Определение рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме

ВОРОНЕЖСКИЙ ТЕХНИКУМ СТРОИТЕЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

Определение рыночной стоимости квартиры в многоквартирном  жилом доме

 

 

 

 

 

студентка Филимонова И. В.

группа З08.1

научный руководитель

Землянухина И. В.

 

 

Воронеж 2010

 

Содержание

1. Введение……………………………………………………………………………
2. Раздел 1.  Количественные и качественные характеристики объекта оценки……….
1. Качественная и количественная информация об объекте недвижимости……………
2. Техническое освидетельствование объекта…………………………………………….........
3. Раздел2. Определение рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме………………………………………………….……………………………………

2.1 Анализ рынка жилой  недвижимости Воронежа и Воронежской  области…………

2.2 Описание объекта оценки…………………………………………………………….

2.3 Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования……………………

2.4 Оценка объекта сравнительным  подходом………………………………………

2.5 Оценка объекта затратным подходом………………………………………………

2.6 Определение итоговой  величины стоимости объекта оценки………………

4. Заключение ……………………………………………………………………………

5. Список использованной  литературы………………………………………………….

6.Приложение……………………………………………………..…………………………

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Оценка имущества (собственности) - это одно из самых перспективных  направлений в экономической  науке и практике, удачно сочетающее в себе как теоретические разработки в области финансов, управления, учета, анализа, так и сконструированные  в рамках этой дисциплины практические подходы. Без преувеличения можно  сказать, что оценочная деятельность (оценочный бизнес) - это своего рода искусство, требующее досконального  изучения теории и практики. «Теория оценки» (теоретические основы оценочной деятельности) как научная дисциплина тесно связана со многими другими экономическими дисциплинами. Оценщик в своей деятельности активно использует рыночную информацию о ценах, т.е. он пользуется результатами процесса ценообразования. При применении отдельных методов оценщик пытается, как бы смоделировать вероятный ценообразующий процесс.

Актуальность темы обусловлена важностью оценочной деятельностью в условиях рыночной экономике.. Определившись с данными понятиями,  которые являются  основой оценочной деятельности,  можно понять  и всю   систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в  том  или  ином  виде  в России в настоящий момент. Основой  рынка  недвижимости  являются  его  объекты,  которые   обладают стоимостью. Осуществление   купли-продажи   или   обмена   объектов   недвижимости производится на рынке на основе их  стоимости,  которую  следует  объективно определить в сравнении с другими объектами. На современном рынке недвижимости существует  много видов стоимости, соответствующих конкретным   ситуациям   и   задачам   субъектов   рыночных отношений.  Одним из  основных  звеньев практической   работы   оценщиков, согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами бухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является  правильный выбор адекватного конкретной ситуации вида определяемой стоимости. Изменения, связанные с процессом развития рынка земли и недвижимого имущества, а также расширение процесса приватизации земель требуют принятия неотложных мер в направлении совершенствования способов управления данными рынка земли и недвижимого имущества, а также их использования в целях оценки стоимости имущества. Данные обстоятельства обуславливают необходимость в формировании адекватной информационно-методической базы, позволяющей участникам рынка в большей степени использовать современные информационные технологии в области рынка земли и недвижимого имущества. Анализ методологической базы на рынках недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой позволяет сделать вывод о том, что приоритетное значение отводится процессу информатизации. Это объясняется тем, что потребителями информации об объектах недвижимого имущества становятся не только брокеры, но и остальные участники рынка недвижимости: эксперты-оценщики, аналитики, инвесторы, девелоперы, страховые компании и банки, управляющие компаний и т.д. Необходимо также отметить, что важнейшим потребителем такой информации уже сегодня является государство, решающее задачу организации системы налогообложения, инвентаризации, учета и управления землей и недвижимым имуществом. Одним из действенных механизмов решения данной проблемы является внедрение универсального комплексного информационного обеспечения, основанного на применении Интернет решений, баз данных, геоинформационных технологий и методов статистического анализа данных.

Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости  квартиры в многоквартирном доме, расположенной по адресу: Воронежская область, село Верхняя Хава, улица Железнодорожная, дом 6, квартира 8.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

1. Рассмотрение теоретических основ описания объекта оценки при составлении отчёта об оценки.
2. Проанализировать рынок недвижимости Воронежской области.
3. Определить величину износа объекта оценки.
4. Определить рыночную стоимость квартиры затратным и сравнительным подходами.
5. Определить итоговую величину рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме, расположенной по адресу: Воронежская область село Верхняя Хава улица Железнодорожная дом 6 квартира 8.

Объектом исследования является квартира в многоквартирном доме, расположенной по адресу: Воронежская область, село Верхняя Хава, улица Железнодорожная, дом 6, квартира 8.

При выполнении курсовой работы использовалась работа следующих авторов…

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

1.1 Качественная и количественная  информация об объекте недвижимости

 

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество — это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Свойство — объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому  объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех  видов:

•         физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости  (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

•         имущественно- правовое описание — вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

•         экономические показатели спроса — стоимость, цена, доходность и др.;•         состояние внешней среды — климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном, локальном и на самом объекте недвижимости.

Земельным участкам присваивают  кадастровые номера. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентифика

 

 

 

 

 

1.2 Техническое освидетельствование объекта

Техническое освидетельствование — экспертиза различных технических объектов специалистами, обычно комиссией, представляющими государственные надзорные органы или имеющими государственную лицензию на право проведения или участия в таких экспертизах. Область, в которой применяется техническое освидетельствование, чрезвычайно широка: в обязательных случаях ему подвергаются различные технические устройства, оборудование, сосуды под давлением, здания, сооружения, суда и многие другие технические объекты.

