Права и обязанности субъектов отношений аренды земельных участков

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за исключением некоторых случаев, те же права, что и собственнику:

- право собственности  на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования  земельного участка;

- самостоятельно хозяйствовать  на земле;

- передавать свои права  и обязанности по договору  аренды земельного участка третьему  лицу;

- отдавать арендные права  земельного участка в залог;

- вносить право аренды  в качестве вклада в уставный  капитал хозяйственного товарищества  или общества либо паевого  взноса в производственный кооператив  в пределах срока договора  аренды земельного участка без  согласия его собственника при  условии его уведомления, если  договором аренды земельного  участка не предусмотрено иное.

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура почвы, не дающая возможность произвести это строительство) арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  этих недостатков (например, путем  проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения  арендной платы, либо возмещения  своих расходов на устранение  недостатков;

- удержать сумму понесенных  им расходов, связанных с устранением  данных недостатков, из арендной  платы, предварительно уведомив  об этом арендодателя;

- потребовать досрочного  расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок без обнаруженных недостатков или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это возможно).

На арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства. Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству, в случае разногласий действует норма закона.

По закону и договору арендатор соблюдает следующие обязанности:

- своевременно вносить  плату за пользование земельным  участков (ст. 614 ГК РФ);

- использовать земли в  соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

- поддерживать земельное  имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание  его в этом состоянии, если  иное не установлено законом  или договором аренды (ст. 616 ГК  РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

По окончании договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемые земли. Земельный участок должен быть возвращен в состоянии, не худшем, чем оговорено в договоре. Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенные арендодателем убытки, он вправе претендовать на их возмещение.

Если в ходе осуществления сделки по аренде земельного участка арендодатель объявит себя банкротом, обращение по его долгам на арендуемый земельный участок не допускается, то есть арендатор не обязан нести на себе бремя материальной ответственности за хозяйственные и иные промахи арендодателя.

2.2 Права и обязанности  арендодателя земли

Арендодатель имеет права и исполняет обязанности, отраженные в конкретном договоре. Кроме того, права и обязанности арендодателя, так же как и арендатора, предусмотрены законодательством. Так на основании ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным  участком с существенным нарушением  условий договора или назначения  земельного участка либо с  неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает  качество земель;

- более двух раз подряд  по истечении установленного  срока не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды в случае совершения арендатором указанных правонарушений осуществляется на основании решения суда.

ГК РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, то есть продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, сто следует заметить: права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ст. 617 ГК РФ.

На основании закона и договора арендодатель обязан:

- передать арендатору  земельный участок в сроки  и в состоянии, которые соответствуют  условиям договора и назначению  земельного участка. Земельный участок  передается вместе со всеми  принадлежностями, необходимыми для  его использования. В случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

- предупредить арендатора  о правах третьих лиц на  участок;

- передать арендатору  землю в состоянии, соответствующем  условиям договора по площади  угодий и качеству, указанным  в приложении к договору;

- в случае смерти арендатора  до истечения срока аренды  перезаключить договор аренды  с одним из его наследников  при его согласии стать арендатором;

- возмещать по истечении  срока аренды полностью или  частично расходы по освоению  земель и улучшению качества  сельскохозяйственных угодий, понесенные  арендатором.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ст. 612 ГК РФ). В то же время арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные при заключении договора или заранее известные арендатору, либо которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передачи имущества.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Ст. 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

- использования земельного  участка не в соответствии  с его целевым назначением  и принадлежностью к той или  иной категории земель;

- использование земельного  участка, приводящее к существенному  снижению плодородия сельскохозяйственных  земель или значительному ухудшению  экологической обстановки;

- не устранения совершенного  умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного  слоя почвы вследствие нарушения  правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами  и иными опасными химическими  веществами при их хранении, использовании  и транспортировке, повлекших за  собой причинение вреда здоровью  человека или окружающей среде;

- неиспользования земельного  участка предназначенного для  сельскохозяйственного производства  либо жилищного или иного строительства  в указанных целях в течение  трех лет, если более длительный  срок не установлен федеральным  законом или договором аренды  земельного участка, за исключением  времени, необходимого для освоения  земельного участка, а также времени, в течение которого земельный  участок не мог быть использован  по назначению из-за стихийных  бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- изъятие земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд;

- реквизиции земельного  участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

- в период полевых сельскохозяйственных  работ;

- в иных установленных  федеральными законами случаях.

Закон допускает досрочные основания прекращения арендных отношений:

- взаимное волеизъявление  сторон;

- смерть собственника  и отсутствие правопреемника;

- смерть арендатора и  отсутствие наследника, желающего  воспользоваться преимущественным  правом аренды;

- невыполнение арендатором  обязательств, предусмотренных договором  аренды;

- выкуп земельного участка  для государственных и общественных  нужд.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Юридические основания прекращения аренды земельного участка

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46 ЗК РФ).

Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством возможно:

- в связи с истечением  срока, на который был заключен  договор;

- в случае досрочного  расторжения договора.

Общие основания прекращения обязательств установлены в ст. 407-419 ГК РФ.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если срок аренды в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов отдельных видов имущества. В случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (ст. 610 ГК РФ).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).

На основании ст. 619 ГК РФ (ст. 620 ГК РФ) по требованию арендодателя (арендатора) договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ. При этом, согласно указанному пункту, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении  договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ, другими законами или  договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (п.3 ст. 450 ГК РФ).

Кроме того, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Расторжением договора в связи с существенным изменением обстоятельств регулирует ст. 451 ГК РФ.

Порядок расторжения договора определяется по правилам ст. 452 ГК РФ. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычае делового оборота не вытекает иное.

Помимо указанных оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в п.2 ст. 46 ЗК РФ случаях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Для правильного применения норм земельного и гражданского права к отношениям, возникающим по поводу земли, следует изначально дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контроля за ними и т.п. - это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. Если в первом случае нормы ГК РФ применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно. Однако в силу того, что ряд норм, регулирующих имущественные отношения по поводу земли, размещен в ЗК РФ, эти правила не становятся нормами земельного права (как отрасли права) и должны быть логически инкорпорированы в гражданское право.

Следует разделить предмет регулирования. Собственно земельные отношения, образующие предмет его регулирования (по землеустройству, ведению кадастра, планированию и контролю и т.п.), с гражданским правом связаны опосредовано. Что же касается отношений возмездно-эквивалентных, основанных на действии закона стоимости и координации, то в сфере землепользования следует выдерживать уже провозглашенный п. 3 ст. 3 ЗК РФ принцип - применению подлежат специальные нормы земельного законодательства, а нормы гражданского права применяются субсидиарно.

Земельное законодательство фактически допускает, что ряд вопросов, связанных с оборотом земельных участков, регулируется нормами законодательства субъектов РФ. В этой связи предлагается либо допустить такое регулирование и соответствующим образом изменить п. 1 ст. 3 ГК РФ, либо исключить подобные нормы из ЗК РФ.