Опыт землеустройства сельских территорий США

Таким образом, земельный кадастр за рубежом, включающий в себя не только технические действия, но и определенный земельно-кадастровый процесс, связанный с регистрацией земельных участков и иных объектов недвижимого имущества и сделок с ним, исторически аккумулировал в себе большую часть землеустроительных работ.

Поэтому зарубежные ученые, понимая важность и самостоятельные цели землеустройства, в силу сложившихся обстоятельств вряд ли смогут выделить землеустроительное производство в отдельную отрасль, так как это

сделано в нашей стране.

Землеустройство, при этом, организуют органы исполнительной власти различного уровня (государственного, регионального, местного) в зависимости от своей компетенции.

При этом землеустроительные работы включают в себя следующие действия:

1. Планирование использования земель (Land Use Planning) в различных административно-территориальных образованиях.
2. Организация рационального использования и охраны земель на основе государственных, региональных и муниципальных программ и методов государственного управления земельными ресурсами (Land Managment).

 

Планирование использования земель (Land Use Planning) в различных административно-территориальных образованиях.

 

Данные работы аналогичны схемам землеустройства разного уровня, разрабатываемым в нашей стране.

Необходимость разработки планов, намечающих использование земель на перспективу, определялась ростом городов и природоохранными целями. Именно города с 80-х годов XX в. стали сильно влиять на земельную политику государств, т.к. земли, намечаемые под застройку, являются наиболее дорогими. Поэтому планы использования земель одновременно решали вопросы охраны природы, перераспределения земель между городским, сельским, лесным хозяйством, промышленными,транспортными и другими отраслями, градостроительства и земельно-хозяйственного обустройства вне и в черте городских территорий.

В основе разработки таких планов лежали специальные законы. Планы делятся на генеральные, составляемые, как правило, на регион, со сроком действия 20-25 лет и местные (муниципальные) со сроком действия от 5 до 15 лет. Базой любого плана служит зонирование, где вся землеустраиваемая территория делится на зоны: сельскохозяйственную, лесную, застроенную, первоочередной застройки для индивидуальных и общественных целей и т.п. После публичного обнародования таких планов, при наличии положительного общественного мнения они утверждаются и являются обязательными для исполнения.

Зонирование определяет и процессы ценообразования. Например, если участок сельскохозяйственных земель попадает в зону изменения целевого назначения и на нем возможно в дальнейшем строительство, то его цена сразу возрастает в несколько раз.

 

Организация рационального использования и охраны земель на основе государственных, региональных и муниципальных программ и методов государственного управления земельными ресурсами (Land Managment)

 

Осуществление основных мероприятий по организации рационального использования и охраны земель США проводит их через специальные программы охраны окружающей природной среды, консервации и защиты фермерских земель и т.п.

США финансирует программы через Министерство сельского хозяйства, Министерство внутренних дел, Агентство по защите окружающей среды, Армейский корпус инженеров Министерства сухопутных сил. Только в 1996 г. федеральные затраты на программы в области консервации и охраны окружающей среды, имеющие отношение к сельскому хозяйству, по этим министерствам и ведомствам составили 6,74 млрд. долларов. В системе Министерства сельского хозяйства действует специальная Служба охраны почв, раннее Почвенная служба (Soil Survey), похожая на нашу землеустроительную службу.

Программы проводятся в следующих направлениях:

• прямое финансирование проектов землеустройства (мелиорации, водоснабжения, освоения, консервации земель);
• предоставление субсидий на внедрение фермерами природоохранных технологий, компенсация убытков земледельцам за вывод земель из хозяйственного использования, привлечение фермеров к соблюдению определенных правил использования земельных и водных ресурсов на «условиях согласия»;
• техническая, консультационная и научно-информационная работа.

Кроме того, бюджеты штатов также выделяют средства на осуществление программ. Наиболее распространенным на штатном и местном уровнях инструментом земельно-ресурсной политики является контроль над использованием земель. При этом власти применяют следующие методы регулирования:

1. установление критериев максимальных уровней загрязнения окружающей среды в планах развития региона;
2. зонирование территории для установления в законодательном порядке характера ее использования; скупка в собственность штата земель, требующих немедленной консервации и использование их в качестве местных рекреационных ресурсов;
3. регулирование размещения производственных и транспортных объектов.

