физическое лицо при подаче документов предъявляет документ, удостоверяющий личность, например паспорт.
- Документы, подтверждающие право действовать от имени правообладателя. В случае, если от имени правообладателя за государственной регистрацией обращается другое лицо, необходимо оформить соответствующую доверенность. Причем доверенность от физического лица должна быть нотариально удостоверена. В случае, когда от имени организации действует ее руководитель, необходимы документы, подтверждающие факт его назначения (избрания) на соответствующую должность (например, протокол общего собрания акционеров о назначении генерального директора акционерного общества и т.п.).
- Документы, содержащие описание земельного участка. Таким документом является план земельного участка согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". План земельного участка является обязательным приложением к документам, подаваемым на государственную регистрацию.
- Документы, являющиеся основаниями для возникновения (перехода, прекращения) прав на земельный участок. Перечень таких документов установлен ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". К ним относятся:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Государственная регистрация
проводится в течение одного месяца
с момента подачи всех документов.
Правообладателю выдается документ,
удостоверяющий проведенную государственную
регистрацию. Таким документом является
свидетельство о государственной
регистрации. В случае регистрации
сделки с земельным участком (например,
в случае регистрации договора аренды)
государственная регистрация удостоверяется
проставлением специальной удостоверяющей
надписи (обычно в виде специального штампа)
на документе, выражающем содержание сделки
(например, на договоре аренды земли).
Вместе с тем законом предусмотрены
случаи, когда государственная регистрация
проводится в срок, превышающий один месяц.
В некоторых случаях возможно приостановление
регистрации сроком не более одного месяца
(кроме основного месячного срока регистрации).
Основания для приостановления регистрации
названы в ст. 19 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственная регистрация прав приостанавливается
государственным регистратором при возникновении
у него сомнений в наличии оснований для
государственной регистрации прав, а также
в подлинности представленных документов
или достоверности указанных в них сведений.
При этом регистратор обязан принять все
необходимые меры для разрешения сложившейся
ситуации – уведомить заявителя, направить
соответствующие запросы о подтверждении
подлинности документов и т.д.