Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города

 

Таблица 2

Карта транспортной доступности 

 

Город (населенный пункт)	Расстояние по карте (в км)	Направление
Минино	16	С3
Элита	17,1	СЗ
Овсянка	16,3	ЮЗ
Дивногорск	28,5	ЮЗ
Кузнецово	14,8	ЮВ
Зыково	22,8	ЮВ
Емельяново	23,6	С
Шуваево	21,1	СВ

 

 

 

 

Раздел 5. Юридическое обоснование права собственности

 

1. Технический паспорт индивидуального жилого по состоянию на     11.12.1985 года.
2. Договор купли-продажи №8 от 23.02.1983 года.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 6. Местоположение и описание объекта недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. Местоположение объекта оценки

 

Город  Красноярск, Октябрский район.

Зона градостроительной ценности № 12.

Квартал ограничен с севера, ул. Фрунзе, с востока ул. Спартаковцев, с запада ул. Корнеева  и с юга ул. Радищева.

Участок имеет двухрядный асфальтированный  подъезд со стороны ул. Енисейская.

Ближе всего от участка находятся автобусная остановка: «Революция» - 260 м, железнодорожный вокзал- 1,17км,  автовокзал – 6,71км. Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта: автобус 25.  Площадь участка 1758

Форма участка прямоугольник со сторонами

Рельеф плоский.

План соответствует действительности.

Этажность- 1 эт. Возраст застройки- 1 год. Территория   освоена.

Свободные площади отсутствуют.

Застройка участка в полной степени соответствует потребностям окружающих землепользователей.

Инженерное обеспечение соответствует всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен центральным отоплением, центральным водоснабжением, наружным электроснабжением, центральной  канализацией, центральным горячим водоснабжением.

В кварталах от рассматриваемого участка нет никаких производственных предприятий.

Интенсивность застройки- 12%.

На участке построен одноэтажный деревянный жилой дом на площади 1800 кв.м.

 

 

 

Фундамент здания бетонный, сборного типа, дом деревянный, с лицевой стороны здания стены необлицованные, перекрытия и крыша выполнены из деревянных стропил и шифера, крыша треугольная, присутствует чердак.

Здание находится в эксплуатации 45 лет, состояние удовлетворительное.

Имеются необходимые пешеходные дорожки для удобного подхода к зданию.

На данном участке нельзя строить промышленные предприятия.

 

Подробное описание объекта оценки

Текущее использование	жилое
Этажность квартиры	1 этаж
Типичное использование окружающей недвижимостью	жилая
Состояние окружающей среды	- уровень шума в норме, - уровень радиации в норме, - загазованность в норме
Фасад дома	не облицован

 

Строительные характеристики здания:

Фундамент	Бетонный, сборный
Стены	Бревна d=20см
Перегородки	Деревянные
Перекрытия	Чердачные, деревянные
Полы	Дощатые, покрытые линолеумом
Окна	ПВХ створные
Двери	ПВХ деревянные
Внутренняя отделка	Штукатурка, обои, окраска водными растворами
Санитарно и электротехнические работы	Отопление печное, электричество централизованное, телефон
Год постройки	1970
Фактический возраст дома	45 года
Нормативный срок эксплуатации	100 лет
Капитальные ремонты	1985 и 2000 года

 

Описание помещения

Общая площадь объекта, в т.ч. жилая	55,3 кв.м. 41,9 кв.м.
Число комнат	2
Этажность здания	1
Высота внутри помещения	2,40 м
Материал конструкций и стен	Брус
Необходимость ремонта	требуется

 

 

 

ПЛАН ПЛАНИРОВКИ ДОМА

 

АДРЕС:

Красноярский край, г. Красноярск,

Октябрьский район, ул. Бебеля, дом 28 (1 этаж)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Описание внутренней отделки помещений

Помещение 1 (жилая комната):

• Полы: линолеум
• Стены: обои
• Потолок: побелка
• Окна и двери: ПВХ

Помещение 2 (жилая комната):

• Полы: линолеум
• Стены: обои
• Потолок: побелка
• Окна и двери: ПВХ

 

Помещение 3 (кухня):

• Полы: линолеум
• Стены: обои
• Потолок: побелка
• Окна и двери: ПВХ

 

Помещение 4 (гостиная):

• Полы: линолеум
• Стены: побелка
• Потолок: побелка
• Окна и двери: ПВХ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования (ННЭИ) объекта недвижимости

 

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий. Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений экспертов на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов ННЭИ объекта используются четыре основных критерия анализа:

Максимальная продуктивность для данного объекта оценки достигается при его использовании под жилое помещение т.к. это соответствует сложившимся условиям застройки и ближайшему окружению.

Юридическая допустимость: объект оценки не имеет законодательных ограничений по использованию его как жилого помещения.

Физическая осуществимость: местоположение, транспортная доступность, строительство и другие физические характеристики объекта оценки соответствуют в качестве жилого помещения.

Финансовая целесообразность с точки зрения возврата капитала при возможной реализации имущества максимизации стоимости имущества данный вариант использования имущества представляется целесообразным.

 

 

 

 

Раздел 8. Выбор подхода к оценке

 

При выборе методов (подходов) оценки были учтены следующие факторы:

Затратный подход, не отражает достоверно рыночную стоимость квартир, так как физическое лицо, в большинстве случаев, не имеет альтернативы строительства жилого дома, и не в состоянии оплачивать затраты на строительство многоквартирного дома. На землеотвод для строительства и т.д., т.е. не выполняется основная предпосылка затратного подхода – возможность покупателям осуществлять альтернативное строительство объекта в разумные сроки.

Доходный подход может использовать в качестве расчета рыночной стоимости квартир. Однако, как правило, квартиры не рассматриваются покупателем в качестве доходоприносящей недвижимости и в качестве источника получения дохода. Рентабельность аренды квартир по отношению к вложенным денежным средствам составляет 5-10 %, тогда как по коммерческой недвижимости этот показатель значительно выше (10-12%). Таким образом, если мотивацией приобретения недвижимости является получение дохода, типичный покупатель предпочитает сектор коммерческой недвижимости, с большей рентабельностью, чем в секторе жилой недвижимости. Можно рассмотреть доход, полученный при посуточной сдаче квартир, но этот не является типичным и не отражает доходность квартир на рынке недвижимости города в целом.

Сравнительный подход (метод сравнительного анализа продаж (САП)) является наиболее объективным методом при оценке рынка жилья, основного сектора недвижимости РФ с развитым вторичным рынком. САП – наиболее эффективный метод оценки, использование которого при оценке квартир в типовых многоквартирных домах позволяет получить наиболее адекватный результат.

Рынок продаж квартир в городе Красноярске достаточно развит, большое количество информации по продажам проходит в процессе и в агенствах недвижимости. Поэтому сравнительный метод продаж наиболее доставерно отражает стоимость недвижимости, в сравнении с затратным и доходным методами.