Сравнительная оценка качества земли

Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость  земельного участка зависит от влияния  внешних факторов.

Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Т.е., для данного  земельного участка и объекта  недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия  соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем[1,c.203].

В центральной  части Москвы это соотношение  приближается к показателям, характерным  для других крупных городов мира. Поэтому дальнейшего роста цен  на земельные участки в центре города сравнительно невелик (исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.

Реализация  данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное  использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении  наиболее эффективного использования  принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей  окрестности оцениваемого земельного участка;

ожидаемые изменения  на рынке земельных участков;

существующее  использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования  выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки[7,c.145].

При этом, как  упоминалось ранее, учитываются  только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим  нормам (включая градостроительные  ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок  свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить  исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка  на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при  выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип  наиболее применим для оценки свободных  земельных участков. Для оценки застроенных  земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку  позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти[21,c.26].

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип  важен при оценке не только отдельных  земельных участков, но и больших  городских территорий. Его использование  позволяет оптимизировать земельную  и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов.

Прежде всего  это касается улучшений городских  земель, находящихся в собственности  города, т. е. его земельной собственности.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки)[15,c.102].

 

1.3 Факторы,  влияющие на стоимость земли

 

На стоимость  земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие  основные группы:

социальные  и демографические особенности;

общая экономическая  ситуация;

правовое регулирование  и действующие системы налогообложения;

природные условия  и окружающая среда;

физические  и качественные характеристики земельного участка;

расположение  земельного участка;

доход, который  можно получить, используя земельный  участок.

К социальным факторам относится демографическая структура  населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

К общей экономической  ситуации относится экономическая  ситуация в стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов, уровень доходов населения, тенденции развития местности.

К правовому  регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования  и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

К природным  условиям относятся климат, геологические  и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации, наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.

К физическим и  качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам, инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам расположения относят близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки[6,c.49].

 

 

Глава 2 Методологические основы оценки земли

 

2.1 Сравнительный  подход

 

Существует  три общепринятых подхода в оценке:

сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или  иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка  и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке[2,c.92].

Сравнительный подход применяется для определения  стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное  количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения. Рассмотрим подробнее каждый из методов[13,c.193].

Метод сравнения  продаж используется для оценки земельных  участков, занятых строениями и сооружениями (далее – застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод выделения  используется для оценки застроенных  земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Данный метод  применяется, как правило, при определении  стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.

Метод распределения  используется для оценки застроенных  земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;

наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости  земельного участка в рыночной стоимости  единого объекта недвижимости;

соответствие  улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию[9,c.59].

 

2.2 Доходный подход

 

Подход применяется  для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход  в будущем на протяжении определенного  срока его эксплуатации. Стоимость  представляет собой сумму приведенных  к текущему моменту ожидаемых  будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный  участок в ожидании будущих доходов  или выгод[20,c.96].

Подход применяется  при оценке стоимости земельных  участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата  отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.е., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Применение  доходного подхода требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др[10,c.73].

В рамках доходного  подхода для оценки используются: метод капитализации земельной  ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.