Необходимо отметить, что в
процессе исследования наметились некоторые
особенности в регистрации земельных
долей. Согласно ст. 18 Федерального закона
«Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»31 документом удостоверяющим
прав на земельную длю, может быть свидетельств
о праве на земельную долю, выданное до
вступления в силу Федерального закона
«О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним»32, а при их отсутствии выписки
из принятых до вступления указанного
Федерального закона решений органов
местного самоуправления и приватизации
сельскохозяйственных угодий, удостоверяющих
право на земельную долю, которые имеют
равную юридическую силу с записями в
Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
Но при этом надо помнить , что для совершения
сделок с земельными долями необходима
предварительная государственная регистрация
прав собственности на такие доли в порядке
Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним»33.
2.4 Особенности
совершения сделок с долями
в праве общей собственности
на земли сельскохозяйственного
назначения
К сделкам с долями в праве общей
собственности на земли сельскохозяйственного
назначения применяются соответствующие
правила Гражданского кодекса РФ34. Участник долевой собственности
вправе по своему усмотрению продать,
подарить, обменять, завещать, отдать в
залог, внести в уставный (складочный)
капитал юридического лица свою долю или
распорядиться ею иным образом с соблюдением
при ее возмездном отчуждении правил,
предусмотренных статьей 250 ГК РФ («преимущественное
право покупки»)35. Участник долевой собственности
вправе передать долю в праве общей собственности
на земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения в доверительное управление.
В настоящее время к сделкам
с долями в праве общей собственности
на участки сельскохозяйственного назначения
правила Гражданского кодекса РФ применяются
в случае, если число участников общей
собственности составляет не более пяти
лиц.
В данном случае участник долевой
собственности вправе при соблюдении
правила о преимущественном праве покупки
доли, предусмотренном ст. 250 ГК РФ36, продать, подарить, обменять,
завещать, отдать в залог, передать в доверительное
управление, внести в уставный (складочный)
капитал юридического лица свою долю или
распорядиться ею иным образом.
В частности, в соответствии
со ст. 12 ФЗ Об обороте37 без выделения земельного участка
в счет земельной доли такой участник
долевой собственности по своему усмотрению
вправе:
- завещать свою земельную долю,
- внести ее в уставный (складочный)
капитал сельскохозяйственной организации,
использующей земельный участок, находящийся
в долевой собственности;
- передать свою земельную долю
в доверительное управление
- продать или подарить ее другому
участнику долевой собственности
- продать или подарить ее сельскохозяйственной
организации или гражданину - члену крестьянского
(фермерского) хозяйства, использующим
земельный участок, находящийся в долевой
собственности.
В случае, если участников долевой
собственности более пяти, устанавливаются
дополнительные особенности к совершению
сделок с долями.
Следует отметить, что передача
земельной доли в уставный (складочный)
капитал сельскохозяйственной организации,
использующей земельный участок, находящийся
в долевой собственности, в доверительное
управление завещание или выделение земельного
участка в счет земельной доли, осуществляется
на основании документов, удостоверяющих
право на земельную долю и выданных до
вступления в силу ФЗ Об обороте38, без государственной регистрации
возникшего в результате приватизации
сельскохозяйственных угодий права на
земельную долю.
Как уже было указано выше, документом,
удостоверяющим право на земельную долю,
является Свидетельство о праве на земельную
долю.
В случае, если участник долевой
собственности на земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения
продает свою земельную долю без выделения
земельного участка в счет своей земельной
доли другому участнику долевой собственности,
а также сельскохозяйственной организации
или гражданину - члену крестьянского
(фермерского) хозяйства, использующим
земельный участок, находящийся в долевой
собственности, извещать других участников
долевой собственности о намерении продать
свою земельную долю не требуется.
Распоряжение земельной долей
иным способом допускается только после
выделения земельного участка в счет земельной
доли.
Согласно статье 153 ГК РФ39, сделками признаются действия
граждан и юридических лиц, направленные
на установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей. Выдел
доли, то есть образование участка в счет
доли, несомненно, направлен на возникновение,
изменение или прекращение гражданских
прав и обязанностей: возникновение права
собственности на выделенный в счет доли
участок и прекращение права на участок,
оставшийся после выдела всех своих долей.
В случае если участников общей
собственности более пяти, правила ГК
РФ40 применяются с учетом особенностей,
установленных статьями 12, 13 и 14 Закона
об обороте41 и состоят в следующем:
1) принятие решений о порядке
владения, пользования и распоряжения
участком, находящимся в долевой собственности,
с предварительным оформляемым протоколом,
собранием дольщиков, а не сразу по соглашению
(договору) всех дольщиков;
2) порядок извещения дольщиков
о предстоящем отчуждении (кроме купли-продажи)
доли через СМИ, определенные законом
субъекта РФ, а не исключительно посредством
письменного уведомления каждого дольщика;
3) доли в составе участка всегда
равны у всех дольщиков; соглашением дольщиков
не может быть установлен порядок определения
и изменения их долей в зависимости от
вклада каждого из них в образование и
приращение участка;
4) долю не допускается отдавать
в залог, продавать постороннему (третьему)
лицу либо с публичных торгов;
5) выдел доли не обусловлен отказом
в разделе участка другими дольщиками,
возможен во внесудебном порядке и осуществляется
без компенсации не выделяющимся дольщикам;
6) доли, которыми не распоряжались
их собственники в течение трех лет, подлежат
выделению в участок по решению публичного
образования и признанию такого участка
собственностью публичного образования
в судебном порядке.
