Оценка имущества предприятий

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка имущества предприятий» 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 1

Определить стоимость недвижимости двумя подходами (с НДС), если известны следующие данные

Показатель
	9
Год ввода в эксплуатацию объекта	1925
Дата оценки	2009
Кадастровая стоимость земельного участка, р.	230 000
Балансовая стоимость объекта, р.	2 100 000
Арендная ставка с НДС, р./м2 в месяц	920
Общая площадь объекта по внутреннему обмеру, м2	2 000
Общая площадь объекта по внешнему обмеру, м2	2 200
Высота объекта, м	3,5
Площадь, занятая сантехническими помещениями, м2	380
Затраты на оплату коммунальных платежей, р./м2 в месяц	66
Затраты на вывоз мусора, р. в месяц	700
Затраты на благоустройство территории, р. в год	5 000
Заработная плата обслуживающего персонала в месяц с отчислениями, р., в т.ч.
- уборщица	6 500
- бухгалтер	9 000
- охранник	6 500
- управляющий	9 000
Расходы на ремонтный фонд в год, % от балансовой стоимости	10
Прочие расходы, % от потенциального валового дохода в год	13
Ставка доходности по ОФЗ, %	12,2
Надбавка за низкую ликвидность, %	2
Надбавка за инвестиционный менеджмент, %	4
Надбавка за специфические риски объекта, %	1
Физический износ, %
Эффективный возраст на 30 % меньше хронологического, 58,8лет
Нормативный срок службы подобных объектов, лет	150
Функциональный износ, %	11
Внешний износ, %	8,8
Стоимость сравнительной единицы, определенная по сборнику УПВС в ценах 1969 года, р./м3	23,8
Коэффициент, учитывающий климатический район	1,15
Коэффициент, учитывающий отсутствие в объекте оценки горячей воды	0,98
Прибыль предпринимателя, %	20
Индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1969 года в цены на 1984 год	1,19
Индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1984 года в цены на 1991 год	1,6
Индекс пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1991 года в цены на дату оценки	59
Рыночная стоимость земельного участка, тыс. р.	1 550

 

Условие: инвестор имеет возможность реинвестировать доход, который он получает от эксплуатации в недвижимость, по безрисковой ставке. Земельный налог – 1,5 % от кадастровой стоимости. Налог на имущество – 2,2 % от балансовой стоимости имущества.

Поясните выбор используемых методов.

 

Решение: Определим стоимость имущества, используя доходный подход.

 , где V – текущая стоимость объекта недвижимости (здания и земельного участка);

ЧОД – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости, ден. ед.;

R – коэффициент капитализации

 

Коэффициент капитализации определяется как R= r + N, где

r - ставка отдачи (дохода) на капитал – ставка дисконтирования;

N – норма возврата на инвестиции (коэффициент рекапитализации).

Методом кумулятивного построения ставка отдачи на капитал рассчитывается так:

r = Rf + R доп.риск + Rниз.ликв. + Rинв.мм.+Rпроч.

r=12.2+2+4+1=19.2%

Норму возврата на инвестиции (N) определим по прямолинейному методу (методу Ринга)     

где к – оставшийся срок службы объекта оценки.

Определим k.

k=150-(2009-1925)=66 лет, N=1/66=0.0151, Коэффициент капитализации R=0.192+0.0151=0.207 или 20,7%

ЧОД = ДВД – операционные расходы.

ДВД= ПВД-потери от недоиспользования и невзысканных арендных платежей (делается поправка на безнадежные долги). 

ПВД = S×A

Где S- общая площадь объекта; А – арендная ставка (определяется по рыночным данным).

Площадь S=2000-380=1620м2, А=920, ПВД=1620*920=1 490 400 руб

ДВД= 1 490 400-(0,13*1 490 400)=1 296 648.

Операционные расходы= 66*2000+700+416,66+31000+210000+4137,5

=378254,16 р

ЧОД=1 296 648-378254,16=918 393,84 р

V=918 393.84/0.207=4 436 685.22р

Затратный подход

Vнедв = ПВС – И +Vзу,

Где ПВС – полная восстановительная стоимость улучшения земельного участка;

И – совокупный износ (в ден. ед.)

Vзу – стоимость земельного участка.

ПВС2009 = ВС69×I 69-84×I84-91 ×I91-2009×ПП×НДС

ВС69= S×V×k

S – стоимость сравнительной единицы;

V – объем, площадь, количество сравнительных единиц;

K - Поправочные коэффициенты, отражающие конкретные условия состояния объекта и отличие его от типичных условий.

ВС69=23,8*2200*3,5=183 260,

ПВС2009=183260*1,19*1,6*59*(1+0,2)(1+0,18)=29 150 760,7 р.

