Приватизация земли гражданами

До принятия нового Земельного кодекса в РФ граждане могли иметь в своём пользовании участки земли без оформления каких бы то ни было дополнительных прав на него. Теперь же гражданин может приобрести участок земли, находящийся в его бессрочном пользовании либо пожизненном наследуемом владении, в собственность. Ограничений для оформления права собственности на ранее приобретённые (либо предоставленные в собственность) участки для физических лиц законом не установлено, в отличии от лиц юридических, которые обязаны пройти процедура переоформления земли до 1 января 2010г. По сути дела, если граждане не переоформят свои права, то отрицательные последствия их не настигнут.

Однако, существует ряд причин, по которым каждому гражданину следует воспользоваться предоставляемым (причём бесплатно) правом на получение земельного участка в личную собственность. Для граждан временные рамки для переоформления прав собственности не установлены. Причиной является следующее: большинство используемых на данный момент земельных участков были получены в пользование (владение) ранее в соответствии с нормами советского законодательства. Многие владельцы сталкиваются с рядом сложностей при сборе документов, требуемых для процедуры оформления своих прав в соответствии с новыми требованиями. Зачастую многие бумаги, подтверждающее то или иное правомочие, оказываются утраченными, требуют восстановления либо были оспорены в рамках судебного заседания третьими (как правило заинтересованными) лицами.

Но оформление соответствующих прав в первую очередь необходимо самим владельцам земли, а, значит, в их интересы должно водить прохождение этой процедуры. Ведь возможность полноправного распоряжения своей собственностью (землёй) есть только у тех, кто является законным собственником участка с подтверждающим это пакетом документов, в то время как все остальные права имеют многочисленные ограничения.

Определённые проблемы могут возникнуть и с передачей земельных участков, не принадлежащих владельцу на праве собственности, по завещанию. Если гражданин обладал правом пожизненного наследуемого владения землёй, то он имеет возможность передать принадлежащую ему собственность по наследству. Но, если участок не подлежит разделу по каким-либо причинам, а число наследников более одного, то в каждом конкретном случае приходится дифференцированно подходить к разрешению вопроса о том, кто в конечном итоге будет владельцем участка (также на праве пожизненного пользования), а кто будет довольствоваться выплатой компенсации их доли.

Также нельзя оставлять без внимания и тот факт, что все земельные участки, предоставленные физическим лицам в рамках права использования пожизненно, наследуются по закону. Это означает, что не исключено возникновение ситуаций, в которых право собственности по наследству перейдёт к одному лицу, в то время как сам земельный участок с правом пожизненного владения – к другому.

Именно поэтому гражданам следует воспользоваться своим правом на приобретение в собственность земельного участка. Но не стоит забывать, что предоставляемое право единоразово, то есть, если лицо кроме данного участка имеет в своём пользовании ещё один, то оно может либо отказаться от него, либо арендовать участок или же выкупить землю за плату. Право на бесплатное оформление действует лишь один раз.

Кроме того, если на земельный участок находится фактически в пользовании гражданина и на нем расположены жилые дома, которые были приобретены в результате сделок, но не были должным образом оформлены и зарегистрированы, то на него также может быть оформлено право собственности.

Следует отметить, что осуществление сделок купли-продажи возможно лишь в том случае, если земельный участок прошёл через процедуру государственного кадастрового учёта.

Владельцам земли, получившим свои участки из государственных либо муниципальных земель на праве пользования пожизненно и наследования, постоянного, срочного использование или аренды, не может быть отказано в приватизации земель. Исключения составляют случаи установления запретов на таковую передачу, установленные законодательно.

2.2. Необходимые  документы и порядок приватизации  земельных участков

Российское законодательство предусматривает возможность приобретения гражданами земельных участков в личную собственность несколькими способами. Если у гражданина ранее возникли права постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения в отношении земельного участка, то они могут быть переведены вправо частной собственности посредством приватизации, выкупа, покупкой на торгах земельного участка. В рамках данного раздела обратимся к подробному рассмотрению процедуры приватизации земельных участков физическими лицами.

Все нормативные акты, устанавливающие детальный порядок проведения процедуры переоформления прав постоянного владения и пожизненного пользования устанавливаются индивидуально в каждом субъекте нашей страны, а также в каждом муниципалитете.