7) на доли распространяются
положения земельного законодательства
и законов субъектов РФ об обороте.
2.5 Особенности
определения порядка распоряжения,
владения и пользования земельным
участком, находящимся в долевой
собственности
Решение о порядке владения
и пользования земельным участком, находящимся
в долевой собственности, а также о местоположении
его части, в границах которой в первоочередном
порядке выделяются земельные участки
в счет доли в праве общей собственности
на земельный участок, принимается общим
собранием участников долевой собственности.
Уведомление участников долевой собственности
о предстоящем собрании проводится не
менее чем за месяц до даты его проведения
в письменной форме под расписку и (или)
путем опубликования сообщения в средствах
массовой информации, определенных субъектом
РФ. При условии надлежащего уведомления
общее собрание участников долевой собственности
считается правомочным, если на нем присутствует
не менее 20 процентов участников долевой
собственности. Решение принимается большинством
не менее двух третей голосов от числа
присутствующих на собрании участников
долевой собственности и оформляется
протоколом. Протокол подписывается всеми
присутствующими участниками долевой
собственности.
Аренда, купля-продажа или другая
сделка с земельным участком из земель
сельскохозяйственного назначения, находящимся
в долевой собственности, совершается
или участниками долевой собственности,
или лицом, действующим на основании доверенностей,
выданных ему участниками долевой собственности.
В случае, если согласие участников
долевой собственности на совершение
указанной сделки не достигнуто, часть
участников долевой собственности, выразивших
несогласие с совершением указанной сделки,
вправе выделить земельный участок или
земельные участки в счет своих долей
и распорядиться выделенным земельным
участком по своему усмотрению.
Заключение
В качестве вывода к работе
можно сказать, что правовое регулирование
отношений в области оборота долей и участков
земель сельскохозяйственного назначения
требует решения многих вопросов, в частности,
определения процедуры выдела земельных
участков в счет долей в праве общей собственности
на земли сельскохозяйственного назначения
и требований землеустройства при установлении
на местности границ участков земель сельскохозяйственного
назначения, находящихся в общей собственности.
В законодательных актах, регулирующих
земельный рынок, вопросы ценообразования
на земли сельскохозяйственного назначения
отражены не в полной мере, несмотря на
то, что базовая цена на землю является
основным экономическим регулятором купли-продажи,
аренды, залога и других сделок с земельными
участками.
Практическое применение федерального
законодательства об обороте земель сельскохозяйственного
назначения, носящего рамочный характер,
может потребовать разработки региональных
нормативно-правовых актов, в том числе
закона об аренде, закона о залоге земельных
участков.
Анализ динамики площади и количества
сделок аренды, купли-продажи, залога,
дарения, наследования участков земель
сельскохозяйственного назначения по
регионам и в целом по России позволит
установить закономерности развития земельного
рынка в Российской Федерации и правильно
определить направления совершенствования
федерального земельного законодательства.
В случае применения в российских
регионах проверенных на практике методик
регулирования оборота земель сельскохозяйственного
назначения следует ожидать значительного
увеличения размеров земельного рынка
за счет роста количества сделок и возрастания
площади оборота земельных участков в
сегменте сельскохозяйственных земель.
Должны открыться и возможности проникновения
на рынок пользователей, владельцев и
собственников долей и участков земель
сельскохозяйственного назначения. Ожидаемое
повышение темпов роста сделок земельного
рынка в сегменте сельскохозяйственных
земель будет способствовать переходу
таких земель пользователям и владельцам,
способным организовать эффективное сельскохозяйственное
производство. Быстро растущий рынок сельскохозяйственных
земель будет привлекательным для инвесторов.
Поэтому можно ожидать восстановления
сельскохозяйственного производства,
обновления его фондов и финансового оздоровления
сельскохозяйственных предприятий, что
повлечет за собой изменение социальной
ситуации и, в частности, увеличение занятости
и повышение доходов сельского населения
за счет создания новых рабочих мест в
сельскохозяйственных предприятиях.
Список источников
- «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №
6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // «Собрание законодательства РФ», 26.01.2009,
№ 4, ст. 445.
- «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.09.2013)// «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147. Изменения, внесенные Федеральным Законом от 07.06.2013 № 123-ФЗ, вступают в силу по истечении 90 дней после дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 07.06.2013).
- «Градостроительный кодекс
Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ
(ред. от 21.10.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 05.12.2013)// «Российская газета», № 290, 30.12.2004. Изменения, внесенные Федеральным
Законом от 07.06.2013 № 113-ФЗ, вступают
в силу по истечении 180 дней после дня его
официального опубликования (опубликован
на Официальном интернет-портале правовой
информации http://www.pravo.gov.ru - 07.06.2013).