В случае выделения территориальных зон, штатные ведомства районируют земли штата по определенному функциональному признаку (например, использование только для рекреационных целей, ведения сельского хозяйства, транспортного строительства и т.п.). Основываясь на этом местные власти имеют возможность регулировать размещение тех или иных объектов на своей территории. После принятия в 1972 г. Федерального закона «Об управлении прибрежными землями» (The Coastal Zone ManagementАСТ) особую роль в практике стало играть регулирование использования прибрежных (вдоль открытых водоемов – рек и озер) зон.

 

Проведение работ по межеванию земель (Land Survey)

 

Основой проведения данных работ в зарубежных странах являются земельно-кадастровые съемки (съемки границ). Они подразделяются на первичные, когда отсутствуют земельно-кадастровые планы или требуется их полное обновление в связи 6 новыми законодательно определенными техническими условиями, и обновляемые, когда формируются или изменяются площади земельных участков, правовые и фактические земельные отношения на части землеустраиваемой территории.

Обновляемые земельно-кадастровые съемки в нашем понимании представляют собой комплекс работ по межхозяйственному землеустройству в связи с образованием новых и упорядочением существующих землевладений и землепользовании, отводом земельных участков для различных целей, межеванием земель. Это определенная законом процедура, включающая в себя при необходимости сгущение сети триангуляции различного уровня, съемку земельных участков, составление обзорного плана и проекта перераспределения земель в масштабе от 1:10000 (1:5 000) в горных лесных зонах до 1:200 – на городских территориях, а также освидетельствование, приемку, признание границ, установку межевых знаков и внесение изменений в земельно-учетные и регистрационные книги с последующей выдачей правоустановливающих земельных документов (титулов).

При проведении таких работ на сельскохозяйственных землях проводится также бонитировка почв (оценка земель).

Содержание проекта передела земель в связи со строительством нескольких новых индивидуальных жилых домов, например, включает в себя следующие этапы:

1. Составление исходного плана земельного массива (съемка местности, составление цифровой модели рельефа как основы для проектирования).
2. Разработка проекта.
3. Перенесение проекта в натуру (получение окончательного разрешения на строительство, изменение парцелляции, разбивка настроительные участки, разбивка котлована, коммуникаций, провешивание и указание осей, высот и т.д.).
4. Новая полевая земельно-кадастровая съемка с нанесением на кадастровый план новых границ земельных участков, строений (объектов недвижимости), обновление кадастра коммуникаций.
5. Камеральные земельно-кадастровые работы (включение новых земельных участков и строений в материалы кадастровой съемки, изменение документации).

Данные работы в штатах проводятся землемерами, осуществляющими земельно-кадастровые действия, на основании законов.

Если земельно-кадастровые съемки служат средством формирования недвижимости, то данный вид землеустройства используется как метод улучшения недвижимости. Мероприятия по консолидации земель проводились на основании законов (актов) «О формировании недвижимости», или специальных законов по объединению земельных участков.

Задачами консолидации земель, относящейся к межхозяйственному (территориальному) землеустройству, являются:

• комассация земель (сведением разбросанных участков, принадлежащих одному собственнику, в один массив – парцеллу);
• ликвидация недостатков землевладения и землепользования (чересполосицы, вклинивания, вкрапливаний, дальноземелья и т.п.);
• укрупнение земельных участков за счет присоединения рядом расположенных земель.

Помимо межевания и консолидации земельных участков проводятся следующие землеустроительные действия:

• раздел недвижимости (Subdivision);
• переформирование недвижимости (Transformation);
• перепланировка земельных участков (Reallotment);
• формирование земельной собственности (Real Property Formation);
• определение границ (Delimitation);
• вынос границ в натуру (Demarcation);
• землеустроительные работы при приобретении земельных участков (Land Acquisition) и др.

Данные отдельные землеустроительные действия необходимы при совершении сделок с земельными участками, развитом земельном обороте (купле-продаже недвижимости, наследовании, дарении, залоге части участка и др.). Их выполняют землемеры, как правило, за счет средств земельных собственников, если государство не вмешивается в регулирование земельных отношений.

