Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Введение

 

        Инвестиции  в недвижимость подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску  изменения процентных ставок, валютному,  кредитному рискам, бизнес-риску.  Для инвестиций в недвижимость  в связи с особенностями функционирования  рынка недвижимости характерны  дополнительные специфические риски,  которые необходимо учитывать  при оценке недвижимости.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность  актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции  на рынке недвижимости и рынке  капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические  характеристики по стране в целом  и по регионам, тенденции занятости  населения, инфляция, изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический  риск не поддается диверсификации и  отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем  риска.

         Принцип  наилучшего использования недвижимости  является важнейшим компонентом  концепции наилучшего использования  – основополагающей концепции  в оценке недвижимости, которая  учитывает оптимальное сочетание  характеристик недвижимости и  сложившихся на текущий момент  рыночных условий – и основывается  на следующей предпосылке: верхняя  граница цены, которую готов заплатить  покупатель, определяется его мнением  относительно наиболее выгодного  использования приобретаемого объекта  недвижимости.

 

 

 

 

 

 

1. Особенности, источники рисков.

 

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены  рискам , присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые могут необходимо учитывать при оценке недвижимости.

        Риски  присущие рынку недвижимости, можно  разделить на три группы: систематические,  несистематические и случайные  риски.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность  актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции  на рынке недвижимости и рынке  капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические  характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

        Несистематические  риски – риски, характерные  для различных типов недвижимости  и различных регионов. Риск данного  вида может быть диверсифицирован  за счет формирования портфеля  недвижимости, т.е. за счет распределения  капитала между разного типа  объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов  и в структуре заемного и  привлеченного капитала.

        Случайные  риски связанны с возможными  непредсказуемыми и социальными  явлениями и, кроме этого, могут  быть связанны с неэффективным  управлением объектами недвижимости.

К источникам риска относятся:

1) вид недвижимого имущества  (возможное изменений условий  предложения и спроса на имущество  данного вида безотносительно  месторасположения объекта, например  избыточное предложение офисных  зданий и помещений);

2) возможность изменения  соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости  возможно повышение или снижение  спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные  потоки доходов от аренды или  продажи могут быть ниже предусмотренных  договором из-за инфляции, в частности,  чем больше срок аренды, тем  такой риск больше);

4) местоположение объекта  (условия регионального рынка,  перспективы социально-экономического  развития региона; факторы, в  силу которых недвижимость в  пределах регионального рынка  может стать менее привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем,  что арендатор может не заплатить  всю арендную плату, предусмотренную  арендным договором);

6) условия предоставления  кредитов (кредитный риск обусловлен  способностью владельца недвижимости  обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание,  порча; моральный и экономический  износ (риски физического, морального  и экономического износа могут  снизить доходность недвижимости);

8) возможности и условия  реинвестирования (действие источника  данного риска противоположно  действию инфляции, так как полученные  денежные доходы не могут быть  реинвестированы с той же ставкой  дохода, что и первоначальные  инвестиции);

9) изменения в законодательном  регулировании и налогообложении.

 

 

 

 

2. Управление рисками

 

Методика оценки рисков.

        1.1 Качественный  анализ проектных рисков.

Первым шагом в проведении качественного анализа является четкое определение (выявление, описание) всех возможных инвестиционных рисков проекта. В число рисков при инвестировании в недвижимость обычно включаются: технические, риски участников проекта, политические, юридические, финансовые, маркетинговые, экологические, военные, строительно-эксплуатационные, специфические, риски обстоятельств непреодолимой силы и др. (О возможных видах рисков см. CRE № 30.)

В процессе анализа каждого  из видов рисков можно выделить три  направления: во-первых, выявление истоков, причин возникновения данного типа риска, во-вторых, изучение негативных последствий, вызванных возможной  реализацией данного риска, и, наконец, в-третьих, выбор конкретных мероприятий, позволяющих минимизировать рассматриваемый  риск.

         1.1.1 Анализ уместности затрат.

Этот метод, ориентированный  на выявление социальных зон риска, предполагает, что перерасход средств  может быть вызван одним или несколькими  следующими факторами:

• изначальная недооценка стоимости проекта в целом  или его отдельных фаз и  составляющих;

• изменение границ инвестирования, обусловленное непредвиденными  обстоятельствами;

• отличие производительности машин и механизмов от предусмотренной проектом;

• увеличение стоимости проекта  по сравнению с первоначальной вследствие инфляции или изменения налогового законодательства.

 

Процесс утверждения ассигнований разбивается на стадии, которые должны быть связаны с фазами реализации проекта и основываться на дополнительной информации о проекте, поступающей  по мере его разработки. Поэтапное  выделение средств позволяет  инвестору при первых признаках  того, что риск вложений растет, или  прекратить финансирование проекта, или  же начать поиск мер, обеспечивающих снижение затрат.

1.1.2 Метод аналогий.

Данный метод состоит  в анализе всех данных, касающихся осуществления инвестором аналогичных  проектов в прошлом с целью  расчета вероятностей возникновения  потерь. Колоссальную роль при этом играет банк накопленных данных обо  всех предпринятых ранее проектах, создаваемый на основе их оценки уже  после завершения.

Наибольшее применение метод  аналогий находит при оценке риска  часто повторяющихся проектов в  строительстве.