Для оформления прав собственности на земельный участок посредством проведения процедуры приватизации гражданину необходимо подать заявление о переоформлении имеющихся вещных прав на землю на право аренды или право собственности. Данное заявление в течении месяца рассматривается в органах государственной власти или органе местного самоуправления. По истечении месячного срока гражданину сообщается о решении, принятом относительно его вопроса.

Кроме заявления должны быть поданы следующие документы:

1. Удостоверяющий личность  гражданина документ;

2. В случае представления  интересов гражданина другим  лицом должна прилагаться доверенность  представителя от заявителя с  указанием даты её выдачи, в  которой подтверждается право  представителя на осуществление  представительства;

3. Заверенные нотариально  копии свидетельства о государственной  регистрации (либо иного документа, соответствующего законодательству) о праве собственности на объект  недвижимого имущества (здания, строения, сооружения), находящегося на оформляемом  участке земли, а также заверенная нотариально копия документа, подтверждающего право гражданина на земельный участок;

4. Кадастровый план оформляемого  земельного участка.

Приведённый перечень документов актуален для физических лиц, действующих в собственных интересах и единолично. Если речь идёт об оформлении прав собственности на земельный участок членами садовых и огороднических хозяйств и товариществ, то данный список может расширяться и дополняться.

В случае, если предоставленные документы не соответствуют установленным требованиям, они будут возвращены заявителю в течении одного месяца с обоснованием причин возврата.

Если предоставленные документы удовлетворяют всем необходимым требованиям, указанные государственные органы в срок один месяц, исчисляемый со дня подачи, принимают решение об оформлении арендных прав или прав собственности на земельный участок. Регистрационная Служба, основываясь на данном решении, выдаёт свидетельство, удостоверяющее право собственности на земельный участок гражданина.

2.3. Кадастровый  учёт земельных участков

Прежде чем перейти к рассмотрению процедуры кадастрового учёта земельных участков остановимся на самом понятии государственного кадастрового учёта земельных участков. Это понятие можно определить как, внесение в Единый государственный реестр данных, описывающих и индивидуализирующих земельный участок. Таким образом, каждый участок получает характеристики, при помощи которых можно произвести его экономическую и качественную оценки. При этом каждому участку земли присваивается индивидуальный кадастровый номер.

Государственный кадастровый учёт обязателен для всех земельных участков. Он производится непосредственно по месту нахождения участка по единой установленной методике. Процедура кадастрового учёта включает в себя следующие действия:

1. Проведение проверки  документов, предоставленных заявителем;

2. Составление для каждого  участка описания для внесения  в Единый государственный реестр;

3. Присвоение каждому  участку земли индивидуального  кадастрового номера;

4. Изготовление для каждого  участка кадастровых паспортов;

5. Проведение процедуры  формирования межевых планов.

Здесь стоит подробнее остановиться на понятии межевания земельных участков. Это есть установление непосредственно на местности границ участка земли и определение его местоположения. Процедура межевания является обязательной при составлении межевого плана и формировании индивидуального кадастрового плана земельного участка.

Результатом проведения процедуры государственного кадастрового учёта земельного участка является выдача землепользователям удостоверенных в установленном порядке кадастровых планов земельных участков.

Уничтожение кадастровых дел, а также частей единого государственного реестра запрещено. Данные документы подлежат постоянному хранению.

Для проведения процедуры приватизации земельных участков наличие кадастрового паспорта обязательным условием. Он выступает одним из обязательных приложений к документам, наряду с индивидуальным кадастровым номером. По индивидуальному кадастровому номеру может впоследствии производиться идентификация земельного участка в Едином государственном реестре.

 

Глава 3. Права и обязанности, возникающие при пользовании земельным участком, находящемся в частной собственности

3.1. Ограничение  вещных прав на землю

Наряду с правом частной собственности, лицо может использовать имеющийся земельный участок либо на праве пожизненного наследуемого владения, либо по праву бессрочного пользования, либо на праве безвозмездного срочного пользования или же на арендных правах. Упомянутые права гражданина по отношению к участку земли являются вещными. Законодательно для всех этих прав предусмотрены отдельные случаи, их ограничивающие. То есть, в при наступлении (существовании) определённых условий лицо не может распоряжаться данным видом собственности только лишь по своему усмотрению, руководствуясь своими мотивами, но должно соблюдать установленные законом правила и нормы.

