Оценка земель ЛПХ

Наиболее эффективное  использование может не совпадать  с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей 
  окрестности оцениваемого земельного участка;
• текущее использование земельного участка;
• перспективы развития района, в котором расположен земель 
  ный участок;
• ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.

В соответствии с Федеральным  законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

В Методических рекомендациях  по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется использовать:

• метод сравнения продаж;
• метод выделения;
• метод распределения;
• метод капитализации земельной ренты;
• метод остатка;
• метод предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Каждый из этих методов  может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 4. Согласование (обобщение) результатов  применения подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости объекта  оценки.

На этом этапе производится согласование результатов, полученных различными подходами оценки, и обосновывается заключение об итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости.

Окончательное заключение о  стоимости объекта оценки выносится  на основе обобщения, при котором  проводятся:

• итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
• проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
• проверка правильности расчетов;
• согласование результатов, полученных разными подходами в единое окончательное заключение о рыночной стоимости.

В зависимости от конкретной ситуации, объема исходной информации результаты, полученные при использовании  каждого из трех подходов, могут  в большой или меньшей степени  отличаться друг от друга. Дальнейший сравнительный анализ позволяет  взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов  и вывести итоговую величину стоимости  недвижимости на основании наиболее подходящих и надежных данных. Обычно показатели стоимости, полученные разными  подходами, сводятся в

табличную форму, для того чтобы придать им определенные веса, и на этой основе сделать заключение об итоговой величине стоимости.

Итоговая величина рыночной стоимости недвижимости должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 5. Составление отчета об оценке.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной 
   деятельности в Российской Федерации».
2. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»(ФСО №1),»Цель оценки и виды стоимости»(ФСО №2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3). Утверждены приказами министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007 г. № 254-256.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России 
   от 6 марта 2002 г. № 568-р.
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г.№ 1102-р.

Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся  форма представления данных и  содержания отчета не только в сфере  оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.

Разные фирмы и оценочные  структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.

Состав информации, детальность  и глубина выполняемых исследований и содержание отчета должны удовлетворять  следующим принципам.

• В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). В отчете должны содержаться все необходимые данные, чтобы заказчик отчета смог:
• - понять содержание отчета и примененные оценщиком способы выполнения работ, анализов и исследований, идентифицировать, источники использованной им информации и степень достоверности таковой;
• - проверить выполненные расчеты (как промежуточные, так и конечного результата оценки) и воспроизвести их и для других комбинаций исходных данных.
• Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). Информация является обоснованной, если она соответствует реальной действительности и позволяет пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком в процессе оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
• Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности). Используемые в отчете термины не должны допускать двоякого толкования. Все специальные термины, используемые в тексте отчета, должны быть разъяснены.
• Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести пользователя к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
• Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной (принцип достаточности). Информация является достаточной, если использование дополнительной информации  не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки, а  также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
• При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями: 
• своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;
• в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также проводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;
• если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;
• отчет может также содержать иные сведения, являющиеся по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обосновании примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;
• для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов (например, по кадастровой оценке земель различных категорий);
• отчет об оценке должен быть пронумерован постранично и прошит. Отчет собственноручно подписывается оценщиком заверяется его печатью, если он осуществляет оценочную деятельность самостоятельно, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Обобщим рассмотренные этапы процедуры  оценки рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Заключение договора на проведение оценки

• Цель оценки.
• Вид определяемой стоимости.
• Установление оцениваемых имущественных прав.
• Дата проведения оценки.
• График работ по оценке.
• Источники информации.
• Выбор методов оценки.
• Затраты на проведение оценки.
• Денежное вознаграждение за проведение оценки.
• Составление договора на оценку.

Этап 2. Сбор и анализ информации, необходимой  для проведения оценки

• Осмотр объекта и прилегающей территории.
• Юридическое описание единого объекта недвижимости.
• Физические характеристики и местоположение.
• Экономическая информация.
• Проверка достоверности собранной информации.
• Анализ и обработка информации.

Этап 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых  расчетов

• Анализ земельного участка как незастроенного
• Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями:
• правовая обоснованность выбранного варианта использования;
• физическая осуществимость;
• финансовая целесообразность;
• наивысшая стоимость единого объекта недвижимости.

Этап 4. Согласование( обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости ОО

• Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка.
• Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки.
• Проверка правильности расчетов.

Этап 5. Составление отчета об оценке

Глава 2.2. Принципы оценки земли.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных  участков и рыночную оценку единичных  участков. [12]

Кадастровая оценка земли  — это массовая оценка, которая  представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (кластерам).

Государственная кадастровая  оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки — создание базы для налогообложения. В соответствии с гл. 31 «Земельный налог» НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная  оценка земли проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Правительство Российской Федерации  или уполномоченные им органы федеральной  исполнительной власти разрабатывают  и утверждают:

• порядок проведения и методику кадастровой оценки земли для 
  налогообложения и иных государственных целей, предусмотренных 
  федеральными законами. В соответствии со ст. 66 ЗК РФ органы 
  исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень
• кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому 
  округу);
• методики рыночной оценки земельного участка в случаях изъятия
• участка для государственных или муниципальных нужд, проведения
• судебной экспертизы, продажи, залога и внесения в качестве вклада 
  в уставный капитал товариществ и обществ земельных участков, 
  находящихся в государственной или муниципальной собственности;
• методические рекомендации по определению рыночной стоимости
• земельных участков и рыночной стоимости права аренды 
  земельных участков.

Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

Экономические принципы оценки земли условно можно разделить на три группы (рис. 1).

Первую группу принципов  оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.