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)»
от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013)// «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301. Изменения, внесенные Федеральным законом от 02.11.2013
№ 302-ФЗ, Вступили по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 03.11.2013).
- «Гражданский кодекс Российской
Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 23.07.2013)// «Собрание законодательства
РФ», 29.01.1996, № 5, ст. 410. Изменения, внесенные
Федеральными законами от 02.07.2013 N 185-ФЗ
и от 23.07.2013 № 251-ФЗ, вступают в силу
с 1 сентября 2013 года.
- Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// «Российская газета», № 137, 22.07.1998. Изменения, внесенные Федеральным законом от 07.05.2013 № 101-ФЗ, вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале
правовой информации http://www.pravo.gov.ru
- 08.05.2013).
- Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// «Российская газета», № 137, 27.07.2002. Изменения, внесенные Федеральным законом от 07.06.2013 № 108-ФЗ, вступили в силу со дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 07.06.2013).
- Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, № 30, ст. 3594. Изменения, внесенные Федеральным законом от 02.11.2013 № 294-ФЗ, вступили в силу со дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 03.11.2013).
- Федеральный закон от 25.07.2011
№ 260-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной
поддержке в сфере сельскохозяйственного
страхования и о внесении изменений в
Федеральный закон «О развитии сельского
хозяйства»// «Российская газета», № 162,
27.07.2011. Изменения, внесенные Федеральным
законом от 23.07.2013 № 251-ФЗ, вступили в силу
с 1 сентября 2013 года.
- Федеральный закон от 29.12.2006
№ 264-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О развитии сельского
хозяйства»// «Российская газета», № 2,
11.01.2007.
- Указ Президента РФ от 11.12.1993 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»// "Российская газета", N 231, 17.12.1993. Утратил силу.
- «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 05.04.2013)// «Российская газета», № 49, 13.03.1993. Изменения, внесенные Федеральным законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ, вступили в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 08.04.2013).
- Земельное право. Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э. и др. - Учебник - 2010 - 344 с.
- Земельное право России. Борис Ерофеев - Издательство: Юрайт, 2012 - 688 стр.
- Земельное право России. Авторы: Алексей Анисимов, Анатолий
Рыженков, Сергей Чаркин. Издательство: Юрайт – 2012 - 416 стр.
- Гражданское право. Под ред.
Алексеева С.С. (Учебник) - М.: 2009. — 528 с
- Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Авторы: Алексей Мазуров, Виталий Нахратов, Владимир Чуркин. Издательство: Частное право – 2012 - 304 стр.
1
«Земельный кодекс Российской Федерации»
от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и
доп., вступающими в силу с 06.09.2013)// «Собрание
законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
Изменения, внесенные Федеральным
Законом
от 07.06.2013 № 123-ФЗ, вступают в силу
по истечении 90 дней после дня официального
опубликования (опубликован на Официальном
интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru
- 07.06.2013).
2
«Градостроительный кодекс Российской
Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 21.10.2013)
(с изм. и доп., вступающими в силу с 05.12.2013)//
«Российская газета», № 290, 30.12.2004. Изменения,
внесенные Федеральным Законом от
07.06.2013 № 113-ФЗ, вступают в силу по истечении
180 дней после дня его официального опубликования
(опубликован на Официальном интернет-портале
правовой информации http://www.pravo.gov.ru
- 07.06.2013).
3
«Земельный кодекс Российской Федерации»
от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и
доп., вступающими в силу с 06.09.2013)// «Собрание
законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
Изменения, внесенные Федеральным
Законом
от 07.06.2013 № 123-ФЗ, вступают в силу
по истечении 90 дней после дня официального
опубликования (опубликован на Официальном
интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru
- 07.06.2013).
4
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред.
от 07.06.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»// «Российская газета», №
137, 27.07.2002. Изменения, внесенные Федеральным
законом от 07.06.2013 № 108-ФЗ, вступили
в силу со дня официального опубликования
(опубликован на Официальном интернет-портале
правовой информации http://www.pravo.gov.ru
- 07.06.2013).
5
«Земельный кодекс Российской Федерации»
от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 23.07.2013) (с изм. и
доп., вступающими в силу с 06.09.2013)// «Собрание
законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
Изменения, внесенные Федеральным
Законом от 07.06.2013 №
123-ФЗ, вступают в силу по истечении
90 дней после дня официального опубликования
(опубликован на Официальном интернет-портале
правовой информации http://www.pravo.gov.ru
- 07.06.2013).
6
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред.
от 07.06.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред.
от 07.06.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»// «Российская газета», №
137, 27.07.2002. Изменения, внесенные Федеральным
законом от 07.06.2013 № 108-ФЗ, вступили
в силу со дня официального опубликования
(опубликован на Официальном интернет-портале
правовой информации http://www.pravo.gov.ru
- 07.06.2013).
7
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред.
от 07.06.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения»// «Российская газета», №
137, 27.07.2002. Изменения, внесенные Федеральным
законом от 07.06.2013 № 108-ФЗ, вступили
в силу со дня официального опубликования
(опубликован на Официальном интернет-портале
правовой информации http://www.pravo.gov.ru
- 07.06.2013).