Рассмотрение споров, связанных с применением земельного законодательства на примере Республики Башкортостан

Рассмотрение споров, связанных с применением земельного законодательства на примере Республики Башкортостан

По данным статистической отчетности за 2007 год в Арбитражном  суде Республики Башкортостан рассмотрено 26 дел, связанных с применением  земельного законодательства, из них 20 дел о признании недействительными ненормативных правовых актов и 4 дела из совершения сделок с землей.

За 1 полугодие 2008г. рассмотрено 151 дело, из них об оспаривании ненормативных  правовых актов - 45 дел, о признании  права собственности - 3 дела, в связи с неисполнением обязательств из совершения сделок с землей - 78 дел.

Однозначно можно заметить явную тенденцию к увеличению количества рассматриваемых в арбитражных  судах дел по земельным спорам.

Так, по данным официальной  статистики рост количества земельных споров за 1 полугодие 2008г. по сравнению с 1 полугодием 2007 года составил 63% в целом по системе арбитражных судов Российской Федерации.

Эти дела имеют большой  социальный резонанс и общественную значимость, особенно в настоящее время, когда решаются вопросы введения и регулирования частных форм землепользования. Поэтому стоит неотложная задача формирования единого правового поля, единой правоприменительной судебной практики в области регулирования земельных правоотношений.

С момента принятия Земельного кодекса Российской Федерации в 2001 году прошло восемь лет. За этот период времени было принято 29 Федеральных  законов, вносящих изменения и дополнения в Земельный Кодекс РФ. Поэтому  по праву земельное законодательство можно назвать одним из самых революционных видов законодательства нашего государства в последнем десятилетии. Как обычно новое законодательство порождает определенную нестабильность в правоприменительной практике.

За прошедший период вплоть до настоящего времени в области применения земельного законодательства было принято всего одно постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Это первая попытка дать обобщение по возникающим вопросам, связанным с применением Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года, пока не нашла своего продолжения. Идет творческая наработка судебной практики по округам и судам первой инстанции, что естественно порождает некоторую неопределенность в подходах к разрешению споров, единая практика по многим проблемным вопросам применения земельного законодательства ещё не выработана.

Практика рассмотрения споров, возникших в сфере земельных  правоотношений, в арбитражном суде Республики Башкортостан показывает, что имеются определенные проблемы в применении положений Земельного кодекса Российской Федерации при разрешении споров. Стоит отметить, что по некоторым проблемам земельного законодательства, правоприменительная практика кардинально менялась почти через каждые полтора-два года.

При рассмотрении в арбитражных  судах споров, связанных с применением  земельного законодательства, можно  выделить три основных блока этой категории дел :

- споры, возникающие из  публичных правоотношений: о признании незаконными нормативных и ненормативных правовых актов и действий государственных органов в области регулирования земельных правоотношений;

- споры, связанные с  привлечением к административной  ответственности за нарушение  требований в области земельного законодательства;

- споры, возникающие из  гражданско-правовых отношений по  вопросам заключения, изменения  и расторжения договоров, признания  прав на земельные участки  и освобождения земельных участков, признания незаконными актов  государственной регистрации прав на земельные участки, возмещения убытков и взыскания платежей за пользование земельными участками.

Каждая из указанных категорий  дел имеет свои процессуальные особенности  при рассмотрении, предусмотренные  специальными главами и статьями Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Хотелось бы остановится лишь на одной категории – это дела о признании незаконными действий (бездействия) органов местного самоуправления по предоставлению в собственность земельных участков.

До 01 сентября 2007 года судебная практика придерживалась разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в соответствии с пунктом 4 которого собственник объекта недвижимости, заключивший договор аренды земельного участка до введения в действие Земельного Кодекса РФ, не признавался обладателем исключительного права на приватизацию в соответствии с п.1 ст.36 Земельного Кодекса РФ.

По указанному основанию было отказано заявителям в обязании органов местного самоуправления предоставить в собственность земельный участок по нескольким делам.

После 01 сентября 2007 года судебная практика коренным образом изменилась в связи с принятием Федерального Закона № 212-ФЗ от 24 июля 2007 года «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». Статья 3 Федерального Закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» была дополнена пунктом 2.2, согласно которому «собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации».

Соответственно  арбитражный суд стал выносить решения, удовлетворяющие требования субъектов предпринимательской деятельности о предоставлении в собственность земельных участков.

