Правовые особенности обмена земельных участков

Правовые особенности обмена земельных  участков

Научный руководитель 
доктор юридических наук,  
профессор, заслуженный деятель науки  
РФ Панкратов Иван Ферисанович 
 
Российское законодательство относит земельный участок к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). К обмену земельных участков поэтому применимы общие гражданско-правовые нормы, регулирующие обмен имущества. Такие нормы содержатся, в частности, в ст.ст. 567-571 ГК РФ. 
В отношении оформления договора мены земельных участков действуют общие правила о сделках, предусмотренные гл. 9 ГК РФ с указанными выше статьями; нормы о регистрации сделок с недвижимостью, установленные Фз РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[1], а также ЗК РФ (п. 2 и 4ст. 37), чего не было раньше. 
Отношения по обмену земельных участков оформляются договором мены, общие правила, совершения которого установлены гл. 31 ГК РФ (ст.ст. 567-571) и Земельным кодексом РФ, в частности недействительных условий договора обмена земельных участков и требований, предъявляемых к данному договору (ст. 37). 
В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК РФ по договору обмена каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Необходимо отметить, что при осуществлении мены государственными и муниципальными унитарными предприятиями по договору передается или возникает право хозяйственного ведения или оперативного управления, а не право собственности, как в случаях обмена между гражданами и юридическими лицами. 
На наш взгляд, к договору мены недвижимого имущества применяются правила, предусмотренные нормами ГК РФ о купле продаже недвижимости (§ 3 гл. 30 ГК РФ ст.ст. 506-524). Это объясняется некоторой схожестью договора купли-продажи и договора мены. Результатом совершения и того, и другого договора является переход права собственности на продаваемый или обмениваемый земельный участок. Вместе с тем, договор мены имеет свои особенности, позволяющие отличить его от договора купли-продажи и других гражданско-правовых договоров^[2]. 
Таким образом, при регулировании отношений с земельными участками по договору мены в случае несоответствия требований общего и специального закона равной силы действует норма специального закона. 
Вместе с тем, специфика рассматриваемого договора заключается в том, что при возмездном характере договора его условная цена выражена не в денежной форме, а в форме предоставления иного имущества, в данном случае земельного участка. Поэтому правила о купле-продаже, касающиеся денежных расчетов (ст. 486-489 ГК РФ), к договору мены не применяются. Однако существует и исключение. По общему правилу, обмен земельными участками по договору мены производится без доплат, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 568 ГК РФ. Так, допускается произведение доплаты за неравноценные земельные участки (неравноценными могут признаваться, например, земельные участки разные по площади или находящиеся далеко от населенных пунктов и т. п.). Полагаем, что избежание последующих переоценок земельных участков целесообразно рекомендовать, заранее оговаривать условие о доплате в договоре мены. 
По общему правилу, установленному законодательством (ст. 458 ГК РФ), договор считается исполненным с момента выполнения обеими сторонами своих обязательств, т. е. с момента, когда произведена последняя по времени передача земельного участка. Такая передача осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта, свидетельствующего о передаче. С момента подписания сторонами передаточного акта обязанность продавца передать земельный участок и обязанность покупателя принять его считаются выполненными, а договор исполненным 
Таким образом, сделка по обмену земельными участками совершается их собственниками, одновременно выступающими в роли продавца и покупателя или уполномоченными ими лицами путем оформления договора мены^[3]. 
Чрезвычайно важно, что предметом договора мены не могут быть земельные участки, состоящие под арестом (запрещением), а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота. 
Мы полагаем, что в зависимости от правового статуса земельных участков совершение обмена ими может быть ограничено некоторыми условиями. Например, земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, может быть отчужден путем обмена только при наличии согласия на это залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости")^[4]. Такое же ограничение в обмене существует для земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании у граждан или юридических лиц и пожизненном наследуемом владении граждан. При этом необходимо получить согласие соответствующего государственного или муниципального органа – собственников предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение земельных участков. 
В свою очередь, договор мены земельными участками заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, письменной формы договора мены влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 166-168 ГК РФ). 
Гражданское законодательство требует четко определить предмет договора мены земельными участками^[5]. В таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Необходимо указать местоположение (адрес); категорию земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; общую площадь; кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются); в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обязательства сторон (ст. 554 ГК РФ). 
Важно обратить внимание на то, что договор мены подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующем органе юстиции, на территории которого расположены обмениваемые земельные участки. Государственная регистрация, договора мены земельными участками осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"^[6]. Таким образом, данный договор является основанием государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, установленными действующим законодательством. 
Поскольку к договору мены, в том числе и его форме, предъявляются, по общему правилу, те же требования, что и к договору купли-продажи, то и в части возможного придания договору мены нотариальной формы следует руководствоваться теми же правилами, что и при купле-продаже^[7]. 
Необходимо отметить, что при наличии споров по земельным участкам (споры о границах, о принадлежности тому или иному лицу и т. д.), совершение, сделки по обмену невозможно. 
Считается важным, что в договоре должно быть указано, какие права третьих лиц распространяются на обмениваемые земельные участки или на их часть (право аренды, право временного пользования, право залога, право сервитута и т. д.). 
К договору мены земельными участками в качестве неотъемлемой части прилагаются: 
– планы (чертеж границ) обмениваемых земельных участков; 
– акты установления нормативной цены обмениваемых земельных участков, выданные районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству; 
– сводные ведомости оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обмениваемых земельных участках (прилагаются при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора); 
– требования залогодержателя по обязательствам (прилагаются в случае, если один или оба обмениваемых участка переданы в залог); 
– доверенности лиц, уполномоченных сторонами или законом выступать при заключении договора от их имени (прилагаются, в случае подписания договора уполномоченными лицами); 
– копии договоров аренды, временного пользования, залога, заключенных сторонами с третьими лицами, по предмету настоящего договора. 
Из всего сказанного можно сделать вывод, что сделка по обмену земельных участков имеет свои положительные стороны, как институт права, на основании которого происходит переход в собственность земельного участка в обмен на другой, так и по регулированию однородных отношений в сфере защиты законных прав и обязанностей договаривающихся сторон.