Понятие технического освидетельствования  тесно связано с технической диагностикой, главная их цель — обеспечение работоспособности технического объекта и недопущение аварий по техническим причинам, но если диагностика имеет обычно прикладное эксплуатационное значение, то освидетельствование является административно-бюрократическим действием, с помощью которого осуществляется государственный контроль в области промышленной безопасности. Следует также отметить, что диагностика производится и при ремонте, и во время эксплуатации, тогда как техническое освидетельствование проводится в то время, когда эксплуатация по каким-либо причинам (чаще всего из-за ремонта) остановлена или вовсе ещё не начиналась.

Причины, обуславливающие обязательность проведения технического освидетельствования  могут быть разными: объект может  эксплуатироваться на опасном производственном объекте, сам являться таковым (например сосуд, работающий под давлением или сооружение)^[1] или по иным причинам отнесён к таким объектам специальными государственными нормативными документами или приказами (например технические системы, поднадзорные МЧС, или технические объекты МинОбороны в России). Среди объектов, которые должны регулярно подвергаться техническому освидетельствованию, есть различные устройства и сооружения, с которыми современный человек сталкивается очень часто, например лифты или общественные пляжи.

Периодичность технического освидетельствования  может быть разной, она зависит  от принятых правил и норм в том  или ином государстве, отрасли промышленности, области применения и пр. Чаще всего эта процедура проводится после монтажа технического объекта, до его пуска в эксплуатацию, во время эксплуатации (обычно раз в 4-5 лет),так называемые периодические технические освидетельствования, и в необходимых случаях, к которым правилами, инструкциями или приказами могут быть отнесены ремонты, реконструкции, какие-либо изменения в устройстве или технологической схеме, а также отклонения от нормальной эксплуатации, какие-либо инциденты, аварии и многие другие причины. В некоторых областях технические освидетельствования должны проводиться только после окончания установленного срока службы, для его продления, это относится например к электроустановкам. Также в некоторых областях различают полные и частичные технические освидетельствования, различающиеся объемом подготовительных и экспертных действий, а также сроками проведения; характерным примером такой области является сфера технического обслуживания грузоподъемных механизмов^[11]. Периодичность технического освидетельствования должна указываться проектной организацией или предприятием-изготовителем в технической документации объекта. В случае, если периодичность там не указана, необходимо руководствоваться государственными отраслевыми правилами и нормами.¹

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(закон, от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ )

Раздел 2 Определение рыночной стоимости квартиры в многоквартирном жилом доме

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости Воронежа и Воронежской области

Воронеж- город в европейской  части России, административный центр  Воронежской области, условная столица  Черноземья. Расположен на берегах  Воронежского водохранилища реки Воронеж, в 470 км от Москвы. По итогам Всероссийской  переписи населения города составило  около 970 тыс. человек. Воронеж, помимо городского округа город Воронеж, образует город Нововоронеж и муниципальные  районы Семилукский, Новоусманский, Каширский, Рамонский и Хохольский.

Городской округ город  Воронеж как муниципальное образование  включает в себя городские районы и микрорайоны, которые согласно Уставу города, не являются муниципальными образованиями.

Площадь территории городского округа города Воронежа составляет 590,43 км. Город разделен на 6 административных районов: Железнодорожный, Коминтерновский, Левобережный, Ленинский, Советский  и Центральный. Железнодорожный  и Левобережный районы находятся  на левом берегу города, а остальные- на правом.

Воронеж- крупный город  по объему розничного товарооборота. Сфера  услуг города- это, в основном, предприятия  общественного питания, сауны, рекламные агентства, туристические фирмы, охранные предприятия, интернет- салоны игрового бизнеса. Крупные игроки рынка представлены местными, международными и федеральными сетями. Действуют многочисленные сетевые продовольственные супермаркеты и гипермаркеты: Вестер Гипер, Копейка, Магнит, Перекресток, Пятерочка, Линия, METRO Cash & Carry, Ашан, Castorama, Сити Парк Град и др.

Валовой внутренний продукт (ВВП) РФ в третьем квартале 2010 года вырос на 2,7% к аналогичному периоду  прошлого года. По мнению директора  Центра исследований региональной экономике  Юрия Корчагина, основные направлении  стратегии выбраны верно, но эксперт  отмечает, что мало внимания уделено  такому фактору как развитие человеческого  капитала. Так же ученый считает, что  параметры роста валового регионального  продукта(ВРП) Воронежской области  в 12,7 % в год при среднем росте  в последние 10 лет в 5% труднодостижимы.

По данным территориального органа Федеральной службы государственной  статистики по Воронежской области, в январе- апреле 2009 года номинальная  начисленная заработная плата населения  увеличилась на 34,8 % к уровню прошлого года, а реальная – на 16,9 %.

Рынок недвижимости Воронежа за последний год заметно оживился. Спрос на новостройки высокой  стадии готовности  и квартиры на вторичном рынке стал превышать  предложение, особенно в секторе  недорогих квартир. Возможно, стимулом для оживления рынка послужило  государственная поддержка ипотечных  программ. За первый квартал 2010 года рублевая ипотечная ставка потеряла 0.4 % и  уже 1 февраля составила 14,2%. В связи  с этим увеличился спрос на квартиры в Воронеже.