При анализе риска нового проекта весьма полезными могут  оказаться данные о последствиях воздействия неблагоприятных факторов риска на другие проекты. При использовании  аналогов применяются базы данных о  риске аналогичных проектов, данные исследовательских работ проектных  учреждений, углубленных опросов  менеджеров проектов. Эти данные обрабатываются для выявления зависимости в  законченных проектах с целью  учета потенциального риска при  реализации новых проектов. При использовании  метода аналогий следует соблюдать  определенную осторожность, так как  полная аналогия в принципе невозможна, а для анализа необходимо сопоставлять исходные данные. Практически невозможно подготовить исчерпывающий набор  возможных сценариев срыва проекта, который бы реально отражал картину  происходящего. Дело в том, что для  большинства неудач характерны свои специфические причины, которых  в вашем проекте может и  не быть, но аналог может не учитывать  риски, реально существующие в вашем  проекте.

 

        1.1.3 Экспертный  анализ рисков.

Метод экспертных оценок состоит  в возможности использования  опыта экспертов в процессе анализа  проекта и учета влияния разнообразных  качественных факторов. Данный метод  применяют на начальных этапах работы с проектом в случае, если объем  исходной информации является недостаточным  для количественной оценки эффективности  и рисков проекта.

Достоинствами метода являются: отсутствие необходимости в точных исходных данных и дорогостоящих  программных средствах, возможность  проводить оценку до расчета эффективности  проекта, а также простота расчетов. К основным недостаткам следует  отнести трудность в привлечении  независимых экспертов и субъективность оценок.

Алгоритм экспертного  анализа риска имеет такую  последовательность:

• руководство проекта  разрабатывает перечень критериев  оценки в виде экспертных листов, содержащих вопросы;

• для каждого критерия назначают соответствующие весовые  коэффициенты, значения которых неизвестны экспертам;

• по каждому критерию составляют варианты ответов, вес которых также  не сообщают экспертам;

• эксперты должны обладать полной информацией об оцениваемом  проекте и, проводя экспертизу, анализировать  поставленные вопросы и отмечать выбранный вариант ответа;

• далее заполненные экспертные листы обрабатывают соответствующим  образом – на основании известных  статистических пакетов обработки  информации – и выдают количественный результат или результат проведенной  экспертизы.

 

         1.2 Количественный анализ рисков.

В ходе качественного анализа  были определены проверяемые на риск переменные (факторы) инвестиционного  проекта. Задача количественного анализа  состоит в численном измерении  влияния изменений рискованных  факторов на эффективность проекта. Количественная оценка риска, то есть численное определение размеров отдельных рисков и риска проекта  в целом, сложнее качественной. Сначала  все риски измеряют в единицах, свойственных каждому из них, затем  – в денежных единицах и, наконец, оценивают риск проекта в целом.

         1.2.1 Метод анализа чувствительности.

Цель анализа чувствительности (sensivity analysis) – выявление важнейших факторов, так называемых «критических переменных», способных наиболее серьезно повлиять на проект, и проверка воздействия последовательных (одиночных) изменений этих факторов на результаты проекта. Анализ чувствительности является по своему содержанию однофакторным анализом. Базой при отборе факторов для количественного анализа являются результаты проведенного качественного анализа.

Модель проведения анализа  чувствительности инвестиционного  проекта выглядит следующим образом:

1. В результате проведения  качественного анализа были выявлены  факторы проекта, проверяемые  на риск, проведены расчеты базисного  варианта проекта, в том числе  определено значение критерия  эффективности проекта (например, NPV), полностью удовлетворяющее всем  необходимым требованиям. Также  были выявлены граничные значения  возможного изменения факторов, влекущего уменьшение эффективности  проекта. 

2. Производится последовательный  расчет новых значений NPV проекта  как результат изменений только  одного фактора по отношению  к его базисному значению, а  затем определяется процентное  изменение NPV по отношению к  ее базисному значению.

3. Рассчитывается эластичность  изменений NPV по отношению к  изменению данного фактора (показатель  чувствительности).

4. Составляется ранжированная  оценка – рейтинг – факторов  проекта на основе полученного  показателя эластичности (от большего  – к меньшему), имеющая экспертный характер.

 

На основании полученного  рейтинга факторов составляется т. н. матрица  чувствительности, расположение элементов  которой определяет степень внимания, которое необходимо уделить каждому  фактору при принятии управленческих решений.

Несмотря на все преимущества метода анализа чувствительности –  объективность, теоретическую прозрачность, простоту расчетов, экономико-математическую естественность результатов и наглядность  их толкования, – метод обладает и существенными недостатками, основными  из которых являются его однофакторность, то есть ориентированность на изменения только одного фактора проекта, что приводит к недоучету возможной корреляции между отдельными факторами. К тому же анализ чувствительности – экспертный метод, что подразумевает субъективность полученного результата.

         1.2.2 Анализ сценариев. 

Данный метод позволяет  исправить указанный недостаток методики анализа чувствительности, так как представляет собой одновременное (параллельное) изменение всей группы факторов проекта, проверяемых на риск. Таким образом, определяется воздействие  одновременного изменения всех основных переменных проекта, характеризующих  модель его денежных потоков. Важным преимуществом метода является тот факт, что отклонения параметров рассчитывают с учетом их взаимозависимостей (корреляции).

Анализ сценариев позволяет  инвесторам не оценивать вероятность  изменений отдельных параметров и их взаимосвязь для измерения  доходности проекта и связанного с ним риска. Метод оценивает  доходность по каждому из сценариев  и вероятность развития событий  по каждому из них.