Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

 

 

 

 

 

3. Ипотека (залог) земель сельскохозяйственного назначения

В соответствии с гл.17 Гражданского кодекса РФ самостоятельными объектами залога могут быть садовые и огородные участки, земли сельскохозяйственного назначения фермеров, личного подсобного хозяйства, незастроенные участки населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Гражданский кодекс РФ предусмотрел возможность залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи – передаваемых в залог зданий и сооружений. Ипотека зданий и сооружений невозможна без одновременного залога земельного участка (части его), на котором они расположены. Когда участок находится не в собственности, а в аренде владельца здания, в залог передается право аренды всего участка или его функционально необходимой части.

Существуют следующие особенности залога земельных участков сельскохозяйственного назначения:

- целевой характер ипотеки  – залог земель сельскохозяйственного  назначения допускается только  для обеспечения кредитов, направляемых  на развитие сельскохозяйственного производства;

- запрещен залог части  участка, размер которой не позволяет  использовать участок по назначению  соответствующей категории земель;

- при ипотеке земельного  участка право залога не распространяется  на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное.

В случае реализации такого участка кредитором на аукционе залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права его аренды Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации.

При обращении взыскания на участок в судебном порядке его начальная продажная цена на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон; по просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год. Если сумма, вырученная при реализации заложенной недвижимости, недостаточна для погашения требования кредитора, он может получить недостающую сумму из другого имущества должника.

В соответствии с Федеральный законом от 16.07.1998г. № 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральным законом от 10.02.2004г. № 104 – ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сельскохозяйственные земли могут передаваться в залог банкам, другим кредитным организациям для получения кредита сроком до 5 лет на сельскохозяйственные нужды.

Существует несколько особенностей залога земельных участков сельскохозяйственного назначения. Так, не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предмет ипотеки составляют любые земельные участки, не исключенные из оборота или не ограниченные в обороте на основании федерального закона. Земли сельскохозяйственного назначения могут передаваться в залог с составлением и выдачей закладной. Земельные участки сельскохозяйственного назначения с имеющимися на них объектами недвижимости могут быть переданы в залог только вместе с этими объектами.

Оценка земельного участка при его ипотеке осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. При этом залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Оценка земельного участка, установленная сторонами договора не может быть ниже его нормативной цены. Нормативная цена содержится в кадастровом паспорте на земельный участок.

С заявлением о государственной регистрации договора ипотеки могут обратиться обе стороны договора – залогодержатель и залогодатель, если договор ипотеки заключен в простой письменной форме. Если договор ипотеки нотариально заверен, то за регистрацией может обратиться одна из сторон.

Право собственности на закладываемый земельный участок должно быть зарегистрировано в Едином государственной реестре прав. Если земельный участок обременен другими правами, то это должно быть указано в договоре.

Для проведения регистрации ипотеки в силу договора должны быть представлены следующие документы:

- документ о наличии  полномочий представителя залогодержателя (доверенность, приказ или протокол собрания о назначении);

- документ, подтверждающий  оплату государственной пошлины;

- согласие собственника  земельного участка (при залоге  права аренды);

- согласие супруга на  залог (нотариально заверенное);

- кредитный договор;

- договор ипотеки (залога) земельного участка (не менее чем в двух экземплярах – подлинниках);

- закладная;

- правоустанавливающие  документы на земельный участок;

- кадастровый паспорт  земельного участка.

 

Заключение

Таким образом, распоряжение земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В собственность, в аренду или в залог могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

продажи и аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями заключаются, как правило, по результатам торгов, аукционов и конкурсов. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.-Договоры купли

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения физическим или юридическим лицом субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов.

С 2004 года сельскохозяйственные земли могут передаваться в залог банкам, другим кредитным организациям для получения кредита сроком до 5 лет на сельскохозяйственные нужды, при этом сохраняется целевой характер залога. Предметом ипотеки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности, за исключением находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Договора купли-продажи, аренды и ипотеки земельных участков подлежат обязательной государственной регистрации. Для чего необходимо обратиться с заявлением и приложением необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской  Федерации (принята всенародным  голосованием 12.12.1993), с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 №6-ФКЗ и от 30.12.2008 №7-ФКЗ // Парламентская газета. – 2009. – № 4.

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. №51-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ. – 05.12.1994. – №32.

3. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Российская  газета. – 2008. – № 34.

4. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Российская  газета. – 2009. – № 252.

5. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Российская  газета. – 2010. – № 59.

6. Федеральный закон  от 07 июля 2003г. №112-ФЗ "О личном  подсобном хозяйстве" // Собрание  законодательства РФ. – 2008. – №28.

7. Федеральный закон от 10 февраля 2004 года № 1-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости"" // Собрание законодательства РФ. – 2010. – № 2.

8. Федеральный закон  от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". // Российская газета. – 2003. – №115.

9. Федеральный закон  от 10 января 2002 года № 7-ФЗ "Об охране  окружающей среды" // Собрание  законодательства РФ. – 2008. – №2.

10. Федеральным законом  от 15.04.1998г. №66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // Российская газета. – 2008. – №79.