 

Тфакт =84, Тн=150,

Физ износ=84/150=0,56

Совокупный износ по мультипликативному способу

 

И = 1-(1-ФизИ)×(1-ФунИ)×(1-ВИ)=

1-(1-0,56)*(1-0,11)*(1-0,088)=1-0,44*0,89*0,912=0,642, в рублях износ =0,642*29150760,7=18 714 788,4

Vнедв = ПВС – И +Vзу=29 150 760,7-18 714 788,4+1 550 000=11 985 972,3р

При согласовании результатов Vнедв=8 211 328.75 р

 

 

 

 

Задача 2

 

Определите рыночную стоимость рельсовой телеги с НДС, если она была создана хозспособом в 2002 г. Дата оценки – 2009 год. Нормативный срок службы всего объекта принят равным 20 годам. Известна информация о стоимости ее составных частей, износе и нормативных сроках службы:

 

Наименование запасных частей	Кол-во	Ед. измер.	Норматив-ный срок службы, лет	9
Колесные блоки	4	шт.	10	555
Редуктор	1	шт.	15	2343
Кинематика	1	шт.	15	23000
Швеллер №22	48	м.	20	431
Лист № 8	860	кг.	20	22,23
Электродвигатель 4кВт, 950 об/мин	1	шт.	15	7810
Ремни клиновые 1250 В	2	шт.	10	56

 

		9
Коэффициент сборки	%	10
Коэффициент рентабельности	%	10
Функциональный износ	%	11
Внешний износ	%	12

 

Рекомендация: Определите физический износ самостоятельно.

Налог на прибыль 20 %. НДС – 18 %.

Решение:

 

Где КСБ =10%.

Соц=(1-0,1)*(555*4+2343*1+23000*1+431*48+22,23*860+7810*1+56*2)=

0,9*(2220+2343+23000+20688+19117,8+7810+112)=67 761,7 р

Цi – цена i-того узла при количестве узлов в объекте n штук.

Определим ПВС объекта

 

,

 

где fi – физический износ i-того элемента (узла); Тэф=2009-2002=7 лет,

ci -  стоимость i- того элемента машины;

с – стоимость всей машины;

Тi – нормативный срок жизни i-того элемента;

Т – нормативный срок жизни всего объекта.

 

Стоимость всей машины с=67761,7 75290,7, Т=20

, 38,8%,

Исов=1-(1-ФизИ)×(1-ФунИ)×(1-ВИ)=1-(1-0,388)*(1-0,11)*(1-0,12)=

1-0,6112*0,89*0,88=1-0,478=0,52

, Сз МиО - рыночная стоимость, определенная затратным подходом;

ПВС – полная восстановительная стоимость объекта оценки;

Исов – совокупный износ объекта оценки.

Сз МиО=77441,96-(0,52*77441,96)=37 172,1 р.

 

Задача 3

 

Объект оценки - сверлильно-пазовальный станок марки СВП-2. В качестве аналогов выступают станки моделей СВПГ-1Б и СВПГ-1И. В таблице даны цены и наибольшие диаметры сверления аналогов на дату оценки.

Оцените рыночную стоимость станка СВП-2. Коэффициентом влияния второстепенных факторов можно пренебречь, поскольку станки идентичны по всем остальным параметрам. Поясните выбор метода оценки.

 

Наименование показателя	9
Наибольший диаметр сверления станков, мм:
- СВП-2	33
- СВПГ-1Б	26
- СВПГ-1И	28
Цены аналогов, р.:
- СВПГ-1Б	44000
- СВПГ-1И	50200

Решение: Оценочную стоимость найдем, использую для оценки сравнительный подход:

 

,

По – параметр оцениваемого объекта

Па – параметр аналога

n – коэффициент торможения цены,

 

Коэффициент торможения ,

 

где С1 и С2 – стоимость 1 и 2 аналогов соответственно,

П1 и П2 – параметры 1 и 2 аналогов соответственно

 

 

 

Задача 4

 

Оценить плиту газовую Брест GEFEST 1200 С6 (без НДС), если известны ее характеристики:

- имеет электророзжиг, снабжена  обычным краном духовки, имеет подсветку в духовке;

- не имеет механического таймера, не имеет вертела с электромотором, отсутствует гриль-горелка, отсутствует  выдвижной ящик и регулировочные  ножки.

Оцениваемая плита имеет аналог модификации С7 (аналог с регулировочными ножками).

Информация по аналогу и объекту оценки представлена в таблице. Срок службы плиты, установленный по техпаспорту, 10 лет.

 

 

Наименование показателя	9
Габариты, мм.:
- Брест GEFEST 1200 С6
длина	68
ширина	68
высота	85
- Брест GEFEST 1200 С7
длина	61
ширина	61
высота	85
Цена аналога Брест GEFEST 1200 С7, р. (с НДС)	7200
Фактический срок службы, лет	4
Функциональный износ, %	13

 

Ставка налога на прибыль 20 %. НДС – 18 %. Коэффициент рентабельности оцениваемого объекта – 25 %, коэффициент рентабельности однородного объекта (аналога) – 30 %.

 

Решение:

Определим оценочную стоимость плиты, используя метод целостной оценки объекта

 

 

 

 

 

 

 

,

(с НДС),

Сумма НДС=6183,52* =943,24         ПВС без НДС= 6183,52-943,24=5240,27

Исов=1-(1-0,4)(1-0,13)=1-0,6*0,87=0,45

Рыночная стоимость плиты(без НДС)= 5240,27-(0,45*5240,27)=2882,15 р.