Уже в настоящее время данные проекты превратились в землеустроительную документацию, разрабатываемую не только на одно землевладение, но на определенную эколого-ландшафтную структуру, включающую в свой ареал несколько фермерских хозяйств. Задачи таких проектов землеустройства выбрать оптимальные виды землепользования, рациональный состав угодий и посевов на основе требований агроэкологии с размещением экологических, ниш, микрозаповедников и других природоохранных и инженерно-хозяйственных элементов организации территории.

Вторая часть проектов землеустройства связана с созданием системы противоэрозионных мероприятий, террасированием или консервацией земель на основе инженерных расчетов смыва почв. Занимаются ими не только землемеры, но и фирмы, имеющие отношение к сельскому хозяйству и его отраслям.

Большая часть землеустроительных заказов и, прежде всего государственных, распределяется на конкурсной основе между государственными и частными компаниями. Для этого осуществляются тендеры, торги, конкурсы и т.п.

Землеустройство, охватывающее большие территории и значительное число землевладельцев и землепользователей, проводится при участии «промотеров» – лиц или компаний, участников земельного рынка, берущих на себя инициативу в осуществлении намеченных мероприятий, поиске инвестиций, или вкладывающих в осуществление землеустройства первоначальный капитал. Промотеры (от англ. promoter — учредитель, предприниматель, сопровождающий) могут даже купить землю для осуществления проекта, например, разработать проект, построить коммуникации, дороги, и затем продать отдельные земельные участки для индивидуального жилищного строительства и т.п.

Проекты землеустройства все больше разрабатываются при участии и под контролем органов государственной и местной власти. Вследствие этого затрагиваются и незыблемые до этого интересы частных земельных собственников, осуществляется государственное, региональное и местное планирование использования земель, зонирование территории, государственное регулирование земельных отношений экономическими, правовыми и организационными мерами.

Землеустройство приобретает явный природоохранный характер, в связи с чем проводится независимая экспертиза проектов землеустройства.

В США чистого землеустроительного, в нашем понимании, образования нет. Подобное обучение сосредоточено в университетах, имеющих почвенные и географические факультеты и кафедры (природоохранное направление, ГИС-системы), экономические и строительные подразделения (планирование использования земель, ландшафтная архитектура, экономика недвижимости и прикладная геодезия), а также в аграрных университетах (обустройство сельских земель). Таким образом, землеустроительное образование за рубежом развивается в разных направления. обеспечивая землемерам широту своей профессии.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Изучение опыта землеустройства сельских территорий США позволяет сделать следующие выводы.

1. Работы по землеустройству сельских территорий организует, координирует и контролирует Департамент (Министерство) сельского хозяйства каждой страны через специально созданные службы (управления).
2. В целях соблюдения государственных, муниципальных и частных интересов в области сельского землепользования, образуются государственно-частные партнёрства: на федеральном уровне – Союзы, на региональном и местном уровнях – общественные комитеты и комиссии.
3. Основная часть землеустроительных мероприятий по организации и охране земель в сельской местности, затрагивающих частные землевладения и муниципальные земли, финансируется за счёт федерального бюджета через федеральные программы землеустройства, консервации и резервирования земель, охраны территории водных бассейнов.
4. Министерство сельского хозяйства каждой страны систематически, не реже одного раза в 5 лет, обеспечивает проведение инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения по видам использования угодий, качественному состоянию и местоположению земельных участков, уровню деградации. Это необходимо для планирования сельскохозяйственного производства, управления территориями и дифференциации мер по стимулированию развития фермерства.
5. В целях защиты земель сельскохозяйственного назначения от необоснованного изъятия для несельскохозяйственных нужд и регламентации их использования разрабатываются планы землеустройства муниципальных образований (сельских обществ), в которых осуществляется зонирование сельских территорий по их пригодности для использования в сельском хозяйстве. Отвод этих земель, для жилищных, промышленных, транспортных, энергетических и других несельскохозяйственных целей строго ограничен законом.
6. Все изменения в организации территории фермерских хозяйств, проведении комплекса мелиоративных, природоохранных и противоэрозионных мероприятий осуществляются на основе проектов природоохранного землеустройства.
7. Большие финансовые ресурсы выделяются на проведение научно-исследовательской работы и консультационную деятельность по проблемам организации рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения. Для этого создаются, как правило, на базе ведущих университетов, научные и внедренческие центры Министерства сельского хозяйства.