Инвестиции в недвижимость и их оценка

K - средневзвешенная стоимость  капитала, включая инвестиционную  премию;

D_t – амортизационные отчисления t – го года.

Чтобы вычислить средневзвешенную стоимость капитала, включая инвестиционную премию, необходимо воспользоваться  следующей формулой

К=ССК*(1+ИП), где  

- инфляционная премия.

К=0,35*(1+0,2)=0,42

Таким образом, при ставке дисконтирования 0,42(42%) чистая настоящая  стоимость проекта (36,35 млн.руб.) положительна. Это означает, что проект способен обеспечить выраженные в средневзвешенной стоимости капитала интересы и ожидания инвесторов и кредиторов.

Зададим ставку дисконтирования, к примеру, 3(300%) и вычисляем чистую настоящую стоимость проекта (NPV резко уменьшится).

К=3

Таким образом, чистая настоящая  стоимость проекта стала отрицательной  вследствие завышенной «цены капитала»  предприятия.

Определим внутреннюю ставку рентабельности (IRR) проекта. Она представляет собой ту ставку дисконтирования, при  которой чистая настоящая стоимость  проекта равна нулю.

Для определения IRR графическим  методом нужно задать систему  координат (по оси ординат – ставки доходности, дисконтирования IRR, по оси  абсцисс – NPV). Отметим соответствующие  точки на графике (рис.1):

Рисунок 1 – Графический  метод определения IRR

Построенный график показывает, что точка пересечения полученной прямой с осью IRR имеет координаты (0; 2,7), в этой точке чистая настоящая  стоимость проекта равна нулю. Отсюда следует вывод, что проект выбран правильно, и является привлекательным  для инвесторов и кредиторов. Секрет успеха рассматриваемого проекта явно заключается в возможности производителя  повышать цены готовой продукции  опережающими темпами по сравнению с инфляционным ростом издержек и, таким образом, не только перекладывать повышение затрат на потребителя, но и снимать значительную прибыль.