Установление ограничений в пользовании может быть вызвано различными причинами. Основными из них являются:

1. Нахождение земельного  участка в непосредственной близости  к природоохранным территориям (например, зоны с особым санитарно-экологическим  режимом);

2. Нахождение земель в  зоне с установленным режимом  охраны флоры, фауны (сохранение  редких видов животных, растений, плодородного слоя почвы) или  исторических объектов (археологические  памятники, раскопки);

3. Нахождение участка  в собственности муниципалитета  или государства (при условии  предоставления документов, подтверждающих  права на него) и использование  земельного участка в интересах  собственника (например, строительства  участка автомобильной дороги).

Наиболее распространены ограничения, связанные с нахождением участка в непосредственной близости к зоне с особыми условиями пользования (или нахождение в самой зоне). К примеру, охранные, защитные, санитарные нормы обязательны для соблюдения на территориях, находящихся в зоне промышленного (либо иного специального) назначения. Целью введения подобных норм является обеспечение безопасности населения и создание необходимых условий для безопасного действия производств (таких как энергетическое, радиационно-опасное, ядерное) и территорий захоронения радиоактивных отходов, мест складирования промышленных отходов (лом металлов, ядерных материалов). Участки земли, включённые в такие зоны, остаются в собственности граждан, но могут иметь специальный режим пользования, который разрешает или запрещает виды деятельности, которые несовместимы с причинами установления таких зон. Так на землях, граничащих с охранными зонами газопроводов, запрещено строительство любых зданий, сооружений и строений в минимально возможных установленных пределах расстояний до данных объектов; запрещено препятствовать ремонту и обслуживанию объектов газоснабжения, проводимыми организацией-собственником, а также не разрешается препятствовать мероприятиям по устранению возникших аварий и катастроф.

Допустимые ограничения при использовании земель прописаны в законах. Но по каждому отдельно взятому участку органами государственной власти (или местного самоуправления) могут прописываться особые ограничения как бессрочно, так и на установленный срок. Лицо, интересы которого ограничивают эти акты, может отстаивать свои интересы в судебном порядке. Тогда вопрос о правовых ограничениях будет рассматриваться судом, соответственно им же будет вынесено окончательное решение по возникшему прецеденту. Во всех случаях необходима государственная регистрация ограничений прав на земельный участок. Эти ограничения сохраняются и в случае перехода права собственности на землю.

Следствием ограничения прав граждан на землю, является невозможность осуществления полномасштабной хозяйственной деятельности и как следствие – возникновение убытков. Такие убытки, включая упущенную выгоду, подлежат компенсации, которую выплачивают ответствующие бюджеты и лица, в чью пользу ограничиваются вещные права на землю. Также бремя выплат возлагается на лиц, по причине действий которых возникла необходимость установления ограничений правомочий собственников земельных участков, владельцев земли, пользователей земли, арендаторов.

Главным требованием, предъявляемом законом к пользованию землёй, является рациональность. Основополагающий момент здесь – соблюдение целевого назначения земли. Именно он определяет перечень разрешённых и запрещённых действий собственника. Категория земли также играет не последнюю роль. Так земли, определяемые как более ценные, более ограничены в использовании, нежели менее ценные.

В связи с возникновением необходимости введения ограничений в пользовании землёй вводится понятие оборотоспособности земли. Если в отношении участка земли свободно могут совершаться операции по отчуждению или переходу к другому владельцу в порядке преемства прав (то есть через переход от прежнего собственника к новому всех прав и обязанностей), то он считается оборотоспособным.

Все ограничения, связанные с оборотом земель, законодательно регулируются на федеральном уровне. Вместе с тем установлен и закрытый перечень участков земли, которые не участвую в обороте. Это особо охраняемые территории (федеральная собственность) - государственные природные заповедники, национальные парки, объекты атомной промышленности, объекты по обеспечению государственной безопасности. Вместе с тем разрешено включение участков граждан в земли особо охраняемых территорий.

3.2. Прекращение  права собственности

На сегодняшний день в Российской Федерации установлено два возможных пути прекращения права собственности. Во-первых, это личная инициатива собственника земельного участка; во-вторых, прекращение права владения принудительно. Земельные участки не могут быть изъяты органами государственной власти различных уровней без должных на то причин, минуя необходимые процедуры только исходя из их личных усмотрений и интересов.