Количество  заявлений в суд по приватизации земли резко возросло, за полтора  года рассмотрено 10 заявлений о признании  незаконными бездействий администраций  в предоставлении земельных участков в собственность, либо отказов в предоставлении в собственность.

При рассмотрении этих видов земельных споров суду следует особое внимание уделять  правомерности заявленных требований, поскольку определенную ответственность за приватизацию земли берет на себя суд. Поэтому в рамках судебного процесса необходимо проверять правоспособность заявителя, правовые основания обладания объектами недвижимости, историю возникновения и развития правоотношений по землепользованию, параметры приватизируемого земельного участка, его расположение и технические характеристики, данные кадастрового учета, и особое внимание возражениям ответчика - органа местного самоуправления по основаниям отказа в предоставлении в собственность земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса  РФ установлены основания для  отказа в предоставлении земельных  участков в собственность: изъятие  земельных участков из оборота, установленный  законом запрет на приватизацию земельных  участков, резервирование земель для государственных и муниципальных нужд. Других оснований для отказа в приватизации земельных участков законом не предусмотрено.

Часть 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ предусматривает 14 случаев ограничения в обороте  земельных участков.

По рассмотренным  делам одним из основных доводов  органов местного самоуправления в  отказе в приватизации земли, было резервирование земли для государственных и  муниципальных нужд (п.13 ч.5 ст.27 ЗК РФ).

В этих случаях  суд должен проверить основания  резервирования, решения, на основании которых введено резервирование земельного участка, конкретные цели резервирования в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ, Градостроительного Кодекса РФ, а также Законом РБ.

Учитывая, что решения  Совета Городского округа город Уфа РБ о резервировании, принятые в 2006-2007 годах, не соответствовали требованиям законодательства, а именно включали в зарезервированные земли всю территорию города или определенных районов города без указания конкретных целей резервирования, без указания площади таких участков, без определения землепользователей и правообладателей земельных участков, которые подпадают под действие решения о резервировании и чьи права обременяются резервированием, то арбитражный суд, как правило, признавал такие отказы в приватизации незаконными.

Данный подход Арбитражного суда РБ возымел действие, и уже  на 2008 год было принято более проработанное  решение Совета Городского округа город  Уфа РБ о резервировании, и более  соответствующее требованиям земельного законодательства, в частности целый ряд садоводческих товариществ были включены этим решением Совета в список земель, подлежащих приватизации.

Еще одним из встретившихся  оснований для отказа в предоставлении в собственность земельного участка  по рассмотренным делам, было ограничение оборотоспособности земельного участка ввиду расположения в пределах особо охраняемых природных территорий (п.1 ч.5 ст.27 ЗК РФ), а также в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов ( п.14 ч.5 ст.27 ЗК РФ).

Если в целом судебная практика идет по пути того, что любое  ограничение в оборотоспособности по ст.27 ЗК РФ влечет отказ в приватизации, то по одному из дел суд удовлетворил требования садоводческого товарищества о предоставлении в собственность  земельного участка, расположенного по втором поясе зоны санитарной охраны вод (в Калининском районе города Уфы, около реки Уфимка).

Суд исходил из того, что  право на приватизацию земли садоводческими товариществами регулируется нормами  специального законодательства, а именно Федеральным законом от 15.04.1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Согласно статье 28 данного закона садоводческому товариществу не может быть отказано в приватизации земельного участка, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.

Режим ограничения в отношении  земельного участка, расположенного в  санитарной зоне охраны вод, касается в соответствии с нормативными актами запрещения использования земельного участка для каких-либо конкретных видов работ, создающих угрозу в загрязнении. Однако, нормативными актами разрешено использовать земли санитарной охраны вод для садоводства и огородничества. Поэтому суд, при оценке оснований для отказа в приватизации, пришел к выводу о неправомерности отказа и удовлетворил требования. Решение суда оставлено в силе апелляционной инстанцией.

Однако по другому делу апелляционной и кассационной инстанцией было отказано в приватизации земельного участка, расположенного в пределах особо охраняемых природных территорий (в зоне горно-санитарной охраны курорта и в зоне санитарной охраны вод) с указанием о безусловном запрете на приватизацию такого земельного участка, ограниченного в обороте.

Данная проблема, касающаяся приватизации земельных участков, ограниченных в обороте, требует более внимательного  подхода при разрешении дел и  правильной оценки как вида осуществляемой предпринимательской, экономической  деятельности, так и всех нормативных актов, регулирующих особый правовой режим земельного участка, ограниченного в обороте.